吴学安

多年来备受关注的商品房公摊面积问题，近期出现了新变化。12月以来，湖南省衡阳市、河北省张家口市先后宣布“取消公摊”或逐步推进“取消公摊”。对此，业内人士指出，取消公摊面积，意味着未来将能实现购房“所购即所得”，有利于减少信息不对称所引发的纠纷，促进商品房销售行为进一步规范。

所谓“公摊面积”，是指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积，包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。当前多地提出的“取消公摊”，主要是在住房销售环节“取消公摊”或“调整为套内建筑面积计算”。

长期以来，公摊面积存在一定的缺少标准、管理混乱等问题。由于行业对“公摊面积”缺乏约束性条款，导致一些开发商打着升级住房品质的名义，不断用宽敞的大堂、楼道、电梯间扩大公摊面积比例。不透明的计入方式和含糊不清的合同条款，容易导致购房者最终得房率低，由于小区物业费是根据房屋的建筑面积缴纳，也在事实上增加了业主的后续维护成本。

公摊面积的存在，无疑推高了购房者的买房和使用成本，而按套内建筑面积计价则能让购房者更直观地了解实际房价，有利于减少信息不对称所引发的纠纷，促进商品房销售行为进一步规范，购房“所见即所得”，既尊重了知情权，让市场更透明，还挤掉销售“水分”，降低购房交易成本，有助于稳定消费预期，增强消费信心，预计后续将有更多城市跟进出台相关规定。

其实，以建筑面积抑或是以套内建筑面积来进行交易对购房成本并没有太大影响。两种算法下的房屋总价应该是相近的，只是单价会有所不同。但“取消公摊”并非一蹴而就，后续仍有配套工作要做，一方面，对于已经完成售卖的房产，如何重新测绘和登记变更工作，事关已购房者的“公平”，是需要细致完成的后续工作；另一方面，“取消公摊”后，对于小区公共区域的权责划分也应进一步明确，从小区管理角度看，公摊面积制度赋予业主对公共区域的权利和责任，如何界定权责，维护费用由谁来承担，尚需明确的界定来保障小区的居住品质。

取消公摊面积，意味着未来将能实现购房“所购即所得”。但好政策要落实好，配套管理制度也要跟上。譬如完善测绘规范，更新房屋计价标准，明确公摊部位管护责任等。尽管按套内建筑面积计价，在总价不变的情况下，以无公摊面积计价，当然会显得单位价格更高。但这不等同于房价上涨，只是计价单位发生了变化，而且由于挤掉了开发商上下其手的空间，反倒更有可能让价格回落到真实价值，这有利于进一步增强购房信心，加速刚性和改善性购房需求的释放，助推房地产市场止跌回稳。

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