陈跃/发自深圳

“2024年，是见证深圳楼市历史的一年。”

自2021年初出台二手房指导价以来，深圳楼市一路下行，在2023年新房量价齐跌创下近5年最低值后，2024年上半年仍旧“跌跌不休”的深圳楼市已连跌3年，元气大伤。

转折点出现在2024年9月底。

9月26日，中央政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”；9月29日，深圳楼市迎来“史诗级”放松，打出了解除限售、非核心区不限购、首付下调等重磅组合拳。

新政迅速点燃了市场，10月份深圳一手住宅认购12361套，环比增长404.7%，同比增长307.8%，四季度的深圳楼市不仅完成了“V字反弹”，新政后更接连出现“日光盘”，且在12月初拍出了一块“百亿地王”。

回暖得来不易，也是酝酿已久。据统计，2024年，深圳楼市的相关调控政策总共出台了16次，月均1.5次的调控救市力度，不仅显示出主管部门“稳楼市”的决心，也让久旱逢甘霖的深圳楼市迎来成交的攀升与信心的回归。

12月25日，住建部工作会议明确表示，2025年将持续用力推动房地产市场止跌回稳。至此，2025年的楼市走向已经明确。

站在一个全新的楼市历史节点上，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，在经历了3年多的下行调整后，深圳楼市已迎来阶段性的底部，预计2025年仍将处于修复阶段，并对2025年深圳楼市持乐观态度。

1年卖了过去两年的量

这一年，深圳楼市有四分之三时间处于“低位横盘期”。

跌下“神坛”的深圳楼市，年初的新房库存已达10年新高，尽管上半年有限购松绑、首付降低等政策利好，但整体市场依旧缺乏信心，在“5·17新政”后的6月份出现了一轮成交放量，后续3个月的市场仍表现低迷，部分区域甚至陷入一二手房相互踩踏的局面。

在此背景下，深圳的二手房成交犹如过山车，成交量两次突破5000套的“荣枯线”后又屡屡失守，在深圳中原监测的深圳83个片区中，上半年挂盘均价下跌的片区共有76个，占总量的91.6%。

另一方面，新房降价潮一浪接一浪，进入下半年，深圳多个新房项目开启了更大力度的打折活动，市面上出现了“工抵房”“特惠房”等各种促销房源，但现实情况是，到了9月份，深圳楼市依旧没能停住量价齐跌的趋势。

直至“9·29”新政出台，深圳楼市一夜反转，看到了止跌回稳的希望。

“国庆”假期，深圳多个楼盘售楼处通宵达旦卖起了房子，多名销售人员向记者表示，有不少购房者甚至人还未到定金先转。随着市场信心得到政策修复，新房市场率先呈现出火爆态势，新政后已出现四个“日光盘”，其中有项目推售192套房，共有2047批客户认筹，刷新深圳近3年的新盘认筹纪录。

从数据上看，10月份深圳新房单月认购量成功突破万套，日均认购量约410套，创下近几年来深圳新房市场的交易量新高；二手房成交录得8269套，环比增长117%，同比增长122.5%，创近45个月以来新高。

11月，深圳新房住宅认购量9986套，二手房成交也再次稳住枯荣线，录得8500套，为近4年来最高点，一二手住宅总网签成交超1.5万套，市场成交依旧活跃。

进入12月，深圳二手房连续多周的单周录得量在2000套以上，持续保持高位运行。截至2024年12月22日，深圳二手房成交已超5.2万套，全年成交量预计达到5.4万套，而2023年的深圳二手房仅成交3.2万套，2022年仅成交2.1万套。

这意味着，深圳2024年的二手房成交量，将相当于过去两年二手房成交量的总和。

购房者“跑步进场”

这得益于购房者们的“跑步进场”。

作为深圳楼市这一年来最重要的时间分水岭，“9·29新政”的到来给深圳的购房群体注入了一剂强心针。

“国庆”期间，完成下定买房的王先生告诉记者：“我们属于刚需购房，前后看了两周的房子，决定出手也是政策给的信心，首付和利率都降了，可以理解为我们是政策放松后第一批受惠的人。”

而在深圳多个非限购区域，不少人气楼盘还迎来了外地购房团，该群体接力成为了深圳楼市交易的又一主力军，甚至有楼盘为外地购房群体设置了看房接待专场。

购房者的真金白银“跑步进场”，也让开发商和中介机构明显感受了市场的回暖、购房者信心的回归。有多家开发商人士透露，仅10月和11月两个月份，就完成了2024年全年的业绩目标。

位于深圳市福田区的金地环湾城项目相关负责人向记者表示，自9月底以来，政策层面的积极信号为金地项目带来了显著的利好，在过去两个多月中，项目的到访量和成交量均出现了明显的增幅，对比前9个月，项目10~11月的月均来访量提升了约158%，成交量提升了约235%，并且进入12月，项目依旧保持着高热度。

“新政后，房地产市场呈现出更加稳定和积极的态势，购房者的信心有所恢复，对市场的预期也更加乐观。同时，我们也注意到，部分投资者开始重新关注房地产市场，寻找合适的投资机会。”

开发商接连披露业绩喜报之外，各大中介机构同样在此轮复苏中满血复活，深圳中原地产方面表示，深圳中原以及中原 部门10月份总业绩突破7亿元，创下近5年来月度新高。

困境反转

而在“9·29新政”出台前，市场还是另一番景象。

有开发商营销人士表示：“2024年以来一直都在降价，每个楼盘都这样，打不过就只能加入，但新房市场还是很卷，降价后房子还是很难卖得动，老业主对此也有意见。”

新房以价换量的同时，深圳的二手房业主们也选择割肉甩卖，并且为了尽快出手，业主们更使出了浑身解数，不仅随时配合看房、亲自担任讲解，甚至给中介机构人士发红包送礼物、给自家房子做宣传PPT。

购房者也多是持币观望状态，担心“买房会不会接盘”等问题，有购房者告诉记者，“年初我看的一套房总价大概300万元，8月底看的时候已经降到250万元了。”

可以说，2024年的深圳楼市，经历了一场典型的困境反转。

深圳市房地产中介协会秘书长华洪认为，2024年的深圳楼市可以用“筑底修复”作为总结，“从2023年下半年开始的持续托底，政策的平均成效只能维持数周，但9月底新政的出台，深圳一改此前‘挤牙膏式’救市举措，迅速刺激市场需求，政策成效立竿见影，并且持续发力。总体看，当前深圳楼市已经度过了至暗时刻。”

李宇嘉同样认为，“2024年的深圳房地产市场变动幅度是热点城市当中最大的，主要是因为首付和利率的降低，大幅降低了深圳庞大的刚需群体的入市门槛，加上深圳前几年房价的快速下跌，实际上也积累下了一大批观望的置业人群，政策支持以及国家提出‘止跌回稳’给了市场极大的信心，从而促进了成交的回升。”

深圳贝壳研究院院长肖小平则表示，“深圳二手房市场在政策的驱动下有非常明显的放量，2024年的成交量相比2023年增长了60%左右，同时二手房价在9月底的重磅政策支持下，价格回升也比较明显。”

不过，据深圳中原研究中心统计，2025年深圳潜在入市项目共计158个，且摆在深圳楼市面前的，还有年末将近4万套的新房库存，以及高达6.9万套的挂牌在售二手房，对比2023年年底的5.7万套甚至多出了1.2万套，这也正是深圳楼市的“远虑”。

在政策效应以及市场情绪逐渐降温之后，下一步的深圳楼市又将何去何从？

李宇嘉认为，从四季度市场情况看，深圳与其他城市楼市的最大不同点，是刚需购房的比例较高，其次是二手房价格出现止跌现象，“我对2025年的深圳楼市比较乐观，深圳楼市从2021年调整到现在已经3年多的时间，二手房价也差不多跌了3年半时间，确实迎来了阶段性的底部，因此，2025市，场预计还是处于和2024年四季度一样，属于修复阶段。”

另外，李宇嘉建议，相关部门应对市场库存和市场需求进行摸底更新，从而进行结构性的土地供给和产品供给，“针对需求端的传统政策我认为已经见顶了，没有太多的空间去做纾困了。”