(本文转载自公众号杭州楼市动态团队,作者杭州楼市动态团队,凤凰网房产已获授权)

杭州楼市的“疯狂时代”尽管已经一去不复返，但我们依然坚定得认为，杭州是全国房地产行情最好的城市之一。

如果非要找比杭州还好的，除非是北上广深，或者更精确得说是北上深！

土地市场的热度尤其能说明这一点。

近两年，虽然杭州都与全国城市卖地榜榜首大哥的头衔失之交臂，但最近这些年几乎都没有掉出前三，总土地出让金也是傲视群雄。

原本以为杭州已经“天下无敌”了，没想到有人比他还要“勇猛”！

不信？看数据。

2024年截止目前，杭州十区三县已成交涉宅用地69宗，加上剩下待出让的总共应该会有77宗。

而这个城市，预计今年能成交102宗！

自放开限价以来，杭州的优质宅地被抢疯了，溢价率节节攀升。就在本月19号，萧山北干核心区的一宗宅地，溢价率被抢至76.5%，看起来牛X坏了吧！

不好意思，这个城市有一宗地块，溢价率被拍至133.11%！就发生在1年前！

这员猛将是谁？上海？深圳？

NO！都不是，它只是浙江的一个县城！

浙江房地产市场这么勇猛的县城，相信很多人已经猜到了，它就是义乌，金华下面的县级市。

相关媒体统计，预计今年义乌涉宅用地总成交数量会达到102宗。

而浙江城市的一哥和二哥，杭州预计为77宗，宁波预计为58宗。

（数据来源：浙报传媒地产研究院&小若好房）

小小一个县级市，土地成交数量居然能超过省内的老大和老二！

不仅如此，义乌今年所有成交涉宅地块的平均溢价率，也达到了17.5%，让杭州和宁波都刮目相看。

今年福田区块成交的一宗地块，总竞价轮次达161轮，最终以55%的溢价率结束，可见有多火。

当然，如果仅看土地成交宗数和溢价率，肯定是过于片面的。

实际上，义乌今年预计成交的涉宅总建筑面积仅144.8万方，预计成交总价为171.8亿。

这什么概念？举个杭州的案例。

今年4月，余杭区未来科技城板块成交了一宗大型地块，起成交总价达约85亿！这宗地块就是目前正在热卖的建发云湖之城。

对比之下就能看得出来，义乌今年虽然成交土地数量很活跃，但都是小地块。

而这，正是这个经济活跃小城市的法宝！

在楼市行情大环境侠，杭州这两年土地市场都有一个特点，会出现捆绑的超大地块。

除了前面说的建发未科地块，还有云城地块、下沙地块、之江地块等。

之所以这么干，就是为了更好卖，也更好招商。如果切割成多块，招商部门都联系好几遍房企，期间可能出现各种变故，打包卖给一家要轻松的多。

而义乌所执行的，确实反其道而行之的做法。

有两个名词杭州人可能没听过，一个叫分间地块，一个叫垂直楼地块。

什么叫分间地块，就是把一整宗地块分割成数个小地块，每个小地块可单独竞拍，但所有小地块又需要整体规划和建造。

换言之，土地可以被切割成很小的块来卖，对于买家来说其总价就能控制住，个人买家也能承担得起。

这也是义乌今年土地出让数量这么多的原因。据统计，义乌今年出让的分间地块多达66宗，全部有自然人竞得。

这种特殊的地块出让模式，甚至让相关网站的系统都无法很好的展现出成交宗数。

而垂直楼地块，它的规划条件是一层为商业，二层及以上为住宅，建筑只允许垂直分割，且分割单元最小基底面积一般不少于70-80平方米。

这种地块一般面积也很小，最后买家会同时买到住宅和商铺。

如果还理解不了垂直楼地块，可以举个杭州的例子——三墩的温州村，就是那种上住下铺的模式。

你要说义乌楼市走出“独立行情”？大家应该都是不信的。

但义乌土地市场的韧性，却超出了省会杭州下面的很多区县市，这与它的创新性有很大关系。

比如这个分间地块，其实就是一种比“房地产预售制”还要前卫的做法。

很多人都会骂房地产预售制的不好，它导致了很多后期问题，比如质量缺陷甚至烂尾楼等。

但不可否认，房地产预售制很大程度上加快了中国房地产开发的进程，因为开发商受到资金约束小了。

直白地说，开发商拿地后如果要现房销售，那么它需要很大的资金沉淀。预售制则帮它快速收拢了资金，用购房者的前盖房子。

但是，随着土地价格水涨船高，现在开发商也开始有压力了。

动辄几十亿的土地款，如果买了地没人买期房，那它的资金压力同样很大。

义乌的分间地块，等于把土地也预售了！个人可以共同出资拿下地块，最终有一个统一规划建造即可，当然这种地块大不了。

而上住下铺的垂直楼地块项目，在义乌又是个特别适应当地的产品。

作为世界小商品之都，义乌除了超大的国际商贸城以外，其实还有像北下朱这样的灵活的小市场，基本都是上面住宅下面商铺，活力满满。

这样的产品既可以拿来住，又可以拿来投资，对于义乌数不尽的大小老板来说，就是一个好产品！

作为省城的杭州，虽然对购房者和房企来说吸引力应该要大于义乌，但义乌的这种创新，在楼市地市当前环境下也展现出了不一样的活力。

创新力这一点，值得杭州学习。