豪宅的价格为何呈现出来的是刚需产品？

2024年12月29日，是成都市天府新区招商时代公园54号地块一、二批次业主收房的日子，但对于曾女士等一批次业主而言，却充满了烦恼与失望。

他们发现，交付的房子存在诸多问题，如消防设施不全、儿童区游玩设施缺失等，甚至其中一户业主在验房时发现了341处问题，21处涉及安全问题，功能问题涉及86处，外观问题涉及234处。

尽管开发商为交房准备了三重交付贺礼，但在业主们看来，这只是开发商以蝇头小利哄骗业主收房的伎俩。曾女士告诉中国房地产报记者，本次一、二批次交房近400套，目前有一半业主拒绝收房。

记者走访发现，开发商与业主之间的矛盾由来已久。在此之前，曾女士等一批次业主已经就开发商涉嫌虚假宣传、品质降级等问题进行了数次维权。

在维权过程中，业主们发现开发商态度强硬，拒绝整改项目，甚至以“符合报规报建”为由回应业主的所有质疑。业主们认为，项目品质与项目价格严重不符，他们购买的改善型住宅售价不菲，但实际呈现的效果却大打折扣。从外立面到精装价格，开发商的宣传与实际呈现均存在明显差异。

更为严重的是，业主们发现购房时置业顾问口中的精装价格也悄然改变。面对业主的疑问，开发商的解释与事实不符，甚至在同一楼盘内出现了不同的精装价格。业主们对此表示强烈不满，并向相关部门投诉。

对此，记者致电天府新区市场监督管理局，其工作人员表示，已经收到招商时代公园54号地块一批次业主对此事的投诉，调查完毕之后会出具正式的文书。如果开发商真的存在虚假宣传，会根据相关条例进行处罚。

“双标”交付

业主聚集在招商蛇口成都公司楼下大厅维权。 孟双奎/摄

“维权到现在，连项目负责人都未见过，与我们交涉的始终是客户部的人员。”

2024年11月15日上午10点，曾女士及招商时代公园54号地块一批次50多位业主出现在中海国际中心C座的一楼大厅，这里是招商（蛇口）成都房地产开发有限责任公司（以下简称“招商蛇口成都公司”）所在地。

曾女士向记者透露，当天是和开发商约好“坐下来好好沟通”的日子，但开发商迟迟未告知会谈的地点。无奈之下，50多名业主代表才来到开发商办公地点。

业主聚集在大厅后，开发商方面终于有了回应，他们要求50多名业主回招商时代公园项目部进行会谈。面对这一提议，业主们态度坚决，仅派出5名代表回去参与沟通，其余业主则继续留守在写字楼大厅。

曾女士说：“负责与5名业主代表沟通的工作人员播放并念了一遍PPT的内容文字后，不到半小时，沟通便结束了。”让业主不解的是，开发商说已经主动对南北大门立面、宅间花园景观、首层大堂、负一层大堂、电梯轿厢进行了升级，但对业主提出的诉求全部予以否定。

据了解，招商时代公园54号地块一批次业主诉求是整改住宅南侧外立面、北门外立面、园林景观、住宅内装等。

北大门外立面宣传效果图。 业主提供

北大门现状图。孟双奎/摄

业主们提供的北大门宣传效果图与现状图形成了鲜明对比。“宣传展现的是参天大树，气势磅礴，实体就是小树苗。”曾女士表示，沟通过程中，开发商始终强调一切都是按照报规报建的内容修建的。业主们对招商蛇口成都公司处理此事的态度非常不满。“如果业主提出的整改不符合报规报建要求，那么他们自行的整改就符合要求吗？”

对此，记者联系招商蛇口成都公司希望进行采访，截至记者发稿，对方并未回复采访内容。

“符合报规报建”

业主们要求整改，是因为觉得项目品质与价格不符。

将时间拨回2023年10月，曾女士为了孩子能接受更好的教育，决定在天府新区教育资源最好的C学区购买一套新房。2023年12月1日她便看中并购买了离学校很近的招商时代公园54号地块的改善型住宅，优惠后总价500多万元，折算下来单价约3.2万元/平方米。

业主提供的资料显示，招商时代公园54号地块的宣传资料用语是“由光影编排的建筑格局，绘就空中立体的海”，比如锻造香槟金铝板，镶边轻奢金属线条，米灰色仿石漆、落地窗、大面宽的艺术界面，塑造蓝灰LOW-E幕墙等。

然而，2024年9月，业主却在现场看到，54号地块实际呈现的外立面使用的是透视度极高的玻璃，看上去不仅廉价且占比较少，更大面积的是真石漆墙体。

项目南面外立面实景图。 孟双奎/摄

项目南面外立面开发商宣传图。业主供图

业主认为，根据报规报建，外立面会大面积使用米灰色石漆，但北面外立面却呈现出大面积的灰黑色石漆。从南门的宣传资料上看，南面的层间条纹和背面都应该是铝板，但实际呈现的使用材料是廉价的石漆。

据悉，招商时代公园54号地块一批次业主所购房屋单价普遍在3.5万~3.6万元/平方米，符合当时置业顾问所言的“54号地块是高端产品，品质对标57号地块的产品定位”。但业主们认为，从实际呈现的效果来看，54号地块不仅未达到宣传标准，反而有明显降级的感觉。豪宅价格呈现出来的却是刚需产品，并不匹配3万多元的房价。

对此，招商蛇口成都公司的解释是，项目都是按照报规报建进行修建的。北大门没有做宣传展示，也没有法律规定必须把所有外立面都展示出来。

此外，业主们还发现，购房时置业顾问口中的精装价格也悄然发生了改变。

据业主提供的购房合同显示，建筑面积174平方米的房子，装修总价55万元，折算下来，精装单价约为3000元/平方米。曾女士告诉记者，当时开发商给他们宣传的装修标准是5040元/平方米，且有项目置业顾问的聊天记录截图为证，如果合同约定近3000元/平方米的装修价格没问题，那开发商和置业顾问的行为就涉及虚假宣传。

微信聊天记录。 业主供图

面对业主的疑问，招商蛇口成都公司的解释是，成都市住建局要求装修价格不能超过3000元/平方米。但随后记者在相关房产信息平台查询，发现招商时代璟苑（招商时代公园54号地块备案名）的可售房源中有一套建筑面积约173.56平方米的套四房源，其精装总价为874742元，折算下来，每平方米的精装价格约5039.99元。这与招商蛇口成都公司的说辞并不一致。

当记者向招商蛇口成都公司确认聊天记录中置业顾问身份时，招商蛇口成都公司并未对此回复。

曾女士表示，他们已向天府新区市场监督管理局反映此事。

对此，记者致电天府新区市场监督管理局，其工作人员表示，已经收到招商时代公园54号地块一批次业主对此事的投诉，调查完毕之后会出具正式的文书。如果开发商真的存在虚假宣传，会根据相关条例进行处罚。

不过上述工作人员也谈到，仅凭宣传资料和微信聊天记录的截图，很难确定是否有虚假宣传的行为。

四川品默律师事务所何川律师认为，如果没有行政认定的虚假宣传处罚，民事上法院几乎不会支持。因为在开发商补充协议中往往都有这么一句话：“宣传材料和销售人员的承诺不是本合同组成部分，不对房屋的价格产生影响，一切以本合同为准……”

监管流程割裂

一波未平，一波又起。

2024年10月，招商时代公园54号地块二批次房源宣布降价，精装房单价降至2.7万元/平方米。而曾女士等一批次业主，购买时均为3.5万~3.6万元/平方米成交，房屋总价相差近百万元。

据曾女士透露，在最近一次与开发商的沟通中，招商蛇口成都公司高层亦承认，一批次业主相比二批次业主，整体亏了80万～100万元。

部分业主告诉记者，在与开发商的沟通中，对方称“招商蛇口作为央企，任何一个决定必须通盘考虑”，拒绝仅针对54号地块一批次业主的损失作出补偿。

事已至此，54号地块一批次业主非常明确，对方并不会对他们进行赔偿。不过曾女士仍不明白，为何开发商要进行虚假宣传？为何不按照报规报建的内容来做宣传？

对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，曾女士的疑问是合理的。因为开发商报规报建是从规划的角度进行审批，而宣传是由市场监管部门监管，涉及两个不同的监管部门，关于房价的监管工作又以住建部门为主。从某种意义上来说，整个流程是割裂的。

“从房地产发展新模式的角度来讲，如果能做到全生命周期式的管理，能有效避免项目陷入维权。”严跃进告诉记者，比如招商时代公园54号地块一批次业主，如果在购房时，能够查询到规划、报规报建的详细内容，就可以有效防范增加纠纷的可能性。因为在现实中，如果房子已卖给购房者，开发商一旦出现违法违规，购房者必将面临交付问题，就很容易形成群体事件。

而何川律师表示，如果开发商的整改没有完成，还是建议曾女士等人不要着急接房，接房后往往更难维权。