今年以来，市场对REITs产品的投资热情显著提升。这就包括发行的火爆与二级市场的热情上涨。

截至1月10日，多只REITs二级市场年内涨幅超5%，中证REITs（收盘）指数的年内涨幅已达3.78%。也有公募因旗下REITs近期二级市场涨幅过多而发布公告提示风险。

分析REITs二级市场价格普涨的原因时，有业内人士指出，在利率下行的预期下，公募REITs的风险与收益预期相对债市更具吸引力，因而受到青睐。展望未来，多位业内人士认为，REITs具备投资价值，但投资者也需要关注项目经营状况不及预期、二级市场价格波动等风险。

开年REITs二级市场普涨，多家公募发布公告提示风险

截至1月10日收盘，中信建投国家电投新能源REIT、华泰南京建邺REIT、嘉实物美消费REIT等多只REITs产品2025年内已实现超5%的涨幅。其中，华夏大悦城商业REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT的涨幅更是超过8%。

截至1月10日收盘，中证REITs（收盘）指数的年内涨幅已达3.78%。

多只REITs上涨的环境下，近期也有公募发布公告提示投资风险。据记者不完全统计，今年以来已有5家公募发布有关REITs产品的交易情况提示公告，提示关注REITs的二级交易价格波动风险。

1月10日，华夏基金发布《关于华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金停复牌、暂停恢复基金通平台份额转让业务及交易情况提示公告》。公告显示，2025年1月9日，本基金在二级市场的收盘价为3.765元，当日收盘价较基准价(基金发行价2.510元/份)累计涨幅达到50.00%。基金管理人在此郑重提醒广大投资者注意本基 金二级市场交易价格受多种因素影响，敬请投资者关注交易价格波动风险，在理 性判断的基础上进行投资决策。

1月6日，红土创新基金发布《红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 交易情况提示公告》。公告显示，2025年1月3日，该基金在二级市场的收盘价为3.464元/份，最近20个交易日收盘价累计涨幅为20.24%。公告还指出，郑重提醒广大投资者注意本基金投资风险，审慎决策，理智投资。

REITs二级市场价格上行原因有哪些？

为何近期REITs产品的二级市场价格普涨？对此，中信建投明阳智能新能源REIT基金经理白若冰分析称，近期公募REITs市场的上涨主要由以下几个方面内外部因素推动。第一，在今年10月底央行宣布推出新工具——公开市场买断式逆回购。新的金融工具可以缓解质押品冻结对金融机构整体流动性监管指标压力，持续提升市场的流动性。

第二，12月9日中央政治局会议释放出的积极信号，将实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，受此影响，公募REITs市场出现明显的反弹。“积极的财政信号有助于扩大总需求，以内需提振对冲外部环境的不确定性。同时防范化解经济社会风险，提振了投资者对市场的信心。在货币政策方面，2025年逆周期调节需求上升，推动央行货币政策基调从“稳健”转向“适度宽松”。预计2025年央行会继续实施有力度的降息降准。在预期利率持续下降的背景下，公募REITs的风险与收益预期相对债市更具吸引力。投资者倾向将资金流入收益稳定、流动性强的公募REITs，以获取更具确定性的收益。从而进一步推动了该类资产的价格上升。”白若冰如是说。

第三，公募产品的分红状况也推动了二级市场价格抬升。白若冰指出，“公募REITs的产品特性是每年至少分红一次，年末将至，多家公募REITs产品发布了分红公告，投资者为了获得分红购买基金份额，从而助推了公募REITs二级市场的火爆。”

REITs配置性价比相对较高

展望2025年的投资机会时，业内人士普遍看好低利率环境下的REITs产品整体投资机会，但也提示了分红不及预期、板块内部估值分化、二级市场溢价等风险。

开源证券认为，债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑将继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，将持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会。

白若冰指出，目前REITs市场的估值水平相对较低，为投资者提供了较好的投资机会。REITs指数处在历史较低分位数，显示出一定的估值吸引力。

分类型来看，白若冰相对看好能源基础设施和消费基础设施REITs。白若冰指出，能源类资产在REITs市场中相对稀缺，具有较高的投资价值。随着REITs市场的不断发展，投资者对能源类资产的需求将逐渐增加。能源类项目通常具有稳定的收益来源，如风电场、光伏发电站、水电站等，这些项目能够产生持续的现金流，为投资者提供稳定的回报。能源类资产在一定程度上具有抗周期属性，能够在经济波动中保持相对稳定的运营和收益，这有助于降低投资者的风险。消费基础设施REITs在宏观促消费背景下，板块整体配置性价比有所提升。运营也是稳中有升，出租率维持高位，尤其是头部运营商项目更具投资价值。

白若冰还提示称，REITs市场内部存在估值分化现象，不同项目、不同资产类型的REITs估值水平存在差异。投资者在选择REITs产品时，需要关注项目的运营情况、资产质量、市场前景等因素，以做出明智的投资决策。

开源证券也提示了投资REITs的风险，如各类别资金入市进度不及预期、项目长期分派率不及预期、调控政策超预期变化、行业波动加剧等。