在一系列“止跌回稳”政策促进下，2024年上海楼市“翘尾”收官。

尤其是二手房市场，自10月以来，连续三个月成交持续放量。据上海网上房地产数据显示，2024年12月，上海二手房成交量达到2.97万套，创下近47个月以来的单月最高纪录。

至此，2024年全年，上海二手房累计成交量达到24.27万套，刷新了近3年来的最高水平。

新房方面，虽有回暖，但市场仍处于低迷状态，全年新房成交量创下近六年新低。来自佑威房地产研究中心监控的数据显示，2024年，上海新房仅卖了57218套住宅，成交面积696.39万方，同比减少了23.92%。

然而，2024年，上海新房豪宅市场却走出了“独立行情”，包括翠湖天地六期、中海领邸、融创外滩壹号院二期等在内的多个楼盘开盘即“日光”。

据克而瑞统计数据显示，2024年，上海总价3000万元以上一手高端住宅成交套数达到2530套，占全国的比重达到61.6%。2024年前11个月，在全国单价15万元以上高端住宅成交金额TOP10项目中，上海独揽9席。

01、二手房成交24.27万套，创下近3年来的新高

上海二手房市场在2024年年末堪称“火爆”。

据上海网上房地产发布的数据，2024年12月，上海二手房成交量达到2.97万套，创下近47个月以来的单月最高纪录。

至此，2024年全年，上海二手房累计成交量达到24.27万套，刷新了近3年来的最高水平，月均成交超过2.02万套。

这一数据，同比2023年19.25万套增加5.05万套，上涨幅度约26.23%，相比2022年15.75万套增加8.55万套，上涨幅度约54.28%。

相较于新房市场，2024年上海的二手房市场在政策推动下，复苏迹象更为显著。

2024年5月27日，上海颁布了“沪十条”购房新政，允许外地户籍单身人士在外环内购买二手房，此举促使6月份二手房的成交量飙升至2.6万套。

随后，2024年9月29日，“沪七条”政策进一步放宽，将外地户籍购房者的社保缴纳年限从3年调整为1年，增值税免征年限从5年缩短至2年，并下调了房贷利率，这些措施显著释放了外地单身人士的购房需求，并大幅降低了二手房交易的成本。

因此，二手房成交量在年末连续三个月呈现增长态势，10月份成交量为2.44万套，11月份为2.71万套，而12月份更是达到了2.97万套。

02、新房市场低位盘整，豪宅走出独立行情

来自佑威房地产研究中心监控的数据显示，2024年，上海新房共卖了57218套住宅，成交面积696.39万方，同比减少了23.92%。新房均价再创新高，76135元/平，与上一年相比增长了14.50%，创下了近六年来的新高。

整体来看，过去一年，上海新房楼市还是呈现出相对稳健的状态，高端改善产品以及性价比高、有明确配套规划的项目销售表现亮眼。

上半年，虽然新房成交量同比有所下降，但成交均价却逆势上扬，达到每平米79604元，刷新了记录。进入下半年，上海楼市调控的一系列优化举措成效显著，这些政策的调整不仅增强了购房信心，更进一步提升了市场热度。

尤其是12月，楼市延续此前热度，成交进一步向上攀升，据佑威房地产研究中心监控的数据显示，当月上海新建商品住宅成交面积80.8万平方米，环比增加17.99%，同比增加3.89%。这一数据也是全年的最高点。

值得注意的是，2024年，上海市豪宅市场走出了“独立行情”，“日光盘”频现。据凤凰网房产上海站统计，2024年全年，在60个“日光盘”（含重复推盘项目，不含风貌）中，均价超过10万以上的豪宅“日光盘”有32个，占据了半数以上。

2024年4月，黄浦区新天地板块的中海顺昌玖里开盘，当日实现196.53亿元销售额，刷新全国单个楼盘的开盘销售纪录。

实际上，这仅是上海市豪宅市场火热状况的一个缩影。9月27日，香港老牌豪宅开发商瑞安地产推出的翠湖天地六期项目，108套房源在开盘当天即售罄，销售金额达到119.79亿元，销售均价约为21万元/平方米，平均每套总价接近1.11亿元，其中单套最高总价达到3.56亿元。

10月27日，融创外滩壹号院二期三批次开盘，158套房源当日再度售罄。至此该项目已三开三罄，总销售额达215亿元，成为今年上海第二个单盘销售突破200亿元的项目。

12月25日，位于上海市徐汇区滨江板块的中海领邸项目，推出了118套面积约280平方米的豪宅，均价接近15万元/平方米。该项目在开盘当天，118套房源在短短30分钟内便全部售出，相当于每分钟成交金额约为1.6亿元。至此，2024年，中海领邸项目已经五开五罄，单盘销售额282亿元。

此外，除了豪宅市场呈现独立的市场行情之外，一些位于城市外围且综合条件优越的项目也展现出良好的销售业绩。尽管这些项目在地理位置上不及市中心优越，但得益于周边设施的完善以及明确的发展规划，加之产品本身的卓越品质，这些因素共同为项目的销售去化提供了坚实的支撑。

比如说宝山大场板块的中环置地中心润府，2024年，项目共网签了1295套房源；同样，位于嘉定新城板块的象屿远香湖岸项目，在2024年也网签了1084套房源。

03政策利好下，2025年上海楼市可期

进入2025年，上海楼市持续向好。

上海网上房地产显示，1月1日-4日，上海新建商品住宅共成交941套，日均成交235套；同时，二手房共成交2721套房源，日均成交680套。其中1月4日，上海二手房单日成交量再次突破千套。

上海中原地产首席分析师卢文曦表示，2025年，上海楼市整体发展方向仍是“筑底回稳”。楼市稳则经济稳，预计明年GDP增速依然是5%的目标，因此房地产需要进一步提升市场活力，化解相应风险。住建部工作会议提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳。包括着力释放需求，把“四个取消、四个降低、两个增加”各项存量政策和增量政策坚决落实到位”等。

卢文曦同时表示，从上海本土而言，基于各类政策的严苛程度，政策还有宽松空间。比如限购还可以做结构性优化，满足不同客群的需求。此外，从外部环境来看，美国还有降息空间，这给我们降息提供可能。目前全国主流房贷利率是3%，上海首套是3.15%，不排除向3%靠拢甚至跌破3%的可能性。此外，城中村改造也是释放需求的重要手段，预计会加快相应步伐。

总之，在既定的政策框架下，上海还有“安全垫”给楼市缓冲。如果后续市场出现交易降温的苗头不排除会继续推利好政策的可能。在政策的呵护下，一线城市预计会进一步夯实底部，先于其他城市实现回稳。