刚刚，杭州“容积率新规”发布后的首场土拍，完美落幕！

2宗地块，可建面积约9.18万㎡，起拍总价约15.52亿元。

其中，北干东单元地块在今天9点10分开启激烈竞价，各家房企出价紧追不舍，15分钟的时间就将地块溢价率拉升至53.94%！

最终，该地块由海威置业有限公司&中天美好集团有限公司竞得，总价约18亿元，楼面价37064元/㎡，溢价76.5%，成为2024年杭州土拍成交地块中最高溢价率。

截图自：浙报传媒地产研究院

临平乔司地块的竞价过程相比市北东较为缓和，但也十分热烈，目前已经竞价33轮，楼面价15996元/㎡，溢价30.05%，最终结果后续将更新在评论区。

萧山区北干东XSCQ20A-14宅地，是一宗“商改住”地块，在10月末公示局部调整方案（地块跑地信息指路→万象汇旁的叠墅要来了？），时隔一个月就挂牌，两个月迎来正式出让，速度实在迅猛。

地块区位示意图

地块所处地段配套醇熟，不仅一线河景，隔壁就是金海棠幼儿园、高桥金帆实验学校、银河实验小学，直线距离育才北路站&萧山万象汇均约5、6百米，萧山区政府也不过约800余米，都在步行可达范围之内。并且绿城九龙仓钱塘明月、博学玉府、塘湾名苑等小区都分布周边，居住氛围成熟。

萧山万象汇

从地块本身来看，容积率1.8，可建面积约4.9万方，且建设用地规划须知，地块建设高度不得高于54米，猜测将建设15F左右的小高层&洋房产品，或许在新规下也可以打造成高低配产品，来提升产品溢价。

地块用地规划条件

地块南侧1公里处，是建杭去年9月20日竞得的北干中单元小体量宅地，即现在的揽晴轩，楼面价22939元/㎡，规划排屋和洋房，新房限价40100元/㎡。或许揽晴轩的限价对于该地块而言，也能成为一个定价的衡量线。

最终，该地块在70轮竞价后，由该地块由海威置业有限公司&中天美好集团有限公司竞得，总价约18亿元，楼面价约37064元/㎡，溢价76.5%。

临平的乔司新城中心区E1-2-02地块，同样也是一宗“商改住”地块，在今年9月容积率从1.5降至1.1，建筑密度由30%增至35%，绿地率由35%降低至30%，建筑限高从23米升至30米。

地块现状（图源：浙江省自然资源网上交易中心）

该地块紧邻地铁9号线乔司站，可以直达江河汇、钱江新城。周边有宜家家居、遥望X27、华融城等商业体，以及乔司中学、乔司第一幼儿园、临平区第一人民医院等资源配套。

地块位置

除了丰富的配套以外，这还是一宗较为稀缺的低密地块，结合1.1的容积率以及30米限高来看，大概率会打造成排屋 多层叠墅盘。

地块南面约1公里处，在今年7月23日由绿城竞得的数字商贸城单元JG1807-06-01地块，即湖栖云庐，在本周首开，均价41649元/㎡。这宗不限价地块的开售均价以及获得的市场效应对于该地块而言是个重要的参考项。

截图自：杭州绿城

此外，板块内距离较近的低密项目还有滨江春曼雅庐以及保亿沁东润府，竞得的楼面价在17850元/㎡左右，新房精装限价都是32640元/㎡，对于购房者而言可选择项较多。

值得关注的是，12月12日，杭州市规划和自然资源局印发《关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知》，并于12月13日起就开始施行，而这场新规后的首场土拍所包含地块，自然将全部执行新的计算规则。

图源：杭州市规划和自然资源局

而新的计算规则共有9条，涉及内容包含了停车空间、阳台、门厅等等方面，其中关注度与讨论度最高的莫过于停车空间以及阳台。

根据新规内容其中一条——“用于满足停车配建最低标准的停车空间（包括独立设置的且专门用于停车的停车楼、居住用地内位于底层架空平台下方的停车空间、位于建筑内部的多层停车空间）不纳入容积率计算。”

未来或许会发展为独立设置一个专门用于停车的停车楼、建筑内部的多层停车空间等多样化停车形式，如此一来也可以节省整盘地下室开挖量，降低建安成本，缩短施工工期。

图源：杭州市规划和自然资源局

阳台方面，提出“邻近高速、高架、铁路、航空航道沿线，以及规划有特殊要求的居住建筑，在规划条件中明确需采用封闭式阳台的，阳台按水平投影面积的1/2计算容积率”，这一内容的执行，不仅解决了临高架、高铁等噪音干扰问题，也避免了“包阳台”的纷争，还能提高购房者的实际得房率。

同时，通知还明确了相关条件下的小区门厅、风雨连廊，以及建成后移交电力部门的变配电房、开闭所等等方面均不纳入容积率计算。

图源：杭州市规划和自然资源局

新规的实施，可以有效减少公摊面积，提高得房率，同时，还可以显著提升居住品质，或许未来各个小区都将有机会安排上风雨连廊了。

此外，容积率新规的设定，对开发商来说还可以增加一定的可售面积，也起到鼓励房企打造更高品质新楼盘的作用。

可以想象，未来的房子会越做越好看，居住幸福感也会大大提升......

如今，市场对于新规的反应也很快传导到了土拍热度上。

本次两宗将按照新规实施的地块全部高溢价成交，而在12月31日还有7宗宅地坐等出让，包括钱二、滨江西兴单元等超热门地块，或许将迎来更加激烈的竞价过程。

那么你觉得新政实施后的产品打造，能够迎来显著的市场反馈吗？