龙湖已将年内到期公开债务全部还清。

记者从知情人士处独家获悉，龙湖集团已在12月9日如期完成“21龙湖拓展MTN001”债券本金的兑付与付息，涉及总金额约10.3亿元人民币。

据悉，该债券发行规模为10亿元，票面利息为3.7%，本次兑付包含利息3700万元，行权本金9.93亿元。

“完成此次兑付后，龙湖集团2024年内到期公开债已全部还清。”上述知情人士表示。

事实上，今年以来，龙湖集团始终保持如期或提前兑付债券。其中，6月28日，龙湖提前兑付26.5亿元的CMBS，并在同一天公告，公司回购了6.2亿美元的境外债；7月17日，龙湖宣布按期完成“19龙湖04”债券的兑付，金额为14.93亿元；8月如期完成“21龙湖05”债券的兑付，金额为19.991亿元。

龙湖管理层曾表示，2025年一季度到期的境内债已经提前回购7亿元，还剩65亿元将计划提前归集。

其认为，行业过往依靠负债规模和资产规模上升带动销售规模同步上升，这一旧发展模式已经不可持续，因此龙湖短期债务的提前削减会优先于增量投资。

投资方面，龙湖在下半年放缓了拿地节奏。据中指院统计，2024年1-11月，龙湖权益拿地金额为65亿元，位列拿地百强榜第29名；新增货值176亿元，位列行业38名。

“2024年底龙湖融资余额在1700亿元左右，2025年会继续有序压降债务规模，银行融资占比会进一步上升，继续保持健康的短债结构和外债结构。”上述龙湖管理层指出，2026年及之后，龙湖仅余少量境内信用债和境外债务，经营性现金流可基本偿还这些债务。

分析人士认为，龙湖正依靠经营性现金流来支撑有息负债稳步下降，而经营性物业贷款政策进一步放开，使龙湖成为受益最大的房企之一。

标普研报指出，龙湖集团2024年上半年新增经营性物业贷款220亿元，其中140亿元的新增经营性物业贷款是通过提高抵押率获得。其估计，未来12个月龙湖集团通过抵押购物广场举借债务的空间还有160亿-180亿元。

“中债增信债券方面，2025年到期金额35亿元，2026年到期23亿元，均计划用经营性物业贷替换。”上述龙湖管理层表示。

高盛研究部表示，预计龙湖的经营性业务将继续支持其在同行中保持较高的利息覆盖倍数，该投行看好龙湖投资物业组合持续增长所获得的自给自足能力，认为这是“支持龙湖优化债务结构、降杠杆计划的重要资产。”

标普也认为，龙湖集团经营性物业产生的经营性现金流将保持稳固，可在一定程度上弥补开发业务的疲态。

业绩方面，龙湖公布的信息显示，2024年1月至10月，龙湖集团累计实现总合同销售额845亿元，合同销售面积596.8万平方米。经营性物业方面，截至2024年10月末，龙湖集团的经营性收入约220.9亿元，其中运营收入约111.8亿元，服务收入约109.1亿元。