楼市波谲云诡，豪宅独领风骚。
2024 年的上海豪宅市场，走出了独立行情，价格一路飙升。
豪宅的产品形态也更加多样，除了传统的大平层，风貌别墅产品供应量明显增加。
凤凰网房产上海站盘点了过去一年均价超过10万/㎡的楼盘涨幅情况，从中窥探市场细微变化，洞悉豪宅未来趋势。
01 上海10w+豪宅，2024年跳涨成常态
2024年，上海一共推出了329个项目，共60182套房源过会。其中，总价3000万元以上的豪宅，成交套数达到2530套，占全国比重的61.6%。
要知道，2020年到2023年整整四年，上海豪宅的供应总量只有3309套。
2024年豪宅供应，足足是过去4年的总量，供应均价也突破了16 万/m²。
（数据源于：CRIC克而瑞）
豪宅价格跳涨，在这一年成为常态。据凤凰网房产上海站不完全统计，2024年内，上海多个豪宅楼盘的售价出现了不同程度的上涨，每平方米价格涨幅从数百元至数万元不等。
以融创外滩壹号院为例，2024年三开三罄，价格实现了“两连跳”，总成交金额高达215亿元。
2019年开盘时，项目均价12.1万/㎡。2024年4月，涨到16.8万/㎡，短短4个小时抢购一空。等到了8月推出二批次房源时，均价变为17.1万元/㎡，开盘不到2小时售罄。最终10月的收官之作，以17.2万/㎡过会，同样是当日售罄。
再比如，万科中兴傲舍。9月28日开盘时备案均价为12.8万/㎡，11月24日涨至13.3万/㎡，不到两个月跳涨约4400元/㎡。
还有露香园，3月均价约16.3万/㎡，11月涨到17.6万/㎡，8个月涨了1.3万/㎡，涨幅约8%。
上海壹号院的情况颇为类似，2024年8月首批首批入市时，还叫锦园，均价17万/㎡，4个月后改名，均价变成了17.8万/㎡。不到半年时间，涨了8000元/㎡。
海泰北外滩入市均价17万/㎡，上一期均价才14.5万，两年时间实现17%的涨幅。
豪宅市场需求旺盛，使得开发商有足够的信心提高售价。因为哪怕价格涨了，项目市场热度依旧丝毫未减。
当然，不同批次楼盘的定价，难免会受到户型占比、地段、位置等因素的影响，比如靠近马路的楼栋可能因为噪音、空气污染和隐私问题，使得房价有所降低。不过从整体市场趋势来看，10万+楼盘均价呈现出稳中有升的态势。
易居研究院研究总监严跃进认为，上海豪宅项目持续热销，说明其背后资金的流动方向比较坚挺。
上海10万+的豪宅项目，集中分布在黄浦及黄浦江沿岸等传统板块。
在46个不同批次的豪宅项目中，黄浦区占到三成，成交了2302套新房，成交均价170951万/㎡，套均总价4106万元。
其中，有13个楼盘的均价超过10万/㎡，位置主要集中在新天地、老城厢以及滨江地区。
黄浦的多个楼盘，近些年来涨幅明显。从2022年的14万/㎡左右，涨到16万/㎡。
2019年，五坊园三期11.1万/㎡，2024年五坊园四期的价格变成了14.65万/㎡，5年涨幅约32%。
2022年，绿城外滩兰庭14.5万/㎡，2024年均价16.3万/㎡，14个月就涨了约12%。
至于在豪宅市场深耕多年的凯德茂名公馆和翠湖系列，更是表现强劲，不断刷新亿级豪宅日光纪录。
如今，黄浦的最高单价已经飙升至21万/㎡，不过这可能只是个起点。新天地、南外滩、人民广场板块这些新盘，价格高居不下。
翠湖接下来还有低密产品，新天地板块的丰隆地块、永业地块等，大多是城市更新项目，超高层和风貌别墅的组合，总价自然会更上一层楼。
老城厢的价格也不甘示弱，上海壹号院还有多批次房源等待入市，华润士林润园风貌别墅也一路看涨。
除了黄浦，徐汇的豪宅的涨幅也可圈可点。
徐汇2024年成交了1957套房源，成交均价131553/㎡。徐汇的豪宅主要集中在徐汇滨江区域，6年价格从10万/㎡左右，涨至约17万/㎡，涨幅超过50%。
徐汇区的触发积分比例高于黄浦，推盘11次，有5次触发积分，基本都是高分盘和日光盘。
汇元玺入围分高达112.8，保利滨江天珺89.84，香港置地启元80套房源日光，均价17.8万元/㎡。中海领邸5开5罄，单盘单盘销售额高达282亿。海上清和玺一期均价11.2万/㎡，二期微涨至11.36万/㎡。
过去一年，徐汇滨江 “地王”频出。8月，绿城以总价48.048亿、楼面价131045元/㎡，摘得原小米地块，刷新土拍楼面地价纪录。12月，宸嘉又以43.824亿元摘得徐汇龙华宅地，溢价率40%，楼面价12.6万/㎡，装标不低于7000元/㎡，估计卖到18万/㎡才不会亏本。
可以预见的是，2025年徐汇滨江的售价已经在逼近20万/㎡。
在浦东多个10万+楼盘中，近4年涨幅最大的是滨江凯旋门。
从2020年的13.8万/㎡涨到17.28万/㎡，上涨超25%。滨江凯旋门三期入围分113.04分，212套房源当日售罄，总销售额70.27亿元。
绿城前滩百合园8月14日加推最后一批房源，共10套建面约320-560㎡联排别墅，整体均价约17.12万元/㎡。该项目2023年3月首次开盘时，联排别墅的售价仅在13.8万-14.9万元/㎡之间。
前滩公馆二批次加推的房源均价11.2/㎡，相比一期的11.5万/㎡，看似降了，但实际是因为一期149户型均价是最高，二期没有149户型所致。从一房一价表看，大多数户型的单价比一期贵约5700元/㎡。
03 2025年，上海豪宅价格还会涨吗？
上海豪宅价格一路扶摇直上，现在到顶了吗？2025年还会涨下去吗？
凤凰网房产上海站盘点了2025年上海的新房供应情况，接下来预计有402个项目待入市，其中有54个高端改善新盘，黄浦、静安、徐汇滨江供应异彩纷呈。
就拿供应大户黄浦来说，2025年价格超过10万+的项目有14个，包括绿发新梓园、金陵华庭、福佑地块、合生地块等新项目，以及上海壹号院、黄浦润园、融创外滩壹号院二期等一批加推项目。
徐汇的中能建徐汇滨江项目、绿城徐汇滨江项目，预计也将于2025年入市，备受市场关注。
新的一年，上海豪宅市场大概率会迎来更加激烈的竞争。开发商之间的 “神仙打架” 的场面，可能会在各个区域轮番上演。
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