9月底,中央政治局会议已对房地产行业明确“止跌回稳”的要求,各类支持房地产稳定发展政策重磅出台,市场各方备受鼓舞。功夫不负有心人,行业龙头万科抓住政策东风带来的市场机遇,在十一假期取得良好销售表现,实现认购金额超百亿。
不仅如此,作为行业龙头的万科,还通过自身的实际行动,助力房地产行业的保交房攻坚战。今年前三季度,万科为客户如期交付超11万套房子,并持续提升交付质量和入住体验。万科积极开展“与业主共建家园”系列行动,邀请超过3万户业主走进工地实地看房,同时,针对部分新项目基础生活配套不足、社区缺少活力等情况,万科在51个大盘项目完善社区配套、推进社区氛围营造,大盘项目入住户数新增超2万户。为了让消费者踏踏实实地住进新房,在交付阶段推进“交付即办证”,上百个项目的业主于交付现场拿到产证。
高质量交付的背后,是万科产品力的持续提升。近年来,万科积极研发适配城市发展趋势的前沿产品,在多个一线及省会城市实现热销,销售保持行业前列。万科聚焦对住宅客户的分析和研究,加强社区配套的设计和运营,将生产、生活、生态集于一体,以上海理想之地项目为代表打造了一批优质住区,获得客户广泛认可。北京东庐、沈阳胤樾、贵阳都会印象等项目平均去化率达80%,平均税前毛利率达18%;最新开盘的上海中興傲舍项目,取证去化率同样达到80%,开盘当日销售41亿。今年1-9月,万科实现销售超1800亿元,持续跑赢大市,销售表现优于百强整体水平。
值得注意的是,在打好保交付攻坚战的同时,万科继续坚守财务经营安全,已完成今年全部公开债的兑付。第三季度,万科经营性现金流保持为正,1-9月回款金额超过1800亿,回款率超100%;债务结构持续优化,境外负债占比降低至16.1%,加权平均债务期限延长至5.4年;继续获得金融机构积极支持,年内实现新增融资、再融资超770亿元,经营性物业贷落地超250亿,同时融资成本保持低位,新增融资综合成本3.58%,较中期进一步下降;此外,万科也积极推进大宗资产交易,前三季度签约金额超200亿。通过全力行动,万科持续降解存量债务,1-9月偿还有息负债约700亿元。
关于此次业绩亏损,万科也进行了坦诚解释,主要是开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、部分非主业财务投资亏损,以及部分资产和股权交易价格低于账面值等。在一位资本市场人士看来,行业深度调整下,房企亏损实属普遍现象。"既要又要"是不现实的,房企当前第一优先级必然是保现金流安全。而在近两年市场规模显著收缩的情况下,全力销售意味着以价换量,资产交易则不得不亏损出让,断臂求生的代价往往是大幅亏损。加上高速发展阶段拿的高价且带有限制条件的用地,导致利润进一步挤压。多种因素叠加下,亏损实属常见。事实上,今年就连头部央企三季报都出现利润大幅下滑甚至腰斩,这还未包含大量在H股上市不发三季报的房企。根据半年报时期的不完全统计,超6成的上市房企业绩亏损,累计亏损额超千亿元。
有市场观察者表示,在前三季度的市场深度调整期,万科能全力应对,面对多重挑战仍实现“保交付”、“保兑付”双双达成,实属不易。伴随三季度末以来政策的持续落地,相信坚决不躺平的万科,有望加速重回健康发展轨道。 事实上,根据公开资料显示,9月底重磅政策集中出台后,万科也及时把握政策带来的市场机遇,在十一假期取得良好销售表现,实现认购金额超百亿,日均认购较中秋假期翻倍。