2024年第四季度以来,随着整体市场出现“止跌回稳”趋势,地方供地意愿开始显著提升。
据不完全统计,2024年12月将有3.8亿平方米的土地迎来出让截止时间,为年内最高。受其影响,克而瑞研究中心推算12月土地成交将达到3.3亿平方米左右,环比增长97%。土地成交将迎来最为显著的一次“翘尾”,并进一步收窄全年土地成交的同比降幅。
具体到城市来看,不仅仅是一二线土地投资热度本身较高的城市,部分库存压力相对较大的城市,年末供地信心回升也更加明显。
但从目前12月已成交的土块来看,多数城市土拍平均溢价率仍然较低,大部分仍底价成交。
9月末政治局会议定调止跌回稳之后,新房市场交易数据持续向好。改善类项目凭借产品创新创造竞争优势,在南京、武汉、重庆等去化承压城市,均有不少四代宅项目取得热销。刚需项目则主要通过降价和提佣方式持续收割潜在客群,厦门、福州、常州部分项目加强折扣力度,取得了不错的营销效果。
国家统计局数据显示,2024年11月新建商品房销售面积8188万平方米,同比上升3%,销售额8270亿元,同比上升1%。前11月销售面积和金额分别同比下降14.3%和19.2%,降幅较前10月收窄了1.5和1.7个百分点。
住建部统计数据显示,10月、11月全国新建商品房交易网签面积连续两个月同比环比双增长。
近2个月以来,新房销售的回暖速度明显好于二手房市场,这一方面是由于一二手房交易链条的恢复,二手房东缩减住房持有量,“卖二不买一”的现象减少;另一方面也是得益于高品质新房销售的回暖,优质新房产品正在夺回更多的新房市场份额,而这些优质产品的推出,也在实质上加速各地房价指数的筑底,其中北京、上海、深圳等核心城市房价更是先一步迎来了环比回升。
一系列市场向好下,10月地方供地意愿显著复苏,据统计,2024年12月将有3.8亿平方米的土地迎来出让截止时间,为年内最高。进一步对比到期建面和成交建面关系,可见9月份以来全国土地出让率(成交建面/到期建面)稳定在85%左右,由此推算,12月土地成交将达到3.3亿平方米左右,环比增长97%。2024年土地成交累计降幅也将进一步收窄至16%,2021年以来,全年成交建面同比降幅首次收窄至二成以内。
在全年土地成交规模持续收窄的大趋势之下,预计2024年12月将达到年内月均值的3.5倍,创下历史新高。
从2024年四季度供地规模发展趋势来看,在行业去库存、稳市场的基本大前提之下,虽然供地规模同比仍在持续收窄,预计2024年12月新房成交仍将有超过一成的同比降幅。但是从年末翘尾情况来看,3.5倍的“翘尾”新纪录,还是透露出了地方供地信心的回升。
具体到城市视角,不仅仅是热点城市,部分库存压力较大的城市,年末供地信心回升也更加明显,如武汉、长春、无锡等消化周期在20个月以上,其中武汉12月计划出让737万平方米建面的土地,总底价达到418亿元,供地“流速”达到全年均值的7倍,仅仅一个月计划出让的土地规模,即超过了前面11个月的总和。
值得注意的是部分去化压力较低,或土地投资热度本身较高的城市,12月供地节奏保持相对平稳,年末加速供应的意愿反而不高。典型如北京计划12月出让土地底价132亿元,仅为年内平均流速的60%,上海计划出让土地底价219亿元,也仅为年内平均流速的1.7倍。二线城市中仅杭州“翘尾倍率”低于2倍,而其不到10个月的消化周期,也是现阶段全国库存压力指标最低的城市。
进一步联系12月以来土拍成交来看,可以发现虽然供地信心的回升,但大多数城市土地溢价成交的比例有所下降,其中成都12月更是只有3%的地块溢价成交,较前11月减少了11个百分点。12月供地节奏明显加快的武汉、长春,地块溢价成交的比例也在低位下行。仅西安、无锡溢价成交的地块占比明显上升,不过无锡溢价地块均为优质袖珍地块,全市平均溢价率仍不足1%,西安的溢价地块也集中在曲江新区和沣东新城等优质板块。
在去库存、稳定市场预期仍是行业调控主要任务的大背景之下,土地项目的去化速度和盈利空间的确定性,必然要经受投资方、融资方层层的严格考验。地方层面能够适度增加土地供给,并顺利完成竞拍出让已实属不易。
从乐观角度解读,溢价率指标的适度下降,搭配交易量的大幅上升,意味着有更多“优势不突出”的地块为投资方所接受,供求双方信心均在缓慢恢复之中。
与10月、11月商品房交易的止跌回稳同步,年末土地供给节奏也有所加快。预计2024年12月将创下年末土地成交翘尾的新纪录。
比数据纪录更重要的,还是更多地方政府供地信心,以及投融资对于市场预期的回暖。鉴于当前行业采取的预供地模式,绝大多数地块在出让前即已有了明确的意向买家,供应节奏的变动,在很大程度上也等同于城市供求信心的变动。尤为可喜的是,少数高库存城市12月供地节奏也迎来大幅加快,更多的城市供求预期开始逐步进入企稳周期。
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