当前，中国经济正在告别高增长时代，步入稳健发展期。作为支柱产业的房地产行业面临重整，不良资产处置在防范化解金融风险、服务经济转型中愈来愈受重视。

面对不良资产这个庞大的市场，有人在找钱、有人在找人、有人在找项目，除了头部房企如万达、融创等先后入局外，亦不乏具有特殊优势的新秀正在瞄准这一赛道。国内知名IP“李债先生”就是其中之一。

日前，“李债先生”在接受凤凰网风财讯专访时指出，不良资产的核心是“时间”，而在资产处置环节，重点则在于“变现”。围绕这两大核心，将风险化解前置，运用多元化的自行处置模式，可以有效地为传统的资产处置流程提速增效，用时间换空间。

以下是部分采访实录：

Q: 有人戏称，理财是小钱的游戏，而理债则是大钱的战场。作为理债市场的头部IP，“李债先生”创立的初衷是什么？

A:我们预判不良资产这片蓝海必将出现，但目前整个行业“生产技术”实际上还处于萌芽阶段，成长空间巨大。而我本人恰好在法律服务、不良资产处置、金融以及房地产行业干了十多年，积累很多实操经验，运用自身专长来提供相关化债服务，也是顺水推舟的事情。于是，我提出了“理债”这一概念，帮助企业重焕新生，为社会化解矛盾冲突、创造价值，这便是“李债先生”创立的初始动机。

Q:在相对传统的特殊资产市场，“李债先生”有着怎样创新的服务模式？

A: 在业务模式上，我们确实有一系列的创新玩法。首先，我们要打造“李债先生”这一超级流量IP。借助互联网平台，面向大众进行科普，通过内容迅速构建起自身影响力，进而汇聚超强的流量变现能力。围绕这一IP，打造困境资产的全生态综合服务体系，实现弯道超车，快速步入不良资产3.0时代。

不良资产的核心是“时间”，而在资产处置环节，重点则在于“变现”。围绕这两大核心进行创新，真正解决不良资产行业长期以来存在的痛点。

就“时间”这一核心要素而言，我们将风险化解前置，运用多元化的自行处置模式，有效地为传统的资产处置流程提速增效，用时间换空间。从“变现”的角度，利用互联网的流量优势，提前蓄客，精准地为各类资产匹配到合适的投资人。通过将自行处置与精准获客模式相结合，在充分利用时间价值的基础上，最大程度地实现资产变现。

Q: 在房地产增量开发式微的当下，诸多老牌房企，像万达、融创等都纷纷加入不良资产赛道，和这些巨头比，“李债先生”具备哪些差异化的资源是什么？

A:业务思路各有千秋，而我们有自己的渠道优势和核心能力。

首先，我们已与阿里平台达成合作，建立了全新的多元服务模式。依托阿里资产平台的资源和优势，我们与全国3400余家基层法院构建起良好的沟通，大力推进多元化自行处置服务。传统处置方式不仅执行周期长、成本高、流程繁琐，且在处置过程中极易导致资产价值减损，严重制约不良行业的发展；而自行处置模式，通过资产变现的方式有效化解了双方矛盾，打破了传统特殊资产处置的局限性，极大提升了资产的处置效能。

在资产处置变现过程中，向来存在寻找用户困难、拍卖成交不易等难题。而我们借助阿里资产的大数据精准获客功能，能够精准且高效地匹配潜在投资人群，实现资产的最终交易。目前，“自行处置 精准获客”的模式大量运用在金融机构的不良处置上，效果非常好。

其次，我们与贝壳链家展开全国范围的合作，通过调动链家全国门店和经纪人，实现新房、二手房的批量快速去化销售。

其三，深度运营诸如抖音、视频号等自媒体平台，构建起了“李债先生”流量IP，从而获取到超强的流量变现能力。

Q:我们有哪些特殊资产处理成果？

A: 在法院端，很多案件的矛盾在于资产的变现，比如遗产继承，常常出现几个兄弟因为争夺一套房产闹得不可开交。而我们通过对房产的快速变现，能迅速化解这类司法矛盾。当前法院此类案件不在少数，通过批量处理这些积压案件，服务各地方法院，也协助法院解决了结案率的问题。

在银行端，我们做了很多金融机构不良抵押贷款的处置工作，帮助金融机构实现风险化解前置。以北京为例，每年通过链家能够成功化解几百笔经营贷不良资产，同时也帮助C端借款人成功解套。经过最近几年的探索实践，该业务模式已经相当成熟，可以全国复制。目前杭州、南京等城市的业务已经成功落地，且单个城市单个分行的业务量颇为可观。未来全国铺开，将是一个非常大的市场。

再比如，针对银行等金融机构的在建工程抵押业务，背后都是成批的项目资产。我们通过提供房地产全案营销策划代理服务，协助债权人实现批量化的资产销售变现。该项业务在北京、广州等地已有多个项目在推进，货值高达40亿。另外，针对金融机构以物抵债的资产，如酒店、写字楼、商业等，我们还提供专业的物业管理及招商运营服务。目前我们在北京CBD就运营了近3万方的写字楼项目，从过户及物业交割就开始跟进，提供物业管理、招商运营、法律等一揽子综合服务。实现原租户的高比例换签和新租户的顺利招商，换签租金水平较周边高出近30%。

Q: 今年以来，国家陆续出台多套化债“组合拳”，积极推动房地产行业风险化解，11月8日更是重磅推出10万亿化债计划。在您看来，此次10万亿符合预期吗？对这些政策的落地实施有什么看法？

A: 符合预期。实际上房地产的债务问题早就已经到了不得不解决的地步了。自坚持“房住不炒”定位后，房地产过度杠杆的泡沫就被彻底戳破了。此次10万亿的大规模化债，表明政府的工作思路发生了根本性的转变。债务化解模式将从过去单点状、应急式、被动排雷的风险防御机制，转化为主动式、全局化、系统性地风险化解策略。这个变化是本质性的，意味着现在政府正在直面债务问题，力度和规模都将是前所未有的。

6万亿元债务限额置换和4万亿元新增专项债券化债，将极大缓解地方政府的债务压力，这样就能腾出更多精力和财力支持房地产项目，为房地产市场的稳定发展创造有利条件。另外，今年1月份推行的房企“白名单”也发挥了重要作用，预计今年发放的金额要超过4万亿，这进一步缓解了房企资金紧张的困局，增强了企业的市场信心，从促进房地产市场“止跌回稳”到“稳住楼市”，房企的债务问题开始朝着好的方向发展。

Q: 这几年房地产持续出清，随着一系列政策出台，明年房地产行业是否会有所改观？从您的角度来看，发生了哪些变化？

A: 单就今年而言，曝出债务违约的房企仍不在少数。不过，今年有一个案例，或许能让我们察觉到房企债务危机正在悄然发生改变。今年11月份，金科股份对外公布中选的重整投资人，作为近年首家正式进入重整程序的千亿房企。从4月22日获得重庆五中院破产重整的受理裁定，到11月22日公布中选重整投资人，金科股份可以说是第一家打响重整的全国性房企。它的重整取得良好进展，对于房地产而言是很大的利好事件，尤其是在提振行业化债工作的信心方面有着重要意义，对于保交楼的推进以及房地产行业止跌回稳也起到了一定的助力作用。

除了金科股份，今年以来，新华联、华夏幸福、融创中国等知名房企在债务化解方面也都取得了一定的进展。当然，像金科股份这类房企的化债工作能够取得实质性进展，一方面得益于债务人积极主动地开展自救行动，另一方面也离不开政府等相关部门给予的支持，同时债权人做出的让步也起到了关键作用。

Q: 对于房企来说，在化解债务方面有没有可行的方案或路径呢？从已有经验来看，房企破产重整又有哪些特点呢？

A: 从目前众多案例来看，房地产企业在债务化解方面确实存在一些可行的方案与路径。比如上市公司房企，较为常见的方式之一就是“以资本公积金转增股票，转增股票一部分用于引入战略投资者，一部分用于抵偿负债”，通过司法重整化解上市房企债务。就拿今年2月份的新华联来说，通过转增39.75亿股，获得价值约55亿元的现金和股票等资源，这些资源均被用于引入投资人以及抵偿债务，最终重整成功。

据相关统计，在2022年至2024年10月期间，全国共有43家上市公司的重整计划获得法院批准，其中42家是以转增方式进行出资人权益调整，占比高达约98%，这足以说明这种方式的普遍性。

除了股权重整之外，大部分上市房企还会伴随着业务方向的调整。通常房地产公司重整后，业务会呈现“去房地产化”的趋势。例如新华联，在重整以前是“文旅 地产”双轨并行模式，而重整后就仅以文化旅游作为发展核心了。随着重整投资人的进入，企业一方面要承受企业行业本身的下行压力，另一方面，投资人为企业带来的新资源，必然会促使企业进行转型升级，从而探索新的发展机遇与模式，以适应市场变化和实现可持续发展。

Q: 对“理债”这一赛道，如何看待未来5-10年的发展趋势?

A: “理债”是一个长周期的话题，可以这样讲，有经济活动，就必定有“理债”的需求。

伴随宏观的化债周期，无论是企业还是个人诸多债务问题所带来的压力与风险会持续暴露显现，未来5-10年，“理债”市场的服务需求肯定会继续攀升，而且整个市场将会逐步走向成熟，呈现出专业化、规范化以及规模化的发展态势。

在服务模式方面，专业化与精细化服务将会成为主流的发展趋向。轻资产化的运营模式以及技术创新也将深度地推动这一赛道的发展进程。其中，大数据与人工智能技术将会得到广泛的应用。借助这些先进的技术手段，可以有效地提高资产处置与管理的效率。

政策环境方面，政策的支持与引导将会持续推进。政府为了保障金融市场的稳定以及经济的健康发展，会持续地出台一系列相关政策，以此来鼓励与扶持理债行业的发展。

就行业格局而言，行业整合与合作将会是大势所趋。理债机构之间会加强合作并实现资源共享。通过优势互补，共同为客户提供更为全面、专业的服务。并且，随着市场竞争的日益激烈，行业整合的速度将会加快，一些规模较小、实力相对较弱的理债机构可能会面临被淘汰出局或者被大型机构并购整合的命运，如此一来，行业的集中度将会逐步提升。在这个过程中，有望出现行业的头部企业，发展中国的“凯德、黑石、橡树”，但必然会具备中国自身的特色。