编者按：

上海的顶层规划设计，始终与“一江一河”紧密相连。特别是黄浦江滨江核心段，它被定位为上海与世界交流的窗口，也是2035规划中的“世界会客厅”。

然而，一个不容忽视的现实是，黄浦江畔的核心区域开发已接近饱和，目前仅剩最后一块可进行大规模整体开发的区域，即正在经历转型的杨浦东外滩板块。今年，东外滩板块陆续推出了8个新楼盘，累计供应1651套房源，成为一江一河区域中新房供应量最大的板块。

本期，我们将目光聚焦于杨浦东外滩板块。

上海市区中，杨浦东外滩无疑是颇具争议的板块之一。

尽管它拥有着得天独厚的地理优势和卓越的规划理念，但每当被提及，往往伴随着些许遗憾和叹息，人们或指责城市界面杂乱无章，或批评规划承诺的迟迟未兑现。

今天我们就来深入聊聊，杨浦东外滩，这个板块究竟怎么样？它的兑现之路还要走多久？板块内新房值不值得买？

01城市更新的刀，挥得有些慢

实际上，东外滩板块的起点并不低。

大约在2003年，杨浦东外滩开启了开发建设的篇章。早年，为了推动板块的发展，地方政府提出了“知识创新杨浦”的转型发展战略，构想了将杨浦滨江的老工业区与外滩、陆家嘴构成金三角的宏伟蓝图。

依托高校的学术资源与工业遗产，打造一个高端科创总部社区，意在将这片老工业区重塑为全球瞩目的都市硅谷。

然而，由于拆迁等问题，一开始杨浦东外滩的步伐显得有些缓慢。

作为中国近代民族工业的摇篮，东外滩在百年之前催生了无数辉煌的历史篇章，孕育了众多的民族工业企业。

然而，伴随着产业结构的转型升级，以及“一江一河”战略成为城市发展的主轴，这些工业遗产在很大程度上已经转化为城市发展的瓶颈。若仅仅是工业遗迹的保留、改造或者拆除，处理过程相对而言较为简单。

但东外滩的问题不仅仅局限于厂房，还有大量棚户区的存在。这些陈旧的房屋不仅围绕着东外滩，更扩散至鞍山、黄兴等地区，严重制约了城市发展的空间。

拆迁工作的复杂性、高成本和耗时性，使得东外滩尽管启动更新的时间与徐滨、前滩相去不远，其进程却明显滞后。

不过在2018年，杨浦东外滩又迎来了新的转机。在上海市2035规划中，杨浦东外滩又被纳入城市中央活动区CAZ，与外滩、陆家嘴、徐汇滨江享有同等的高规格规划，成为城市的核心区域。

根据规划蓝图，东外滩板块曾遍布的工业厂房和仓库将焕新为现代化的建筑群，配备完善的设施，成为一个新兴的理想居住地。

02东外滩的楼市发展

东外滩板块的城市更新、规划兑现速度慢，也一定程度反映在了楼市上。

首先，房价在滨江板块中处于洼地状态。公开资料显示，今年以来，东外滩板块共有8个新房项目入市，累计供应1651套房源，吸引了超过2200组意向客户进行认购。取证楼盘中，除了瑞安翠湖滨江项目的风貌别墅售价在21万/平方米外，其余住宅项目售价均在10.99万-12.9万/平方米。

反观其他滨江板块，今年以来徐汇滨江板块共入市4个新房项目，取证均价在12.3万-17.8万/平方米之间，其中售价天花板为香港置地启元项目，其开盘价为17.8万/平方米。

前滩板块今年虽未有项目入市，不过去年板块内的世纪前滩天汇项目开盘，其均价亦达到了13.2万/平方米。

其次，板块内新房市场冷暖不均现象显著。近期，保利外滩序BUND45项目开盘，其认购率高达727%，一举刷新了2024年上海楼市认购率的新纪录。

然而，保利外滩序的市场表现，仅是东外滩新房市场的“冰山一角”。在该板块内，亦有楼盘面临销售难题，金隅外滩东岸便是其一，其726套房源历时两年多销售，至今仍有两套房源在售。

据公开资料显示，金隅外滩东岸地处周家嘴路（北横通道）与内环高架的交汇处，项目由北京金隅集团打造。该项目于2022年8月首次开盘，至今已推出726套房源。

去年11月，项目收官房源加推，共60套，建面约99平方米三房，均价约11.96万元/平方米。其官微显示，项目在认购期间共收到44组有效意向认购，认购率73%。另据克而瑞监测的数据显示，开盘当天，项目60套房源仅售出22套，去化率37%。

03默默发力的东外滩

看上去兑现缓慢、楼市分化严重，难道东外滩板块真要再一次沉寂了吗？其实不然，自2020年起，东外滩已经在悄然间焕发活力。

1）房地产市场正向高端改善板块转变

随着城市更新速度的显著提升，房地产市场正经历向高端改善型板块的转变。一个明显的趋势是，自去年以来，具有传统风貌的用地供应量有所增加。未来，这里不仅有高层，还有市中心更为矜贵的风貌建筑群。

2023年至今，在非公开市场交易中，杨浦东外滩板块通过公开招标或协议出让方式，成功出让了9宗旧改地块。其中7宗地块计划建设具有传统风貌的别墅。

据最新统计，目前东外滩板块在售或待售的新房项目共计18个，其中包含风貌别墅的项目有9个。

据悉，在不久的将来，杨浦东外滩板块将迎来5宗地块的挂牌出让。虽然目前官方尚未发布具体的出让公告，但这些地块均已在今年的杨浦区土地推介会上亮相。依据会上披露的信息，其中四宗地块预定作为风貌别墅的开发用地。

其中平凉社区53街坊03C1-02地块，位于瑞安翠湖滨江东侧。地块内需要保留的历史建筑约1.6万方，规划为风貌别墅用地。周边除了瑞安的翠湖滨江，还有中信泰富的地王，未来将会形成整片的风貌别墅集群。

除了土地市场的转型努力，东外滩板块去年推出的缦云上海项目，全部为大户型设计，即便是最小的户型面积也达到了154平方米。

由此可见，东外滩板块向高改进阶的决心之强烈。楼市的转型，也表明东外滩的未来并不是毫不可期。

2）产业竞争力强劲

虽然东外滩错过了八九十年代改革开放、21世纪滨江CBD最为黄金的发展机遇，但目前已紧紧抓住了新的历史机遇。

目前，美团和B站已将总部设立在东外滩，字节跳动亦通过收购尚浦领世商办项目，在这里落下了总部的基石。

不仅如此，东外滩还积极引流，着力打造总部经济。中建三局、中交集团、星空华文传媒等企业总部，以及东方渔人码头、中国节能上海首座等商业办公综合体，加上正在开发的杨树浦发电厂综合体地块，未来都将沿东外滩滨江岸线渐次绽放。

在滨江发展的宏伟蓝图下，东外滩已然崛起为杨浦城市发展的新名片。这一成就，单从规划规模上便一目了然。杨浦滨江南段的总体开发面积高达约800万平方米，规划的商业办公面积约为400万平方米，其开发规模相当于黄浦滨江的两倍，前滩的两倍有余，陆家嘴的五倍之多。

这样庞大的开发体量，不只是杨浦再难复制，甚至连滨江核心段也再难复现了。换言之，这里承载着杨浦最高的发展上限。就像虹口举全区之力打造北外滩，徐汇打造徐汇滨江一样。

各类配套逐渐完善

以商业为例，近年来杨浦的商业办公地块出让主要集中在东外滩区域。未来，随着平凉路沿线和滨江沿线的大型综合体逐一落成，东外滩的商业氛围将得到质的飞跃。

今年11月底，杨浦滨江的“超极合生汇”项目宣告开工，预计2027年全面建成。这一占地45万平方米的TOD商业办公综合体，将成为杨浦滨江的标志性高端商业中心，其规模与影响力，足以与浦东陆家嘴的国金中心和黄浦外滩的BFC金融中心相媲美。

在轨道交通方面，先前已有报道提及24号线（规划中）将横贯东外滩，届时该区域的轨交水平将实现飞跃式提升。生态环境方面，杨浦滨江南段的滨江岸线目前已实现全面贯通，市民在此休闲娱乐、打卡留念，已成为日常风景。

最后

对于购房者来说，买在杨浦东外滩，看中的不单单只是房子，还有它的配套、它的规划，以及它未来的兑现。

关于杨浦东外滩的发展之路还将持续多久，或许我们还需给它更多的耐心与信心。

今年十月，杨浦东外滩迎来新的发展机遇。根据《黄浦江沿岸专项规划（2024-2035）》草案公示内容，该区域的核心段南北两端将各扩展2.5公里。

尤其是北端，将从杨浦大桥延伸至军工路隧道，这意味着杨浦滨江区域的潜力将进一步释放，整体建设将摆脱杨浦大桥的限制，实现南北连贯、一体化发展。

除了卓越的规划，杨浦东外滩还具备优越的地理位置和交通优势。未来，我们有充足的理由期待杨浦东外滩将迎来一次显著的蜕变。