出品 | 凤凰网风财讯fengcaixun
作者 | 王婷婷 陈文莉
10月29日,佳源国际控股(02768.HK)、大发地产(06111.HK)、大唐集团控股(02117.HK,下称大唐地产)三家上市房企集体在这一天正式退市。
据凤凰网风财讯统计,2023年以来约40家A股公司因各种原因被终止上市;2023年至今退市的上市房企已超过16家:除佳源国际、大发地产和大唐地产外,还有新力控股、蓝光发展、宋都股份、嘉凯城、泰禾集团、阳光城、三盛控股、中天金融、美好置业、粤泰股份、深圳天地、南海控股、嘉年华国际等房企。
与此同时,凤凰网风财讯根据人民法院公告网信息粗统发现,2024年内全国申请破产房企数量已超过152家,累计2019年至今全国范围内发布了破产文书的房企数量则突破1663家。
自今年4月12日证监会颁布《关于严格执行退市制度的意见》,A股“出清”明显加速。资深专家柏文喜表示,“常态化退市”的格局正加速形成,今年至今摘牌退市的股数已逼近2023年全年水平,这有助于肃清市场中的劣质公司,促进市场的新陈代谢。
不过放诸房地产开发行业,似乎已经难以“上新”,只有“代谢”,曾经辉煌的“地产百强”一个个消失,曾经喧嚣的“上市房企”一步步衰退。
回顾它们的故事,我们或许能够更好理解房地产的浪潮更迭:每当潮头成了前浪,总会有新的潮汐前仆后继,无论黄金还是青铜,时代从不缺浪尖,缺的是周期轮转中继续逐浪的勇气。
缘起:下海与淘金,一个群雄并起的年代
1992年初,“南方讲话”将改革开放再度推向新的高度,争议多年的“住房私有化”也自此迈出了势不可挡的前进步伐。
当年,全国房地产公司从5月的不到4000家跃升至年底的1.2万家。自此势如破竹,到2019年的时候,国内的房地产开发商已经突破“9万家”的大关。
当时台湾商人余英仪已经在房地产的道路上走了8年,开创了“大唐地产”,并在台湾拿下一个鲁班奖。但奈何90年代台湾地产泡沫破灭,余英仪釜底抽薪在1994年迈入厦门,以京脸谱窦尔敦作为logo开始了二次创业。虽然他2008年筹备公司香港上市时猝死并且资金链断裂,最终在2010年被福信集团并购,但大唐的故事还在继续,只不过主角变成了厦门女首富黄晞,以及她的忠实伙伴吴迪。
那时候的浙江嘉兴,一位颇有想法的政府部门领导沈天晴(曾任嘉兴市乡镇企业局副局长、嘉兴市人民政府深圳办事处主任)坚信自己在商业场也能如鱼得水。1995年,沈天晴正式转战房地产,创建了足佳房产公司(后改名佳源创盛),这是佳源集团的起源。
一年后,1996年温州商人葛和凯创立了大发集团。但直到2017年大发地产的销售额才做到几十亿元的规模。而其子葛一旸却是另一种风格,自他接班后2018年就提出“未来5年冲3000亿元”并开始推动在港上市。留学归来、管培生入职、接任总裁,到最后坐到董事会主席的位子,葛一旸等了很多年,他的时代终于来了。
比他们虚长几年,四川青年杨铿搭上这趟改革班车的时间是1992年,一家名为“成都兰光房屋开发公司”诞生,并在两年后于人来人往的春熙路上,亮相了题着“蓝光大厦”四字的首个项目,“兰光”也由此改名“蓝光”。其后十年,杨铿以“蓝光”之名从商办走向住宅,开始了“高周转”的圈地征伐之路。
在杨铿的房地产事业站稳脚跟之际,闽清“神童”黄其森也毅然辞去了建行的“铁饭碗”投身房地产的发展洪流之中,在1996年创立了泰禾集团。虽然直到2002年,黄其森倾力打造北京“运河岸上的宅院”项目,才让其在地产圈崭露头角,并在之后数年间被冠以“豪宅教父”之名。
与此同时,“地产教父”杨树坪辞去了铁道副总工程师的高薪岗位,创立城启(粤泰)集团;从新加坡留学归来的林腾蛟创立了阳光控股有限公司,拿下了厦门“阳鸿新城”的旧城改造;“退伍老兵”刘道明一早瞄准了海南岛,成为最初的“淘金者”之一,在泡沫破裂之后安然脱身,美好置业转头就在北京城立了足。
时间来到世纪之交,各地国企改制如荼推进。杭州“老十八家”房企江干区开发公司完成了改制工作,在千禧之年正式更名为宋都集团。“退伍老兵”俞建午的身份也从江干区开发公司董事长兼总经理,转为民营企业创始人。
那是一个群雄并起的年代。此后二十年,这些在“商品房”改革初期成立的房地产企业,逐渐成为国内开发建设的主要力量,随着时代洪流起落沉浮。
高光:竞逐黄金年华,谁都想上市敲钟
2008年,美国次贷危机引发的全球性金融危机波及到国内。时年11月,中央出台一揽子救市政策,预计到2010年底约投资4万亿元,房地产行业迎来了以“三高”为核心模式的黄金发展期。
在一张张快速扩容的版图和迅猛增长的报表之外,股市那一串代码,也成了房企高光发展的代名词。要么组建上市、要么借壳上市,房地产圈子的“敲锣击钟”此起彼伏。
1990年-2003年是房企大规模A股上市的第一个周期,以万科为开局,中海、越秀地产、华润置地、金地等资本市场最活跃的主流地产股几乎都上市于这一时期。据统计该阶段共有104家房企上市(A股92家、H股12家)。
2004年-2020年是房企大规模上市的第二个周期,主战场在香港联交所。从较早的碧桂园、龙湖、金茂、雅居乐、富力等,到后来的旭辉、正荣、金科、中骏等,彼时共有超过140家房企争相上市。
其中,以上海为根据地的房企,上市更为踊跃且持续。直到2020年之后,还有一批房地产开发企业上市,如弘阳、大发、祥生、港龙、新力、上坤等。
彼时还交融着另一类企业的上市——物业管理企业。据统计截至2022年已经有约57家物企上市。
“新人”也开始参与这场名为“三高”的规模游戏。成立于2010年的新力控股,仅用了九年时间,便破千亿并成为第一家成功上市的赣系房企,43岁的张园林也成了最年轻的上市房企实控人,一时风头无两,被称为“江西地产一哥”。
而“四川地产一哥”蓝光在2015年就完成了借壳迪康药业上市,并在2019年提前迈进了千亿俱乐部,也是那年杨铿做了另一个重要的决定——在上海设立总部。
这也是很多老板共同的想法,那个阶段蓝光、新力、祥生、弘阳、东原、港龙、中奥、大唐、中南等房企纷纷在上海新设总部,或总部迁入上海。
同时,万科、碧桂园、龙湖、龙光等房企也在上海设立了区域总部;与较早入沪的旭辉、大发、中骏、正荣、融信等房企一起,仅仅上海虹桥片区就树着数十家房企的总部牌匾。
上海虹桥也一度被冠以“房企大本营”的称呼,号称地产人到楼下逛一逛、喝杯咖啡就能找到下一家房企跳槽。
一定程度上,虹桥就像是一个“万花筒”,从这个浓缩的微观视角,能窥见更多区域地产圈的活跃与喧嚣,能感受到全国房地产行业的野心与雄心。
落幕:一夜回到“温饱”前,老板开始“玩消失”
2020年8月多部门联合针对房地产企业提出了“三道红线”指标。次年“三道红线”政策实施之初,很多地产人根本没意识到,这个政策会如此火力全开。不到半年的缓冲期,未反应过来的房企们,纷纷尝到了苦果。
万科2018年就开始提过“要努力活下去”,当时行业普遍视之为表演。直到2021年郁亮再喊话“活下去”并开始号召节衣缩食的时候,很多人已经活不下去了。
那时候房企似乎流行着喊话和内部信。2021年春节,林腾蛟在阳光城内部发出一封名为《严冬过尽绽春蕾》的员工信,希望大家保持定力,勇往直前;林中发布了《致旭辉全体干部的一封信》,鼓励大家“要过苦日子、紧日子”;许家印发了一封《致全体恒大人的一封家书》,进行最后的PUA......
然而,寒冬比想象中要长要冷。许家印在2021年6月终于压不住,承认了存在商票逾期等问题,恒大暴雷首次曝出,此后万雷齐发、陆续爆炸,房地产行业陷入了空前的危机。
同年,泰康保险亏损16亿元离场,阳光城股债双杀并在2022年官宣债券正式违约;更早一些,泰禾早在2020年便陷入债务危机的泰禾引战未果,黄其森本人更是被牵扯进建行反腐,在公众视野中消失了8个月。
张园林直接玩起了“失踪”。2021年7月,一封名为《新力地产老板张园林求救信》的截图引爆了新力控股的债务危机。彼时,张园林曾在群里澄清后退群,此后两年行踪成谜。新力控股债务解决停滞,各地项目多处于停工状态,香港高等法院对其颁发了清盘令。
和它们的剧情很相似,在暴雷后出险房企很多都经历了漫长的兑付谈判、寻找战投纾困、被法院颁布清盘令和各种执行令;拟定重整协议并旷日持久地沟通......
至今,正式敲定重组协议的暴雷房企也寥寥无几,找到战投和新东家的也属少数,一切都隐藏在“专注保交楼”的说辞之下,极其缓慢而焦灼地寻找着前行的可能。
在此过程中,有限公司的老板们,承担着有限的责任。大多数民营房企的法定代表人和董事局主席职位,已找到了老员工“顶替”;一代有的退居、有的退休,二代纷纷转战其他领域寻求发展。
但转型,谈何容易。例如蓝光“二代”杨武正的重心,早转移到了人工智能领域,但至今似乎并无建树;破产重整中的粤泰控股交到了杨树坪的儿子手上,但在5月25日粤泰股份最后一场业绩说明会上作为总裁出席的杨硕,似乎并无喜色,也未曾分享公司新的想法,一切都举步维艰。
早前全仓装配式建筑和现代农业的美好置业,业务未展现出支撑力,老板却被刑事拘留了;转战金融的中天城投早已失败收场......跨界步伐太大,也很难成功。
如今除了退出房地产开发业务的企业,房企似乎还是“向内开刀”更靠谱,垂直到房地产更深更细的领域(如代建、不动产运营等)更能找到真正的活路。这也是当前大多数房企的发展策略。
跨界又收缩,起起又浮浮,房地产的生意似乎不是没有了,只是做生意的人和方式都变了。