即从四惠、朝青、石佛营、朝阳公园一路向北、向西,到太阳宫、望京、三元桥、亚运村的带状片区,且在这块独立生长起来的豪宅带里,有一半以上的名人,都住在这里。
但如今,这里大多数社区都已跌落成中产改善盘了。
且不同片区之间,更是上演了不同的豪宅群像。你认为相近无几的片区之间,你想象中毗邻的楼盘之间,也存在巨大的楼盘或豪宅价差。
同为东四环豪宅带
片区价差竟高达约4-5万+/㎡
如四惠豪宅新加坡豪宅凯德锦绣约9万/㎡左右,而同板块的普宅金地名京(部分二手房房源)约6万+/㎡,价差大概约3万/㎡;
而片区之间,石佛营片区二手房均价约5.5万/㎡,泛海片区保持在约10万+/㎡(泛海国际约11.7万/㎡)以上,往北太阳宫板块稳定在约9.1万/㎡,酒仙桥片区主力二手房约5-6万+/㎡,个别楼盘约7-8万+/㎡(壹亮马约8.5万+/㎡,阳光上东约6.2万+/㎡等),直到望京片区,二手房稳定在约9万/㎡左右,亚运村板块远洋万和城约9.5万/㎡......
最高价差达到约4-5万/㎡,不免让人震惊“为什么同为东四环豪宅带,片区之间的豪宅价差能相差这么大”
1、配套可以模仿
地段价值却无法复制
纵观东四环豪宅带,房价较高的片区主要集中在四惠、泛海、太阳宫、望京等。而我们仔细研究不难发现,这些板块不是与城市公园一路之隔,就是强产业。
像四惠主依托国贸CBD,望京依托互联网产业风口;太阳宫片区零距离依靠太阳宫公园,泛海片区则直接与朝阳公园一路之隔......
而这些独一无二的地段与资源,不仅不可复制,板块土地更是用一块,少一块,地段极致稀缺,房价自然增值又保值。
相较之下,石佛营、朝青、酒仙桥在不可复制地段资源方面,就略显差强人意。片区内仅与城市公园相邻楼盘,房价能高出片区均价。如石佛营红邻巾公园旁的公园1872,酒仙桥将台公园边的壹亮马等,均价稳定在8万/㎡左右。
可见,相较于生活配套的可复制性,无法复制的地段价值,才是决定房价的重要因素。
但其中,泛海片区房价,又缘何能在一众强豪宅区中脱颖而出,保持在约10万+/㎡以上?
纵观全球高净值人群居住,从Central Park到Manhattan CBD,亦或者从Hyde Park到Londen金融城,通过这些实例不难看出,顶级富豪们更加青睐距离CBD约3公里左右,并且临近中央公园的豪宅项目。
就像伦敦房价最贵的不是CBD金融城,而是海德公园;纽约房价最贵的不是华尔街,而是中央公园。
泛海片区,恰恰在富豪们共识的3公里法则之内,这也是为什么它能拔得头筹,并领先某些片区4-5万/㎡价差的重要原因。
2、你的邻居
决定着你的身份与片区房价
俗话说,“千金买房,万金买邻”。圈层,永远是奢宅软实力最生动的注解。
在东四环豪宅带里,不同于石佛营、朝青板块及酒仙桥正处于片区更新以及对未来发展规划的预期里。四惠、泛海、太阳宫等板块早从2000年左右,就开始了豪宅片区的圈层沉淀。
如四惠,早在1999年就已成为北京东南部的商贸区;太阳宫,自2002年建成就吸引了市场的广泛关注,而后四大神盘太阳公园、红玺台、丰和园、火星园先后开发,更是直接奠定了片区的高端居住属性。
而泛海片区,自1996年景园大厦开发,聚居了众多港台同胞及德国人后,至2007年,就已经成为融合外交人员、外企高管和白领精英阶层的高舒适度的成熟“商务富人区”。
这些片区聚集了众多具有影响力的文化大家、演艺名流等,他们无形中提高了对板块居住配套需求,同时也为板块赋予更高规格与标准的高端圈层属性和居住氛围,从而进一步推动片区房价的增值与保值。
这也是那些新开发片区及积淀尚浅片区,无可比拟的。
都说豪宅价格=产品\物业+地段+圈层。所以,看一个豪宅到底值不值,不止看产品,更要看地段配套和圈层。
而在东四环,房价已经证实了只有拥有好的片区、顶级配套与纯粹圈层的楼盘,才更具增值、保值抗跌性。
#融创壹號院#
泛海片区,3公里CBD,1步朝阳公园, 建面约215-291㎡世界公园恒产,持续热销中。
(效果图)
(样板间实景图)