01 上海的“四代宅”时间线
7月29日,在2024青浦区土地推介会上,青浦区规划和自然资源局相关人员介绍,“目前上海正在研究第四代住宅项目”。这是上海首次提及“第四代住宅”概念。
10月8日,就在华为青浦基地启用前不久,长三角生态绿色一体化发展示范区执行委员会发文表示,长三角生态绿色一体化发展示范区“一厅三片”重点示范项目之一——西岑科创园区的组团二项目正式启动。项目应用“第四代住宅”设计理念,打造开放式活力混合社区,将创新构建面向未来的新江南水乡生活方式,吸引全球年轻科创人才在此安居兴业。
这说明上海的“第四代住宅”,终于开始落地了。只不过这个西岑科创园区的组团二项目的住宅似乎是人才公寓,并非是面向大众销售的普通商品房。
最新消息是11月1日上海房协的一篇发文。据上海房协透露,10月28日,市房协好住房研究院召开关于上海好房子研究课题工作会议,邀请了行业内多位专家与政、企业代表共同为上海的「第四代住宅」产品建设出谋划策。
会上有领导表示,“课题研究要紧密结合行业痛点、居民需求及政府管理难点,解决现状痛点,以期形成具有实际应用价值的成果。”
02 “第四代住宅”是什么?
就在11月1日上海房协的研究会上,有专家点评称,“现在各地试点的第四代宅,多是垂直森林住宅,不能算是真正的四代宅。”
那么真正的“第四代住宅”到底是什么?
首先,目前还没有官方给出“第四代住宅”的定义,它更像是“绿色建筑”的衍生概念。
绿色建筑国家一直在大力推进当中,2006年就开始陆续发文实施。官方概念里,绿色建筑是指在建筑的全寿命周期内,最大限度地节约资源(节能 、节地 、节水 、节 材) 、保护环境和减少污染,为人们提供健康 、适用和高效的使用空间,与自然和谐共生的建筑。
在上海,我们有超低能耗建筑和超低能耗建筑,主要从“能耗”角度去考虑,所以上海有很多在建或者已交付的绿色建筑,但目前还并没有外地试点的那种“空中大花园”。
2021年5月,中国工程建设标准化协会发布了编号为T/CECS855-2021 的《城市森林花园住宅设计标准》,对城市森林花园住宅做了定义并提出了设计标准。
这就衍生了一个垂直花园体系,也是借鉴了一些国外的案例。比如米兰的垂直森林公寓,是世界上第一座“垂直森林”建筑,也是世界上第一对绿色公寓。这对公寓由著名建筑设计所“博埃里工作室”设计,设计师为斯坦法诺·博埃里。两座建筑一高一矮,“姐姐”楼高达111.25米,“妹妹”楼高达79.28米。沿着外墙体,共种下了730棵乔木、5000株灌木和1.1万株草本植物,相当于1.1万平方米的绿色植被,因此被称为“垂直森林”。该设计理念独特,将民居与植物相结合,不仅为城市增添了绿色和生机,也为居民提供了独特的居住体验。
目前我国多地政府文件当中,有许多用“城市森林花园住宅”这个概念的,文件里面也对建筑形式和政策支持做了明确。
比如要求“主体建筑中设置外挑、层高不小于两个自然层高的空中花园或奇偶层错层设置的空中花园;主体建筑中设置层高不小于两个自然层高、供业主共享的开敞式空中庭院。”
政策支持方面。比如在满足一定条件下,“空中花园不计入容积率以及产权面积”“架空走廊、景观亭廊不计入容积率以及产权面积”等。
目前成都、福建、长沙等地有过“城市森林花园”概念的项目落地。
成都七一国际广场城市森林花园
同与此时,还有一个概念与“第四代住宅”类似,那就是“未来社区”。
2019年,浙江首提“未来社区”,首批未来社区在全省开始试点;2023年,第一批试点的未来社区开始逐步交付使用,以超高的颜值,先进的设计理念以及可持续性的运营,被广泛关注;2023年,浙江省发布关于全域推进未来社区建设的指导意见,明确到2025年,全省累计创建未来社区1500个左右、覆盖全省30%左右的城市社区。
比如位于杭州上城区望江新城的始版桥未来社区,这竟然还是一个回迁房小区,颜值和空中花园设计都非常亮眼。
苏州还引入了类似的“立体生态住宅”,给出的定义是“苏州的第四代住宅是将绿色生态理念注入城市建筑,通过平台立体绿化,形成户户有花园、家家有庭院的建筑模式,应用于7层及以上住宅建筑,主要建筑形式包括套内空中花园、公共绿化平台。”
截止目前,苏州已有至少3个项目抢做第四代住宅,分别位于吴江太湖新城、高铁新城和元和,从设计效果图看基本上每户都有大面积转角庭院或空中花园。
03 上海的“第四代住宅”有什么亮点?
从西岑科创园区组团二项目的效果图来看,不光户户有花园、家家有庭院,而且能与周边环境和配套设施有机融合,在功能拓展方面有很大的想象空间。通过效果图,不难看出上海“第四代住宅”的设计思路——打造自然、健康、活力、时尚的汇聚之地。
当然“四代宅”还有许多问题需要解决,比如与上海多雨、台风天如何适配,蚊虫、放水、隔音方面的问题如何攻克,政策方面能给予怎样的支持等等,上海都还没明确回应。
不过,鉴于目前西岑科创园区组团二项目已经动工,上海首座“第四代住宅”落地青浦基本可以板上钉钉了。,大家想看到的上海“四代宅”真容,也不会太久远。