楼市爆料 发布时间：2025.01.10 15:29:01

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1月9日，碧桂园发布公告，披露境外债务重组及业务发展的最新情况。另外，碧桂园股票继续暂停买卖。

重组提案的关键条款已与七家知名银行组成的协调委员会达成共识，此提案构成进一步谈判和具体文件的框架，旨在成功落实碧桂园的境外债务重组。

如若落实，重组提案将使碧桂园实现大幅去杠杆化，目标是减少债务最多116亿美元。此亦包括将到期时间延长至最多11.5年以及降低融资成本，目标是将加权平均借贷成本从重组前的每年约6%降低至重组后的每年约2%。

此外，碧桂园的控股股东正在考虑将碧桂园未偿还本金总额11亿美元的现有股东贷款转换为碧桂园或附属公司的股份，具体条款有待协定。

协调委员会由共同持有或控制碧桂园三笔银团贷款（未偿还本金总额为36亿美元）未偿还本金额约48%的贷款人组成。协调委员会支持碧桂园持续努力落实重组，并愿意与碧桂园合作，确保碧桂园继续其业务，将干扰降到最低。

对于其他境外债务重组，碧桂园透露，碧桂园及其顾问一直积极与其他境外债权人及其各自的顾问就重组提案进行建设性对话，包括与合共持有或控制碧桂园发行的美元优先票据及港元可换股票据（未偿还本金总额为103亿美元）未偿还本金额约30%的若干持有人合作。

重组提案关键条款：

重组提案拟给予范围内债务的债权人5个经济选项，以将其范围内债务转换为现金（通过要约回购）、强制性可转换债券、新票据及新贷款（新债务工具）。

各种选项的概约本金削减百分比将如下：

(1)在重组生效日将债权人所持相关范围内债务通过要约回购出售予本公司，以换取现金，价格较该等范围内债务的面值存在折让；

(2)纯粹股权化（以强制性可转换债券（最终到期日为 2025年6月30日（「参考日期」）后3.5年）的形式）；

(3)年期延长及部份股权化（以强制性可转换债券（最终到期日为参考日期后7.5年）及票据 及╱或贷款融资的形式）；

(4)年期延长并设有本金削减（以票据及╱或 贷款融资的形式，最终到期日为参考日期后9.5年）；

(5)仅延长到期日，不设本金削减（以票据及╱或贷款融资的形式，最终到期日为参考 日期后11.5年），以配合债权人的不同偏好及需要。若干选项将设有上限。

大部份新债务工具的摊销时间表将分摊为数年，年期从参考日期起计 介乎7.5年至11.5年。

业务发展的最新情况：

土地储备及项目概况 ：

截至2023年12月31日，本集团控制超过3,000个开发项目，可售合同总面积介乎 9,000至9,200万平方米。该等项目包括(i)包括马来西亚、泰国、澳洲、印尼、美 国、印度、香港、英国及纽西兰9个国际市场的29个开发项目，及(ii)位于中国 内地的超过2,900个境内开发项目。此外，本公司亦有约130至140万个车位可供 出售。

债务概况：

截至2023年12月31日，就境外债务而言，本集团有应占有息负债总额（不包括 应计利息）约164亿美元，其中包括现有债券债务的未偿还本金额约103亿美 元、现有银团贷款债务的未偿还本金额约36亿美元、股东贷款的未偿还本金额 约11亿美元及其他有担保及无担保债务的未偿还本金额约14亿美元。

境内集团现金流量：

在2024年至2039年的预测期内，本集团可用于境外分配的预计净现金盈余估计介乎人民币200至250亿元。

此净现金盈余乃计及2024年至2039年的预测期内本 集团超过2,900个境内开发项目的累计应占杠杆自由现金流量总额，以及出售非 核心资产（包括若干城市更新项目、商业物业、金融投资及其他境内少数权益金 融投资）的所得款项，经扣除同期的境内经营费用及集团层面的境内债务后由 本集团预测得出。

上文境内业务的预测未来现金流量乃基于各种预测假设，包括但不限于以下各 项：

(a) 在境内房地产市场逐渐复苏的情况下，本集团能够维持持续经营状况及正 常业务营运；

(b) 本集团境内项目的平均售价将在2025年经历低个位数的轻微下降，然后在 2026年至2032年实现中低个位数增长。预期2033年增长将稳定在低个位数 水平；

(c) 现金流量预测仅基于本集团现有项目，不包括未来可能获得的任何潜在新 开发项目；

(d) 本集团所有可出售资源（包括其商业物业（例如酒店及商业综合体）、城市更 新项目及其他金融资产）预计将在2025年至2033年变现；及

(e) 假设3.5%的年利率适用于本集团的境内项目层面债务。

境外集团现金流量 ：

本集团的境外资产包括由境外附属公司持有的29个国际开发项目及若干少数权 益金融投资，包括珠海万达商业管理集团有限公司的股权及由全资附属公司 CGVC Company Limited实益持有的11项少数权益股权投资。

截至2024年8月，本公司估计在2024年至2040年期间，29个国际开发项目产生 的累计应占杠杆自由现金流量总额预计介乎26至30亿美元。

该估计已计及现有 项目层面现金、土地成本、建筑成本、市场推广及经营费用、偿债、税项及境 外集团层面经营费用。

本公司正在出售其境外少数权益金融投资，并已就此取得重大进展。

截至本公 告日期，约1.4亿美元的出售收益已存入（或计划存入）用于重组提案的指定账 户。在2025年1月至2033年的预测期间内，本公司预期透过出售该等少数权益 金融投资筹集约6至8亿美元的净出售收益。

本公司致力在重组提案完成后使用该等出售收益为重组提案提供资金及支持新债务工具下的偿债责任。