近日，深圳市人民政府办公厅印发深圳市工业及物流仓储用地容积调整管理规定（以下简称规定），规定自2024年11月4日起施行，有效期五年。

规定表示，在原有适用范围基础上，进一步明确非农建设用地、征地返还用地、留用土地等原农村集体经济组织留用土地进行工业及物流仓储用地提容增建的，须全部建成并完成规划条件核实（规划验收）满2年。

对于符合我市产业发展导向，确因企业技术改造、扩大产能等产业发展需要，拆除的建（构）筑物建成时间和拆除面积超出本规定的，或者按规定办理容积调整后再次申请容积调整的，可经相关论证及审查后，报区政府批准实施。其中，按规定办理容积调整后再次申请容积调整的，工业及物流仓储用地容积调整的贡献基准上浮至20%，通过市场机制和政策手段确保企业慎重申请多次提容。

工业及物流仓储用地容积调整应遵循以下原则：节约集约用地、公共利益优先、符合产业发展导向、坚持自用为主。

本规定所称工业及物流仓储用地包括普通工业用地、新型产业用地、物流用地、仓储用地以及包含前述功能的混合用地。本规定所称容积调整是指在维持原土地用途不变情况下增加建筑面积。

● 适用范围如下：

已签订土地使用权出让合同（以下简称出让合同）或已办理不动产登记，但不属于闲置土地，或者虽属闲置土地但已根据闲置土地处置相关政策处置完毕，并可继续开发建设的工业及物流仓储用地适用本规定。

其中，招标、拍卖、挂牌出让用地和城市更新项目用地、原农村集体经济组织留用土地（包括非农建设用地、征地返还用地、留用土地）、置换用地须已全部建成并完成规划条件核实（规划验收）满2年。

已纳入土地整备实施范围、拆除重建类城市更新单元计划的工业及物流仓储用地不适用本规定。

划入文物保护范围、城市紫线、历史风貌区保护线范围的工业遗存等类型工业及物流仓储用地不适用本规定。

● 工业及物流仓储用地容积调整的，可通过以下途径建设：

（一）利用已批未建用地进行建设，以及部分建成、已建成用地利用剩余空地进行建设。

（二）对现有厂房及配套建（构）筑物进行改扩建。

（三）拆除部分或全部建（构）筑物后建设。

（四）综合运用上述手段。

容积调整不得改变不拆除且已完成规划条件核实（规划验收）或已办理不动产登记的建（构）筑物用途。

在原有建（构）筑物结构主体上进行改扩建的，需保证原有建（构）筑物主体的结构、质量和消防安全。

建（构）筑物拆除应以栋为基本单元，且不影响剩余建（构）筑物结构和质量安全。

调整规则

● 关于奖励容积：

工业及物流仓储用地容积调整应根据生效法定规划以及相关设计导则，强化城市空间和建筑风貌管控，明确设计管控要素与要求，保持与片区规划、周边建筑物及景观的协调统一、风貌协同。规划研究中须明确应移交的城市基础设施、公共服务设施和公园绿地等公共利益用地范围。应移交的公共利益用地面积超过宗地面积15%的，超出部分可按基础容积进行容积转移。新增建筑面积中应无偿移交的附建式公共配套设施和交通市政设施计入奖励容积。

● 关于贡献基准：

工业及物流仓储用地容积调整的贡献基准为新增建筑面积（不含地块内应无偿移交的附建式公共配套设施和交通市政设施）的15%。新增建筑面积按以下规则确定：

（一）已全部建成的，新增建筑面积为规划确定的建筑面积与已完成规划条件核实（规划验收）的建筑面积的差值。

（二）未全部建成的，新增建筑面积为规划确定的建筑面积与出让合同约定的建筑面积的差值。

贡献的建筑面积折算为土地面积的，按宗地所在片区基准容积率进行折算。

● 关于公共利益用地：

工业及物流仓储用地容积调整应先无偿移交法定规划确定或经规划研究确定的公共利益用地。移交的公共利益用地面积不足贡献基准建筑面积折算的土地面积的，需补足相应建筑面积至贡献基准（以下简称需补足的建筑面积）；移交的公共利益用地面积超过贡献基准建筑面积折算的土地面积的，按规划实施。

●关于地价：

第十条：工业及物流仓储用地容积调整需补足的建筑面积，可按规定无偿移交政府，也可按本规定第十五条确定的地价标准支付对价后由权利人自行持有，该部分建筑物不得转让。其中，经区产业主管部门认定，容积调整用于企业扩大再生产的，需补足的建筑面积可由权利人优先选择按本规定第十五条确定的地价标准支付对价后自行持有。具体处置方式由区产业主管部门拟定后报区政府审批。

移交建筑物的，应以栋、层、间等固定界限为基本单元。

第十五条：工业及物流仓储用地容积调整的，按我市地价测算规则的相关规定缴纳地价。其中，经批准增加建筑面积情形中不得转让的工业厂房、仓库建筑及相应辅助设施（物业用房、配电用房等）不计收地价；无偿移交政府的建筑面积产权归政府，不计收地价。符合我市产业发展导向的，适用产业发展导向修正系数。

根据本规定第十条由权利人自行持有的建筑面积，应按不得转让条件市场地价的两倍支付对价。

●关于拆除建筑物：

工业及物流仓储用地容积调整涉及拆除建（构）筑物的，拆除的建（构）筑物建成时间应大于10年（含10年）。符合我市产业发展导向，确因企业技术改造、扩大产能等产业发展需要，拆除的建（构）筑物建成时间不足10年的，由区产业主管部门在20个工作日内组织对拆除建（构）筑物的合理性、必要性进行充分论证，并取得市相关部门同意后，报区政府批准实施。建成时间以规划条件核实（规划验收）或竣工验收时间确定；未办理规划条件核实（规划验收）或竣工验收的，可通过卫星影像图等方式判定建成时间。

拆除的建（构）筑物面积不得超过合法已建建筑面积的50%，且拆除建（构）筑物基底面积不得超过原宗地面积的30%。已建建筑面积以规划条件核实（规划验收）或不动产登记为准。符合下列条件之一的，拆除面积不受本款规定的拆除比例限制：

（一）宗地面积大于5万平方米，且实际合法已建建筑面积容积率在1.0以下（含1.0）的。

（二）因公共利益需要拆除部分或全部受影响的建（构）筑物的。

（三）符合我市产业发展导向，确因企业技术改造、扩大产能等产业发展需要拆除部分或全部受影响的建（构）筑物的，由区产业主管部门在20个工作日内组织对拆除比例的合理性、必要性进行充分论证，并取得市相关部门同意后，报区政府批准实施。

●关于拆除建筑物：

工业及物流仓储用地申请容积调整的，申请人按以下方式确定：

（一）宗地内权利主体单一的，由权利主体申请。

（二）宗地内存在多个权利主体的，须全部权利主体同意进行调整，并由全部权利主体共同申请或共同委托其中某一权利主体申请。

●关于申请人：

工业及物流仓储用地申请容积调整的，申请人按以下方式确定：

（一）宗地内权利主体单一的，由权利主体申请。

（二）宗地内存在多个权利主体的，须全部权利主体同意进行调整，并由全部权利主体共同申请或共同委托其中某一权利主体申请。

● 关于新增分项建筑面积：

工业及物流仓储用地容积调整后，新增的分项建筑面积不得转让。因司法裁定需转移过户的，转移后的产权限制条件维持不变。

新增的分项建筑面积建成后应按产业发展监管协议的约定使用。有出租需要的，入驻项目应符合我市产业发展导向，并落实环境保护、安全生产等要求，出租人应严格执行政府关于水、电、燃气、宽带等定价政策，不得擅自加价或者变相加价，相关租赁要求应在产业发展监管协议中落实。

新增的分项建筑面积是指对比原出让合同（未全部建成的工业及物流仓储用地）或规划条件核实（规划验收）文件（已全部建成的工业及物流仓储用地），增设建筑类型对应的建筑面积以及原有建筑类型增加的建筑面积。

●工业及物流仓储用地容积调整的，土地使用权期限和起始日期维持不变。