01 上海的“四代宅”时间线

7月29日，在2024青浦区土地推介会上，青浦区规划和自然资源局相关人员介绍，“目前上海正在研究第四代住宅项目”。这是上海首次提及“第四代住宅”概念。

10月8日，就在华为青浦基地启用前不久，长三角生态绿色一体化发展示范区执行委员会发文表示，长三角生态绿色一体化发展示范区“一厅三片”重点示范项目之一——西岑科创园区的组团二项目正式启动。项目应用“第四代住宅”设计理念，打造开放式活力混合社区，将创新构建面向未来的新江南水乡生活方式，吸引全球年轻科创人才在此安居兴业。

这说明上海的“第四代住宅”，终于开始落地了。只不过这个西岑科创园区的组团二项目的住宅似乎是人才公寓，并非是面向大众销售的普通商品房。

最新消息是11月1日上海房协的一篇发文。据上海房协透露，10月28日，市房协好住房研究院召开关于上海好房子研究课题工作会议，邀请了行业内多位专家与政、企业代表共同为上海的「第四代住宅」产品建设出谋划策。

会上有领导表示，“课题研究要紧密结合行业痛点、居民需求及政府管理难点，解决现状痛点，以期形成具有实际应用价值的成果。”

02 “第四代住宅”是什么？

就在11月1日上海房协的研究会上，有专家点评称，“现在各地试点的第四代宅，多是垂直森林住宅，不能算是真正的四代宅。”

那么真正的“第四代住宅”到底是什么？

首先，目前还没有官方给出“第四代住宅”的定义，它更像是“绿色建筑”的衍生概念。

绿色建筑国家一直在大力推进当中，2006年就开始陆续发文实施。官方概念里，绿色建筑是指在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源(节能 、节地 、节水 、节 材) 、保护环境和减少污染，为人们提供健康 、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。

在上海，我们有超低能耗建筑和超低能耗建筑，主要从“能耗”角度去考虑，所以上海有很多在建或者已交付的绿色建筑，但目前还并没有外地试点的那种“空中大花园”。

2021年5月，中国工程建设标准化协会发布了编号为T/CECS855-2021 的《城市森林花园住宅设计标准》，对城市森林花园住宅做了定义并提出了设计标准。

这就衍生了一个垂直花园体系，也是借鉴了一些国外的案例。比如米兰的垂直森林公寓，是世界上第一座“垂直森林”建筑，也是世界上第一对绿色公寓。这对公寓由著名建筑设计所“博埃里工作室”设计，设计师为斯坦法诺·博埃里。两座建筑一高一矮，“姐姐”楼高达111.25米，“妹妹”楼高达79.28米。沿着外墙体，共种下了730棵乔木、5000株灌木和1.1万株草本植物，相当于1.1万平方米的绿色植被，因此被称为“垂直森林”。该设计理念独特，将民居与植物相结合，不仅为城市增添了绿色和生机，也为居民提供了独特的居住体验。

目前我国多地政府文件当中，有许多用“城市森林花园住宅”这个概念的，文件里面也对建筑形式和政策支持做了明确。

比如要求“主体建筑中设置外挑、层高不小于两个自然层高的空中花园或奇偶层错层设置的空中花园；主体建筑中设置层高不小于两个自然层高、供业主共享的开敞式空中庭院。”

政策支持方面。比如在满足一定条件下，“空中花园不计入容积率以及产权面积”“架空走廊、景观亭廊不计入容积率以及产权面积”等。

目前成都、福建、长沙等地有过“城市森林花园”概念的项目落地。

成都七一国际广场城市森林花园

同与此时，还有一个概念与“第四代住宅”类似，那就是“未来社区”。

2019年，浙江首提“未来社区”，首批未来社区在全省开始试点；2023年，第一批试点的未来社区开始逐步交付使用，以超高的颜值，先进的设计理念以及可持续性的运营，被广泛关注；2023年，浙江省发布关于全域推进未来社区建设的指导意见，明确到2025年，全省累计创建未来社区1500个左右、覆盖全省30%左右的城市社区。

比如位于杭州上城区望江新城的始版桥未来社区，这竟然还是一个回迁房小区，颜值和空中花园设计都非常亮眼。

苏州还引入了类似的“立体生态住宅”，给出的定义是“苏州的第四代住宅是将绿色生态理念注入城市建筑，通过平台立体绿化，形成户户有花园、家家有庭院的建筑模式，应用于7层及以上住宅建筑，主要建筑形式包括套内空中花园、公共绿化平台。”

截止目前，苏州已有至少3个项目抢做第四代住宅，分别位于吴江太湖新城、高铁新城和元和，从设计效果图看基本上每户都有大面积转角庭院或空中花园。

03 上海的“第四代住宅”有什么亮点？

从西岑科创园区组团二项目的效果图来看，不光户户有花园、家家有庭院，而且能与周边环境和配套设施有机融合，在功能拓展方面有很大的想象空间。通过效果图，不难看出上海“第四代住宅”的设计思路——打造自然、健康、活力、时尚的汇聚之地。

当然“四代宅”还有许多问题需要解决，比如与上海多雨、台风天如何适配，蚊虫、放水、隔音方面的问题如何攻克，政策方面能给予怎样的支持等等，上海都还没明确回应。

不过，鉴于目前西岑科创园区组团二项目已经动工，上海首座“第四代住宅”落地青浦基本可以板上钉钉了。，大家想看到的上海“四代宅”真容，也不会太久远。