出品 | 凤凰网风财讯

作者 | 王婷婷

上海滩，一向是财富的晴雨表。谁有钱、谁缺钱，一栋栋高楼大厦的买卖之间，一目了然。

凤凰网风财讯根据公开信息不完全统计发现，2022年以来，实业民企和国资国企已经收购超过25个上海大宗物业（不含AMC和资管公司收购），其中2024年至今已超过13宗。（详见上图）

若不局限买家性质，仲量联行监测全领域数据则显示，2024年截至第三季度，上海大宗交易完成约68宗，交易金额约492.5亿元；2023年超过140宗，总成交金额约941亿；2022年大宗交易总成交金额836亿元。

以写字楼、商业综合体为主的大宗物业，总价动辄十亿起，它们才是企业和高净值人士的“塔尖秀场”。针对这一波大宗物业收购中的典型实业民企和国资国企，凤凰网风财讯将展开系列深度报道，推荐持续关注。

地产暴雷卖家产

实业企业抄走一半“底"

能源、钢铁、机械、原料等工业企业在这一波大宗物业收购周期中，最为积极。

风财讯注意到，近年上海大宗物业的买家中，伊泰集团、兖矿能源、满世煤炭、鄂尔多斯集团(羊绒和电力冶金)等是能源企业；江苏永钢、金峰水泥、江苏苏美达、山东瑞冬分别来自钢材、水泥、机械、家电等工业领域。

此外还有张亮麻辣烫、中谷物流、商汤集团、火炬电子、北京银行、浙江银行等第三产业企业，以及印尼金光、新加坡丰隆等外资参与抄底收购。而山东、宁波、河南、新疆的国资委旗下公司也均有收获。

（上海星荟中心实景图 风财讯/摄）

据一位国际机构资深交易人士透露，近期通过该司接洽收购的还有一家汽车公司和一家山东国企，也都希望找到在上海核心区域的比较优质的物业，倾向股权结构清晰、权益完整的写字楼或综合商业物业。

而这一波收购，相较2022年的自用为主，2024年投资属性显著增强。仲量联行报告指出，今年在上海投资市场的投资型买家占比持续增加，成交额已占总市场成交额的93%，入手项目以高品质、核心地段的办公楼为主。

尤其企业和高净值人士的投资热情显著升温，至第三季度已占到投资交易总额的57.6%。同时外资回归趋势明显，第三季度的投资交易占比从二季度的3%提升至37%。

持币坐观等捡漏

投资者练成“魔鬼心态”

这一波物业收购的卖家中，出险房企身影频现。

如恒大、阳光城、蓝光、绿地、万达、华侨城、上海证大、碧桂园等，且多为变现偿债或司法处置。

这使得本轮转让周期，时常出现“卖家被迫、买家抄底”的情形。

例如来自山东的空调企业瑞冬集团，其旗下公司在今年三季度以1100万港元收购了上海证大大拇指广场价值28.766亿元的资产包，相当于3.8折拿下。

被称为“纸业大王”的印度尼西亚金光集团，在8月21日购得上海广田房地产开发有限公司40%股权，对应上海北外滩地标项目“上海星荟中心”，价格约17.2亿元，抄到了底价。

三盛宏业在今年7月挂出总部大楼“上海市黄浦区外马路974号房产及车位等不动产”，黄浦区一线江景，拍卖成交价仅约8.31亿元。若按2.1万平建筑面积计算，均价还不到4万元/平方米，且包含车位，价格尚不到同区域普通住宅均价的1/3。

（上海星荟中心实景图 风财讯/摄）

如此幅度的打折抄底，在过去是难以想象的。

例如2022年6月“内贸航运龙头”中谷物流购入上海佳兆业金融中心整栋写字楼，最终对价高达29亿元。而当年3月底财报显示，中谷物流持有的货币资金也才31.13亿元。

同年，兖矿能源通过对能源大厦上海公司增资扩股，取得上海市静安区一处商办土地使用权，评估机构给予的评估增值约2.3亿，增值率417.47%。

鄂尔多斯集团在上海静安区苏河湾板块收购的综合写字楼物业，总计达到26.7亿元，评估成交均价约5.8万元/平，高于周边写字楼成交均价。

上述中介人士指出，近年国际形势和经济格局波动，主要是出于配置资源和业务发展两大考虑，国内外企业在上海寻求大宗收购的积极性相较疫情之前依然是较高的，但它们普遍对下定更谨慎和保守，对价格和风险则更敏感。

“能源、工业这类实业公司手上积累了多年的资金，有些在高端制造业和能源转型的风口中融了不少钱，都在手上，寻找优质标的去投资是势在必行的，只不过心态变化他们现在基本不着急，慢慢谈慢慢选。”

不过仲量联行华东区投资及资本市场负责人也提醒，除了一些出险企业资产处置等紧急情况，当前一系列提振举措推动市场向好，部分出售方资金压力逐步减小，资产市场的捡漏机会也会变少。

延伸阅读：除了收购，近年实业企业直接拿地也屡见不鲜。凤凰网风财讯曾通过“隐商出巢”专题进行了系列深度报道——

《“制冷龙头”三花抄底地产》

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《总部交易接连爆冷》