12月11日，万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”，02602.HK）在深圳举办睿见大会，宣布与高和资本达成战略合作，双方拟共同创设社商基金，装入持重资产。

高和资本在2022年就成立了一只10亿元的社区商业基金，截至目前尚未投出项目。“社商赛道其实我们也一直在寻找合作方，但行业内志同道合的不多，玩家有限。”12月12日，高和资本相关人士对中国房地产报记者表示。

万物云便是有限的玩家之一，“蝶城 社商”的新战略令两家公司有了牵手的可能性。据了解，这两家企业合作的社商基金已在12月成立，一期基金10亿元，拟装入的资产包括一线及二线城市的存量稳定运营社区商业项目。值得一提的是，该基金虽然优先考虑与万物云蝶城计划有重合的项目，但万物云从万科那里以资抵债获取的两个社商物业并不在首期基金的收购名单内。

并购来的商管团队

万物云董事长朱保全在会上作了题为《十年》的主题演讲，回顾该公司过去十年的发展历程。他表示，从所有轻资产公司全球发展历程来看，并购是必经之路。2016年，万物云收购耀江物业，在浙江市场得以比肩绿城及滨江。此后几年，该公司继续通过收并购扩大规模，如收购戴德梁行大中华区的物业管理和设施业务，以及阳光城的物业板块。

在朱保全看来，5年之前，物业服务行业曾经有一段非常疯狂的时期，当时被并购的标的多数财务报表并不干净，业务逻辑也难免牵强。但是，经过这五年的市场洗礼，无论是收购方还是被收购方，对物业企业的财务报表和业务逻辑均有了更深刻的认知，哪些地方有坑、有猫腻，大家已经非常清楚。至此，物业服务行业才真正走向了市场。

就万物云的几次并购，朱保全认为对戴德梁行的并购整合是成功的，至于对阳光城物业的并购，则有得有失。他表示，如果中国房地产行业仍保持一定的规模发展，阳光城仍然是千亿元以上的规模，当时的并购价格就不高。据其透露，阳光城的存量业务中，存留了一项万物云原来没有的业务，即是商业管理，在完成所有的业务整合后这支队伍仍然聚焦社区商业物业领域。

这个原本来自阳光智博商管的团队目前名为万芊荟商管，主要负责落地万物云的社区商业业务。

社区商业的头牌玩家

社区商业是今年以来万物云频繁提及的关键词。年初，朱保全便表示，在万物云计划布局的蝶城内，超过800个蝶城具有开展社商业务的机会。9月份，万物云更改IPO募集资金用途，有18亿元资金计划“通过基金投资等方式探寻有发展潜力的物业标的（含经营性资产投资等）”。11月，该公司以约8.6亿元的代价收购了万科位于武汉、上海的两处社区商业物业，开始持有重资产。

朱保全在会议现场再次强调：“我们认为社区商业是万物云可持有的资产。借助万物云1000个蝶城的设想，一方面能够跟万科地产实现应收账款的回收，同时找到能力范围之内的社区商业，在蝶城 这个生态里面产生更好的延展性。”

万物云副总经理叶菲进一步解释，社区商业与物管业务具备高协同性，有可能做出高壁垒的商业模式。万物云与万科的两笔资产抵债交易也是基于这一战略逻辑。

叶菲透露，万物云的目标是成为“社区商业领域的头牌玩家”，蝶城 社商生态会加快落地。据悉，该公司与蝶城业主共建“家门口的社区商业”，已经落地了改造试点，福州建新南蝶城实现客流同比提升51%。

高和资本则是社区商业的资深玩家，早在2020年底便参与发起了上海社区商业联盟，2022年4月宣布成立国内首只专注投资社区商业的基金，规模10亿元左右。2年多过去，该基金虽然深度洽谈了一些社商项目，但因种种原因至今未投出。

高和资本曾披露过社区商业的筛选标准，包括位于消费型城市的核心商圈，体量在1万平方米至3万平方米，3公里范围内人口数量大于25万等。此次与万物云合作的基金，“标的要求会结合蝶城情况有一些微调。”高和资本相关人士表示，该基金的并购标的范围为一线及二线城市拥有稳定运营现金流的硬核资产，目前已有一些储备项目。

这些储备项目主要来自外部，并不包括万物云新近获取的武汉新唐广场、上海滨江万科中心。在这两个项目中，万物云分别持有50%和45%的股权，而高和资本对标的的要求是100%的股权并购。