又是一年辞旧迎新之际。2024年，在市场周期震荡之下，产业园区和商办楼宇在挑战和机遇中逆水行舟。新一年的浪潮正在加速赶来，如何积极应对，迈向下一个由产业、运营、资本、生态共同驱动发展的新质时代？

一年一度，风云际会，预则立。

12月18日，2024（第八届）中国产业园区与商办新驱动力峰会如期启动。大会邀请了政府领导、经济学者、知名园区、标杆商办、科技企业、金融机构和新闻媒体等众多人士和行业代表，围坐共商产业园区和商办在新市场环境挑战下如何变革引领，向新求质！

01 赓续前行，焕新生长

——链接过去与未来，探寻城市更新“常新”秘诀

城市更新，是时代的变革，也是时代的生意。

400多个城市、6.6万个项目，78亿平方米总建筑面积、2.6万亿总投资……目前，全国范围内已有400多个城市成立了城市更新工作领导小组，湖北省17个地市州率先将“住房和城乡建设局”更名为“住房和城市更新局”，深圳、广州、济南等地陆续另设专门的城市更新机构。

当存量时代启幕，如何高质量可持续挖掘城市更新的巨大增量市场，成为值得反复推敲的时代议题。   

中国城商联副会长、中国社区商业工作委员会主任 董利

中国城商联副会长、中国社区商业工作委员会主任董利在致辞中提到：“城市作为历史的见证者与未来的塑造者，其更新与发展是时代进步的必然选择。未来，推动城市高质量发展将成为主导方向，企业要更加积极探索新技术、新模式、新理念，推动城市更新向数字化、绿色化、低碳化方向发展。”

选址中国创始人、CEO 陈雪源

选址中国创始人、CEO陈雪源对所有参会嘉宾表示欢迎和感谢。他表示：“城市更新已经成为摆在我们面前一个重要且紧迫的任务，不仅关系到城市的面貌和居民的生活质量，更是推动经济社会持续健康发展的关键所在。我们邀请了长期关注城市更新的专家、学者、行业企业代表，共同挖掘城与市、城与产、城与商的未来价值。”

清华同衡总体发展研究院副院长、教授级高级工程师、中国城市规划协会女规划师专委会副秘书长 尚嫣然

清华同衡总体发展研究院副院长、教授级高级工程师、中国城市规划协会女规划师专委会副秘书长尚嫣然发表《以城市更新助推城市发展》主题演讲。尚嫣然围绕城市更新的“三个转变”和“三个趋势”指出，相比增长时期，更新的规则更模糊、规划更精细、更复杂多元；在趋势上，体现在政府更重视政策顶层设计，市场在项目全生命周期投资、运营方面更有耐性；设计在面对公众及租户等第三方时，更“懂人心”。

中国城商联城市更新工作委员会执行主任、知学院长 于鲁

中国城商联城市更新工作委员会执行主任、知学院长于鲁发表《新服务·新业态·新模式，城与市的对话》主题演讲。于鲁提出城市更新八大方法论，分别是产业社区、产业文旅、产教融合、城乡创生、订单乡村、文化引擎、场景集市、创造社区，并通过深圳天安深创谷、上海江南智造国际设计港等案例阐述了产业社区的不同类型和商产融合逻辑。

南中轴（北京）国际文化科技发展有限公司董事长 闫福

南中轴（北京）国际文化科技发展有限公司董事长闫福发表《城市更新赋能产业发展，打造数字经济新高地》主题演讲，他以南中轴国际文化科技园更新改造案例，提出未来城市产业空间“三化”发展趋势凸显，具体表现为“写字楼空间园区化”“商业空间产业化”“产业园区社区化”，加速形成以空间载体为基础支撑，以多元化、精细化、专业化的产业服务为赋能，以产业投资为联动手段，更加完善、更加活跃的产业生态。

立足中国经济大转型的当下，城市更新如何盘活空间潜能？北京科创汇聚产业运营管理有限公司总经理杜海军、京印国际中心副总经理周雪峰、中粮集团大悦城控股北方大区公司产业与写字楼管理部负责人、北京京城易合城市更新有限公司总经理郭辉、赛博天空2077总经理董少帅五位具有丰富经验的操盘手围绕“城市更新盘活存量”话题进行了深入对话。该场圆桌对话由上海圣博华康咨询管理有限公司董事长励凌峰主持。   

北京科创汇聚产业运营管理有限公司总经理 杜海军

杜海军表示：“城市更新是长期长线投资，盘活城市更新项目，要贯穿入园企业全生命周期，与企业同步成长，进而创造可持续发展价值。”

京印国际中心副总经理 周雪峰

周雪峰表示：“在将大康国际鞋城改造升级为京印国际中心过程中，我们深刻体会到有效盘活空间潜能要‘懂人心’，不管是运营空间，还是运营产业，核心都要围绕人的实际需求展开。”

中粮集团大悦城控股北方大区公司产业与写字楼管理部负责人

中粮集团大悦城控股北方大区公司产业与写字楼管理部负责人表示：“城市更新包含了从规划、设计、定位、建造、运营到服务全周期，在整个周期里需要注重四点，分别是空间服务、产业引进、精细运营、生态打造。”

北京京城易合城市更新有限公司总经理 郭辉

郭辉表示：“经历过更新改造的园区，产业招商和产业围商非常关键，只有产业搭建良性后，改造后的项目坪效、亩均、企业生命力才能越来越好。”

赛博天空2077总经理 董少帅

董少帅表示：“随着社会进步、经济发展、科技创新，一些企业和个体的行为习惯发生改变，引导着客户对空间服务的方式、模式等诉求变得越来越高。因此，作为操盘团队需要不断地学习，尊重客户需求，发现客户需求。”

02 变革引领，向新求质

——经济转型关键期，解卷产业园区和商办突围良方

有锚的船，才能远航。

2024年，是变化多于稳定的一年，也是寻求新经济动力的一年。这一年，产业园区和商办作为各地重振实体经济、服务科技创新的核心引擎，产品、服务、资源、能力各方面被提出更高要求的同时，空置和招商的痛点此消彼长。在新周期、新命题、新挑战、新赛道下，产业园区和商办在转型的迷雾中如何破浪前行？  

中关村特色产业园联盟秘书长 盖帅

中关村特色产业园联盟秘书长盖帅在致辞中表示：“历经40余年，我国产业园区已经成为推动我国工业化、城镇化发展和区域经济高质量发展的重要平台。即将到来的‘十五五’时期是一个重要的历史转折点，对于产业园区而言，将是赋能区域产业高质量、可持续发展的重要战略机遇期。”

选址中国创始人、CEO 陈雪源

陈雪源表示：“2024年是中国产业园区与商办新驱动力峰会举办的第八届。八年来，我们与行业准时在年年岁尾相聚，复盘过去一年发展，描摹市场发展底层逻辑，共同探讨未来增长之计。”

券商首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事 陈雳

券商首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事陈雳发表《宏观视角·经济展望及当前政策关键机遇》主题演讲，他从“增量政策对宏观经济的指引”和“中央会议传递关键机遇”两方面，对2025年经济进行了展望，并详细论述了拥抱新质生产力发展的关键机遇。

中科院科技战略咨询研究院副研究员、中国高新区研究中心战略专家 康大臣

中科院科技战略咨询研究院副研究员、中国高新区研究中心战略专家康大臣发表《以新质赢未来，“十五五”期间园区发展机遇的战略研判》主题演讲。他提出，下半场园区如何突破“招无可招、引无可引”困局，新质生产力是破解之道。

戴德梁行高级董事、资产证券化负责人 杨枝

戴德梁行高级董事、资产证券化负责人杨枝发表《新循环·公募REITs如何驱动园区基础设施变革》主题演讲。杨枝以大量数据分析研判指出，随着公募REITs从试点进入常态化发行阶段，2024年发行数量为过去四年之最；同时，2024年发行的产品在定价环节更加审慎，其中产权型以平价发行为主。杨枝认为：“随着已发行产品的持续扩募，以及不断丰富的资产类型，中国REITs未来将是一个非常大的市场。”

2023年9月，“新质生产力”概念提出，生产力跃迁渗透到各行各业。作为产业落地和发展的重要空间载体，产业园区和商办楼宇如何抓住新质生产力机遇，蓄势能开新局？北京实创科技园开发建设股份有限公司副总经理徐春财、中关村西北旺科技园副总经理苗思露、中国电子科技开发有限公司总经理陈长松、中国雄安集团城市发展公司副总经理段炜、北科建集团产业运营中心总经理周庆峰、北京中海地产商业管理公司副总经理张存理、怀柔科学城科技服务公司副总经理陈达、智链合创科技有限公司CEO范阳围绕“向新求质，产业园区和商办楼宇如何突围？”强强对话。新华网房产家居主编李连章主持。   

北京实创科技园开发建设股份有限公司副总经理 徐春财

谈到如何更好地拥抱新质生产力，徐春财提出四个关键词——“融进去”“接得住”“引进来”“活得好”。他表示：“融进去指的是要和其他主体加强紧密联系，建立链接；接得住指的是作为园区开发者，要从硬环境和运营能力上具备承载新质生产力的能力；引进来指的是遇到好的资源要及时引进园区；活得好指的是企业引进来后要按照服务企业全生命周期思路来使创新主体得到可持续发展。”

中关村西北旺科技园副总经理 苗思露

苗思露表示：“作为一个诞生在产业迭代和经济变革期的产业园区，新质生产力的‘新’对于产业布局引导尤其重要。作为空间载体运营者，只有拥抱新理念、新科技才能更好地理解未来生产和生活，从而运营好园区。”

中国电子科技开发有限公司总经理 陈长松

当前，数字化、网络化与智能化作为前沿技术的代表，正引领着发展的大潮。对此，陈长松指出：“在新质生产力的培育上，中电科技将通过产业数据化和数据产业化两方面赋能园区发展。”

中国雄安集团城市发展公司副总经理 段炜

谈到正在建设中的雄安新区，段炜介绍道：“雄安新区经过7年的建设发展，已转入‘三高并举’阶段。首先正在做大规模的高质量建设；其次做高水平的城市管理，进而转入新的城市运营阶段；第三是做好高质量的产业疏解和发展。”

北科建集团产业运营中心总经理 周庆峰

关于在高供应、高空置、竞争愈发激烈的当下，产业园区如何破局？周庆峰建议：“首先要顺势而为，认清形势找到最合适园区自身的路径；其次要勇于创新，理念要从开发向运营转变、业务要从租售向创投和配套业务延展、产品要向上打造高标准载体满足企业改善需求和向下满足实业企业生产需求。”

北京中海地产商业管理公司副总经理 张存理

产业园区外，商办如何破局？张存理基于中海商务丰富操盘经验表示：“中海商务选择直面当下市场，针对客户需求，基于空间载体和系统内外资源整合，通过G-B-C-P的一站式服务，提供更多办公解决方案，进一步提高中海的产品力、服务力，从而提高市场竞争力。”

怀柔科学城科技服务公司副总经理 陈达

陈达表示：“怀柔科学城作为北京建设国际科技创新中心‘三城一区’主平台之一，重大科技基础设施高度聚集，创新主体和创新人才优势明显，我们将依托城市客厅等高品质产业空间，加快科技服务和产业要素资源导入，构建与基础研究相适应的产业生态体系，打造技术创新策源地、产业转化示范区。”

智链合创科技有限公司CEO 范阳

范阳表示：“在明确投入产出的前提下，任何前沿技术都可以作为赋能园区经营管理、产业服务的工具。作为脱胎于德必集团的产办园区科技服务商，智链合创正在进一步探索将数字化、人工智能化应用于园区、楼宇的空间改造、招商、选商、育商，助力园区、楼宇的新质发展。”

在转型的迷雾中，企业的潮水向哪里流动？中电数科（北京）科技发展公司招商运营中心总经理杨乐、北京首农信息产业投资有限公司总经理毛焕华、北京银行中关村分行公司部总经理张申思、和君咨询副总经理、产业园区事业部总经理王鹏、中关村产业研究院合伙人陈元良、克而瑞产城发展部总经理卢文婷、淘址联合创始人康润武七位处在不同领域的嘉宾以各自视角给出不同答案。北师大国土空间规划与设计研究院副院长武玮卿主持对话。

中电数科（北京）科技发展公司招商运营中心总经理 杨乐

中电数科作为着力打造领先数字产业园区的国家队，杨乐在提到作为经济增长引擎的行业时，举例五方面，分别是人工智能产业、智能制造产业、新能源产业、数据产业、生命科学产业。

北京首农信息产业投资有限公司总经理 毛焕华

公募REITs如何盘活存量资产？毛焕华阐述道：“首农在以元中心为底层资产发行REITs之后，将成立一个以REITs公募平台为契机的持续性投融管退产业链条，把首农非核心区、核心区有潜力上市发行的募投的资产持续装入REITs包，从而实现不动产生命力持续的延续。”

北京银行中关村分行公司部总经理 张申思

张申思从资本角度谈论企业的潮水流向哪里。张申思表示：“北京银行中关村分行以支持北京市经济建设与转型为使命，坚守科技金融初心，全力打造‘专精特新’，以金融助力符合新质生产力的科创企业成长。”   

和君咨询副总经理、产业园区事业部总经理 王鹏

和君产业园区事业部作为深耕中国产业园区行业的高端产业规划、招商资源对接顶级智库，王鹏对产业园区招商提出三点建议：一是要认清行业形势，先活下去；二是要研究透目标产业、深耕行业；三是要构建差异化的招商运营核心竞争力。

中关村产业研究院合伙人 陈元良

谈到企业引进来后如何留住。陈元良认为，园区建设之初就应该从顶层设计谋划如何留住企业，要有明确的主导产业方向，积极搭建共性服务平台，做好增值服务。

克而瑞产城发展部总经理 卢文婷

谈到面临需求乏力、供大于求问题的产业园区，卢文婷基于多年的调研经验，认为：“一方面在供应量上要得到有效控制，其次企业投资要回归初心，第三是园区自身要锻炼自己的招商服务能力，精益求精、因地制宜地运营好园区本身。”

淘址联合创始人 康润武

在谈到不同企业对于办公选址的考虑时，康润武分享了两点行业观察。一是低租金项目和强政策对于企业具有强烈吸引力；二是近两年市场上未来产业在新租、扩租，包括拿地、拿产业园、测试基地、路面测试、实验室以及人才公寓等方面表现亮眼。

《2024北京产业园区选址（租赁）指南》发布

对话间隙，由选址中国联合中关村特色产业园联盟、北京师范大学国土院数智产业研究中心、中关村产业研究院、智链合创科技有限公司出品的《2024北京产业园区选址（租赁）指南》正式发布。

中关村特色产业园联盟产业研究室主任吴双介绍了指南的主要内容。该指南收录园区590个，建筑面积合计达6800余万平方米，范围覆盖北京海淀区、朝阳区等16个行政区和北京经济技术开发区，对北京产业园区市场进行了解析，并对北京市级文化产业园区、中关村特色产业园区、专精特新特色产业园区、两业融合示范园区、科技企业孵化器等进行了展开介绍，同时汇聚了多位行业专家的观点与建议，为考虑通过办公、研发、生产空间的重组和整合来实现降本增效的企业提供了一个全景式的参考。

03 166个项目逐鹿，74万张投票

——2024金梧桐奖7大榜单正式揭晓

166个项目和企业，74万张网络投票，39个城市、16大产业、44.9万人次参与，历时月余激烈角逐，2024金梧桐奖七大榜单在本次峰会上正式揭晓！

获得“2024中国产业园区·商办金梧桐奖”综合实力10强的是（排名不分先后）：雄安·电建智汇城、招商蛇口·青岛网谷、中关村工业互联网产业园、中海金融中心、北京经开·壹中心、京印国际中心、雄安商务服务中心、北京中粮广场、徐州中关村信息谷创新中心、中建财富国际中心。

获得“2024中国产业园区·商办金梧桐奖”创新活力10强的是（排名不分先后）：学府鑫苑基金大楼、苏州清科创新中心、武汉基金产业基地、高投产业园、沈阳国际软件园、通投北苑家园中心、北京经开·壹广场、北京良基科技广场、中关村壹号、唐山·中关村信息谷创新中心。

获得“2024中国产业园区·商办金梧桐奖”企业服务10强的是（排名不分先后）：青岛市工业技术研究院、创芯汇、北辰中心、中科青岛研发城·汇智园、用友产业园（北京）、铭泰慧谷科技企业孵化器、金隅智造工场、中电数科长三角数字经济产业园、北科建亦庄科创园、通投北泡轻钢项目（T PARK活力谷）。

获得“2024中国产业园区·商办金梧桐奖”最美空间10强的是（排名不分先后）：保利国际广场T1、杭州数字港、怀柔科学城城市客厅、京津中关村科技城、通投玉桥家园中心、中关村西北旺科技园、中关村e谷（百鸟河）数字小镇、金隅智荟中心、南海绿茵国际、汇京双子座大厦。

获得“2024中国产业园区·商办金梧桐奖”专业特色10强的是（排名不分先后）：浙报数字文化科技园、通州紫光科技园、中关村（亦庄）国际机器人产业园、中国电子（无锡）数字芯谷、金隅高新产业园、国家对外文化贸易基地（北京）、京东智能产业园、北京房山中粮健康科技园、北科建怀柔国际科创中心、首开long街。   

获得“2024中国产业园区·商办金梧桐奖”城市更新10强的是（排名不分先后）：PDIC来凤数创中心、永丰基地加速器一区、南中轴国际文化科技园、京城北人5号院、北科建智能科技创新中心、北京卫星制造厂科技园、MAX科技园（北京·瑞通）、创联工场桐领未来青年人才创业孵化基地、砖窑里、伊莎文化广场。

获得“2024中国产业园区·商办金梧桐奖”最具品牌价值企业的是（排名不分先后）：招商蛇口、北科建集团、实创股份、中关村e谷、中南高科、中电产业园、中电光谷、通投公司、COOC中海商务、大悦城控股北方大区产业。

04 冲破迷雾，柳暗花明

——以产业初心，陪伴行业成长

中国产业园区与商办新驱动力峰会由选址中国携手专业机构主办，作为园区和商办领域一年一度的行业盛会，至今已成功举办八届，本次大会同时得到了徐州中关村信息谷创新中心、唐山·中关村信息谷创新中心、金隅高新产业园、金隅智荟中心、金隅智造工场、中关村西北旺科技园、南中轴国际文化科技园、中关村工业互联网产业园、通投公司、中电产业园、中国电子（无锡）数字芯谷、大悦城控股北方大区产业、怀柔科学城城市客厅、京印国际中心、北辰中心、中建财富国际中心、首开long街、北京经开·壹中心、北京经开·壹广场、雄安电建智汇城、北科建智能科技创新中心、北科建集团、古井贡酒、北京汇满佳品商贸有限公司等项目或单位的大力支持。

总结2024，展望2025，选址中国相信，作为企业选址的落户地、产业经济的承载体，园区和商办行业在跨越周期的迷雾和寒冬后，终将迎来一个生机勃勃的全新阶段。道阻且长，行则将至，期待每一位深耕其中的从业者，等到一个属于自己的柳暗花明。