最近，上海乃至全国顶豪市场新物种——风貌别墅，传出“被叫停”的消息。真假暂且不论，风貌别墅这一年的经历堪称坎坷。

1月，弘安里取证，被业界称为“风貌第一盘”，市场予厚望，全国共同关注。之后，风貌别墅高开低走，几个入市项目都卖的不温不火，直至最近又传出“被叫停”的消息。

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风貌别墅到底是什么？不如我们先来说说“风貌”。

“风貌”一般泛指一个地方的人文特征和地质风貌。在上海，风貌主要和历史文化的“保护与传承”挂钩。

众所周知，上海并不是一个历史特别悠久的城市，但自1843年开埠以来，在东西方文化的碰撞交融之下，上海形成了兼容并蓄的城市气质，市中心的梧桐马路、特色建筑，郊区的古镇老街、里弄小巷，都是上海城市风貌精华最为集中的所在。

2003年，上海先在中心城区划定了12片历史文化风貌区，比如大名鼎鼎的“衡复风貌区”（衡山路—复兴路历史文化风貌区），也就是大家通常所说的“梧桐区”；2005年，又在浦东新区及郊区32片历史文化风貌区，比如七宝古镇、南翔古漪园等等等。

按照风貌区保护规划的基本原则，风貌建筑被分为保护建筑、保留历史建筑、一般历史建筑、应当拆除建筑和其他建筑五种类型。

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2020年9月，露香园一期低区推出212套别墅和平层产品，主力套均在5000万元以上。而整个露香园项目包含了上海书店旧址、同庆堵台、润庐等多个保护建筑，如果按照如今的定义来看，露香园就是上海风貌别墅的开山鼻祖。但彼时“风貌别墅”四个字还没有形成影响力，上海城投当时的宣传口径只是“城央别墅”。

时间快进到2024年，上海楼市真正刮起“风貌别墅”风。今年1月29日，虹口区招商&绿城&上海地产的弘安里取证，拿证价24.3万/㎡，之后天潼里、中海顺昌玖里/恒昌玖里、瑞安翠湖滨江隆新里、海玥黄浦源、露香园二期等陆续入市。

说了这么多你可能也发现了，风貌别墅是在有风貌保护建筑的原址上建起来的别墅产品，你想称得上风貌别墅，那你这个楼盘必须有点文化底蕴在。比如弘安里项目有一处文物保护点宋嘉树旧居，黄浦源保留了18种石库门里弄布局，锦园项目上有互睦别墅、泰瑞里等12处文物保护点。

流程大概是这样的：在风貌保护区的一块土地，经过动迁后，原住民搬走，保留其中一栋或几栋有保留价值的老房子（比如名人故居、特色景点等），被保护修缮、保留改造、更新改建，剩下地方全部推倒重建，然后入市开卖。

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与普通住宅不同的是，风貌别墅的销售方式无比低调，采用“先落位后开盘”的形式，即先蓄客，等蓄客差不多了再取证开盘，也并没有集中开盘选房的环节。因为套均都是大几千万或者过亿货值，风貌别墅的付款方式和限购政策也没那么严格。

那么新建的风貌别墅是什么样的呢？风貌办的专家们设定了许多规则，比如外立面的形式、材料、特色装饰要与原来的建筑相统一，比如清水红砖、水刷石、鹅卵石、老虎窗、山墙、门头等都可以用到新项目上；比如小区内部的街巷布局、宽度也要符合里弄建筑的要求，类似主弄宽度不能超过6米、支弄小于4米等等。至于房间内部，留给开发商发挥的余地稍微大一点，按照当代居住习惯设计即可（不过风貌别墅都是毛坯交付）。

（海玥黄浦源）

（中海恒昌玖里）

这种“留皮换胆”的做法，可以在保留历史风貌的同时，融入当代设计理念，实现新旧建筑的和谐共存，也算为上海乃至全球的城市更新提供了一个路径。

但是如果你仔细思考，会发现这里面似乎有些问题：不同于完全新造的“城市别墅”，风貌别墅基于传承的需要，让开发商如同“带着镣铐跳舞”。而由于早期的里弄建筑并非完全面向当时的上流阶层，在空间设计上也没有那么阔绰，这就导致如今的风貌别墅尺度感打了折扣。

正因如此，风貌别墅的行情并未如想象般火热，除非如新天地一般特别核心的地段，其他区域的风貌项目遇到的销售压力并不小，如上述天潼里开盘半年仅卖出不到4成。

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或许你会关心，风貌别墅都说谁在买呢？根据我们的调查，风貌别墅客户群体沪籍和非沪籍占比大概4:6，也就是说外地客户竟然比本地人还多。购买这些动辄上亿的别墅，被超级富豪们当作资产配置的手段，当然还有一些有老上海情结的人，如果财力雄厚，也乐意选择这种传承历史的新兴产品。

另一个严峻的现实是，风貌别墅正在变得不再稀缺。据统计，除了今年已经入市的6个项目，接下来至少还有30多个“里”或者“园”排队入市，如果加上未公布规划方案和土储的将超过50个，它们动辄20万/㎡，最高30多万/㎡，显然面对的客群不是普罗大众。

风貌别墅常有，而超级富豪不多，当“物以稀为贵”被海量供应稀释，当设计规范又不那么适配顶豪尺度，一些房企为了迎合市场需求，开始打起了“擦边球”，把风貌做得越来越“不风貌”，或许风貌别墅真的应该迭代升级了。

10月开始，部分媒体吹风风貌别墅审批被叫停，这番言论未被官方证实，但我们发现风貌别墅地块的供应节奏确实放慢了。

可能对于普通人来说，风貌别墅似乎遥不可及，但是它们作为城市肌理的一部分，是可以被看见、被阅读、被审视的。你有什么观点？欢迎评论区交流。