2024或许是中国房地产行业有记录以来，宽松型政策出台最多的一年。据中指院数据显示，截至12月23日，2024年全国各地出台政策超760条，政策出台数量已超2023年全年。

“‘5.17’、‘9.26’两轮重大举措落地前后，政策出台频次明显加快，落实政策包括优化/取消限购、降低首付比例、降低房贷利率、取消普宅标准、放松限售、优化限价、发放购房补贴等多个方面。”据中指研究院政策研究总监陈文静介绍，整体来看，当前需求端政策环境已达历史最宽松水平。

宽松环境下，房地产市场的信心正在逐步重塑。中国房地产业协会副会长兼秘书长张其光在接受央视新闻采访时就表示，“持续用力推动”的表述，意味着下一步将继续贯彻落实“推出增量政策、落实存量政策”，以此来形成政策叠加效应。同时，“用力”意味着未来不仅有新政策，而且政策力度会加大。目前来看，楼市调控政策未来发力在于货币政策和财政政策，未来购房者购房会有更大实惠，目的是降低购房者的成本和压力，扩大刚需和改善群体的购房潜力。

针对需求侧

住房以旧换新政策

今年4月27日，南京安居集团率先宣布启动存量房“以旧换新”试点，中指研究院数据显示，截至目前，全国已有超百城推出住房“以旧换新”政策。

某央企北方区域负责人告诉蓝鲸新闻，“以旧换新政策主要是为应对新房的市场疲软，二手房挂牌量持续攀升，是希望借新政策，释放合理的改善置换需求，同时也降低买房人在交易过程中的风险”，该政策在一些城市确实取得了一定效果，提升了楼市的活跃度。

购房即可申请落户

7月，国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，规划中提出，放开放宽除个别超大城市外的落户限制，推行以经常居住地登记户口制度。随后，杭州、南京、成都等多地跟进；一线城市中，广州拟针对在白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区7个行政区内，拥有合法产权住宅房屋且在本市连续缴纳社会保险满1年的人员”，可申请入户，业界人士预估该政策预计在明年出台。

中指研究院统计，今年以来超20城出台购房落户或即可申请落户政策。陈文静预计后续购房落户政策等或在更多城市中推广。

解除限购政策

今年更多城市解开限购政策。9月26日召开的中央政治局会议明确，要促进房地产市场止跌回稳。9月29日，住房城乡建设部召开会议研究部署贯彻落实中央精神，明确提出，支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权，因城施策调整住房限购政策，全力促进房地产市场止跌回稳。

当晚，广州宣布全面取消限购，上海、深圳除核心区域外解开限购；9月30日，北京提出缩短非京籍家庭购房所需缴纳社保或个税年限。

据中指院数据显示，截至目前，全国约25城优化、放松限购政策，除了北、上、深和海南部分城市外，其他城市均全面取消了限购政策。

降低存量房贷利率

自年初开始，降低存量房贷利率的声音就在社交媒体上逐渐发酵。年中，随着“517”新政落地，北上深等核心城市新增房贷利率与存量房贷利率差超过180个基点，下调存量房贷利率呼声再起。9月29日，中国人民银行会同金融监管总局发布金融支持房地产政策，正式启动存量房贷利率下调，及优化个人住房贷款最低首付比例等。

通知指出，对于目前存量房贷利率大于LPR-30基点的，允许下调至LPR-30基点。对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%等。

据央行公布最新数据，11月全国新发放个人住房贷款平均利率约为3.08%，达到历史最低水平。

陈文静预计，2025年房贷利率仍有进一步下行的空间，全国平均房贷利率有望来到3%以下。

降低购房契税

11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布宣布自2024年12月1日起执行降税政策，将此前享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策，即面积140平方米以上的，首套住房减按1.5%的税率征收契税、二套住房减按2%的税率征收契税。

保障房退出政策待完善

今年，个别城市共有产权房、安居房等保障性住房即将到达可售期，针对保障性住房退出机制再次引发探讨。

以深圳为例，当地首批安居房在2012年入市，截至目前，首批购房者10年的限售期基本到来。12月23日，深圳出台安居房新政，对于安居房产权管理问题进行完善，购买满10年并补缴相应价款后，可取得该套住房的完全产权，将该套住房变更为普通商品住房，可入市进行交易。

在北京，共有产权房于2017年入市，政策规定需房产证满5年可退出，目前限售期将至。陈文静预计，未来将进一步明确退出规则的政策也将加快落地，更好的保障购房人权益，满足其换房需求。

针对供给侧

存量房收储

自5月17日中央提出收购存量商品房用作保障房以来， 据中指研究院不完全监测，截至12月23日，超60城（区）发布收储存量商品房的公告。其中，广西贺州完成1301套配租型保障性住房的收购签约授信工作，百色市完成28套配售型保障性住房的收购工作；四川乐山获得农发行8亿元住房租赁团体购房贷款授信额度，首笔2亿元已到位，可支持收购2994套存量房作为保障性租赁住房；湖南长沙完成436套存量商品房的收购；广州、佛山部分城中村改造项目使用专项借款收购存量商品房作为安置房。

陈文静预计，未来收储未售商品房与城中村改造结合或是重要方向。

土拍回归价高者得

6月7日，上海在2024年第三批次的土地出让公告中，取消了商品住房用地溢价率10%的上限要求。随后，多个核心城市出现不限价地块，恢复价高者得。近期，楼市回暖趋势，正传导至土地市场。

值得注意的是，最近3个多月以来，民营企业也出现在土拍市场中。成都、杭州、福州、西安、宁波、南宁等城市，均有民营房企拍得土地。

计量新规落地

目前，全国已有多地在新供应地块中持续优化容积率和计容规则，并支持高品质住房建设，引导企业提高在绿色建筑、建筑节能、可再生能源等方面的技术应用，提升住宅品质，同时支持发展低层高品质住宅、立体生态建筑（第四代建筑）等多样化住宅形式。

克而瑞显示，截至目前，百强房企在全国已经开发100余个第四代住宅项目，在住房“实得率”上，房企“卷”起来了，这100多个第四代住宅的得房率多数都超过100%，最高得房率超过140%。