以深度运营为核心的新时代下，运营力成为商业的核心竞争力。尤其在深圳增量猛增、存量内卷的市场现状下，存量商业以精细化运营建立差异化优势实现突围成为关键。而当消费者对大商圈、大商场祛魅后，小体量商业该如何挖掘自身特色站稳市场？

云城万科里作为深圳产城项目社区商业的典范，可谓是小体量商业逆袭的样本案例。项目以在地社区运营深耕，深度融入片区居民生活的打法，成为了南山北部的商业代表，有效激活了留仙洞总部基地的产业活力。

12月底，云城万科里迎来了三周年庆，结合圣诞与元旦的双重节日，带来了系列氛围感十足的活动。8米巨型MAGIC TREE空降云城，项目联动深圳职业技术大学师生团队共创“大树的新衣”，在西里街区还特意为消费者安排了浪漫冬日飘雪，同时还有圣诞巡游、乐队演绎、舞蹈快闪及消费抽大奖等精彩纷呈的活动，以极具治愈力的场景氛围给消费者带来冬日温暖。

云城万科里自2021年底焕新升级3年来，一方面不断挖掘片区的青年活力，通过年轻客群的兴趣点做内容聚焦，与片区居民建立了较强黏性；另一方面致力于区域整体化发展，依托万科云城产城综合体影响力，通过业态板块资源联动进行一体化经营，扩大“朋友圈”，做深做透区域市场。

01.

瞄准片区年轻力 以创意营销建立情感联系

云城万科里作为留仙洞总部基地的配套商业，不仅仅是区域的消费目的地，更扮演着公共会客厅的角色，是丰盈区域居民美好日常的社交据点。

历经三年的沉淀，项目已经形成了十分明确的运营策略：在满足基础需求上，关注到片区庞大的高知、高智的城市青年群体的精神需求，以输出轻松惬意的生活主张为突破口，以有趣的体验内容为纽带，打造治愈系慢生活场域氛围。

——文化与艺术营销打造轻松惬意的精神自留地

不确定性经济环境的影响，促使人们愈加“向内探索”，从物质悦己转向通过小而美的生活日常实现情绪满足。这也让音乐、戏剧等小众兴趣崛起，成为当代青年应对现代快节奏生活的一种重要解压方式。

洞察到这一消费趋势的变化，云城万科里也拓宽了营销边界，通过文化艺术与商业的融合，为当代年轻提供情绪价值。

例如，在今年5月，南山区人民政府持续15年打造的文化惠民项目——QQ音乐“城市乐游”南山周末音乐会落地云城万科里。在5-7月为期两个月的时间里，相继带来了10场周末音乐会，从流行到爵士、从民谣到R&B、从粤语金曲到世界音乐，风格各异的音乐人在此尽情演绎。云城万科里化身音乐海洋，用音乐为消费者编织了一幅浪漫的夏日画卷，丰富且多元的音乐体验，也让项目与消费者建立了更深厚的情感链接。

而云城戏剧节作为商圈打造的品牌IP活动，历时三年已经成为了项目与年轻人深度沟通的重要载体。今年「云城戏剧节Ⅲ——即刻有戏」，横跨了国庆、万圣等节日，带来了9场好戏、5款戏剧类型，以及各种沉浸式互动体验。尤其是携手开心麻花即兴喜剧带来的《麻花喜剧FUN现场》，以及结合万圣节举办的「超级大南瓜」主题展，让消费者暂时逃离城市喧嚣与压力，在戏剧乌托邦世界与怪诞互动体验中尽情释放、享受，为他们营造出了一个极具松弛感的生活消遣空间。

——运动与户外打造无压力的情绪疗愈空间

面对“崇尚健康、享受自然乐趣”的消费理念成为普遍诉求，云城万科里也在探索都市自然健康生活方式的新表达，以更有趣的互动方式提升消费者的参与兴趣。

比如，在今年4-5月举办的「SAY YEAH 轻松生活季」，云城万科里创新露营方式，用“躺营”解锁年轻人的新型度假方式。在这场有趣的“躺营”计划中，云城万科里联合园区企业沃特曼、Openway打造了极具趣味性的户外装置、花式快闪、轻松市集等诸多活动，打破乏味的生活圈，收获了年轻消费者的广泛好评。

而7-9月带来的「天生好动 运动生活节」，聚焦匹克球、平衡车、躲避球等多种小众运动方式，让人们在运动中释放多巴胺，让身体身心都得到愉悦放松。同时，该活动还结合七夕浪漫经济、宠物经济等，打造了巨型爱心气模装置、宠物友好系列活动等，调动顾客深度参与，沉浸式探索商圈的松弛氛围。

——优质商业业态形成可持续的良性发展

回归到品牌内容层面，优质商业业态组合是支撑产城融合健康发展的基石。前期的焕新改造，项目深入调研目标客群的真实需求，以“盒马鲜生品质商超 特色风味美食 精致社交茶饮 生活配套 数码科技”的组合，高度匹配了他们的一站式生活需要。

也因此，三年来品牌经营十分坚挺，场内出租率高达98%。

稳健的经营也收获了市场的认可，全年荣获2023年度万商俱乐部排行榜「影响力调改更新项目」、2024 CGLA第七届金灯奖「卓越运营奖」、GOGO Media 2025年度商业创新影响力「年度城市更新标杆商业」等多个行业大奖。

02.

万科云城一体化经营

商业 产业打造新型消费目的地

区别于单一商业体的独立经营，云城万科里所在的万科云城是一个涵盖了生产、生活、生态的新型循环微缩城市，覆盖了商业、办公、酒店、公寓等高复合功能。

伴随着超十年的开发深耕，目前万科云城已日渐成熟。例如，青年公寓泊寓的入住率全年超95%，吸引了6000 名城市白领青年入住；致力于向新中产消费者提供优质酒店服务的亚朵酒店，自2021年投入运营也已经成为商务旅客出行的上佳选择；而设计公社更是凭借绿色生态的创意办公环境，吸引了超百家文化创意企业入驻。

面对这样一座丰富的综合社区，项目运营团队也在思考如何将各业态板块有机融合发展，进一步丰富区域居民、企业办公人员的生活方式。

为此，万科云城打破了孤岛效应，通过商业链接园区内的各板块业态进行一体化经营，重构人、园区、城市之间的关系，打造出了一个充满活力的消费生态系统。

——内容共享，深化商业魅力

破除小体量掣肘，云城万科里的内容运营并不局限于mall本身，而是充分发挥万科云城公园商业场景优势，营造氛围，优化体验。

诸如上述轻松生活季、运动节、戏剧节等活动均在设计公社设立点位。如此不仅能以优质内容将片区各业态板块有机连接起来，形成一个丰富公共空间，催生出新的场景故事；同时，也借助综合体丰富的生态群落为人与人的链接创造更多触点，激活全板块消费活力。

——丰富业态，构建全面消费生态圈

致力于打造产商融合的样本商业，万科云城细化商业服务的颗粒度，除云城万科里这一集中商业之外，还根据片区功能板块不同的消费需求，进行更聚焦的品牌业态布局，打造更便捷的生活体验。

比如在泊寓底商，重点增强快餐、便利店等业态，满足人们日常就餐、生活需求。目前，该区域已引入必胜客、福气鲜活、Amino Bakehouse、麵屋猪一等诸多品牌。

而在设计公社，则进一步加强休闲茶咖、休闲配套业态，引入了大丘茶舍、丘山咖啡、嵖水鶼、Tim’s、Manner、Akimbo等诸多新兴、创意茶饮咖啡品牌，以及闪电超级熊猫俱乐部、沸腾时代24小时健身、山海综合体能训练中心、跃测网球、小铁台球、宁和堂等生活运动品牌，让设计公社办公人群在上班之余有足够的放松休闲场所。

由此，全域商业化布局，万科云城在商业丰富度上得以强化，区域消费者也有了更多的选择与更丰富的体验场景。

三年的沉淀与打磨云城万科里以具有情感共鸣的商业内容，为城市打造青年休闲放松社交地标，一体化经营思路更是对产城融合项目的商业经营提供了可借鉴意义。

看向未来，留仙洞总部基地仍处于高速发展期，作为产业高地未来商务氛围将逐步浓厚。而即将开建的深圳规模最大的高铁站-西丽高铁站也将加速区域人流聚集。作为区域核心商业体，云城万科里承担着南北连贯，聚客社交的重要职责。据悉，未来云城万科里将瞄定片区产业优势，进一步加强区域深耕，并深化青年内容探索，打造成为西丽商务生活中心。