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作者 | 王婷婷

“零首付”“首付贷”再被推至风口浪尖。

近一个月内，国家金融监督管理总局山东监管局、山西监管局先后发布警示，强调购房者的首付款若来源不明，可能导致贷款申请被拒或面临提前还款的风险，甚至可能涉嫌贷款诈骗；“零首付”并未解决购房者资金不足的问题，反而可能造成更高的购房总成本。

2024年12月，广东省多地住建局和中介协会更集体发声，提醒购房者警惕“免息垫首付”和首付贷等违规行为。

(多地监管局提醒零首付购房风险)

在官方频繁警示背后是“零首付、首付贷”已经在个别城市出现大量纠纷，并涉及一二手房交易。

多地“零首付买房”引纠纷

一二手房都有坑！

“初一零首付买房、十五全家泪两行”、“零首付是诈骗、工抵房是圈套”，这是两张悬挂于深圳缙华府楼盘外立面的横幅内容。

（深圳业主“零首付买房”维权）

据购房者反映，该开发商以“免息垫付首付款”吸引买房，与其指定的第三方公司广东江广源实业投资有限公司（简称“江广源”）签订协议。

按照约定，江广源向多家银行贷款垫首付，业主每半年给予江广源偿还25万元，2年还清本金，期间银行借贷利息由江广源承担，开发商向江广源支付相应服务费。然而江广源未按约定如期向银行还款，导致业主征信出现问题，并须支付额外款项，造成巨大损失。

对此，江广源方面表示，因为开发商未支付服务费，导致其未能向银行支付款项。而开发商则通过官方公众号声明称，从未有“免息垫付首付款”行为，与江广源并未有借贷服务合作关系。

（开发商和第三方公司各执一词相互推诿）

两方公司各执一词、互相推诿，钱信两失的购房者为维护合理权益，最终向地方住建部、法院等部门发起投诉，等待解决方案。

而据深圳媒体报道，深圳业主自发不完全统计，目前在深圳、东莞等多地已有超十个楼盘发生“首付贷”暴雷，受害业主超270户，金额或超6000万元。

（深圳零首付受害业主自发统计截图，图源自媒体买进布吉）

凤凰网风财讯从裁判文书网查询发现，仅2024年内，河南郑州、新乡，广东中山、佛山，江苏南京、涟水，上海，重庆等地关于房屋买卖的“零首付和首付垫付”已判决纠纷就超过25起（尚不包括包装为装修贷、消费贷等情形的纠纷）。

统计判决书结果可见，基于正规合同的条款和权益，法院对于购房者“退房”或“退回首付款”的支持率较高。

实际上，零首付的陷阱不止存在于新房买卖，二手房交易中关于“首付”同样坑点众多。

近日常州市武进区检察院就公布了一则“零首付购房被骗40000余元”的案件提醒购房者。

案件显示，带看人吴某以零首付购房为由，并隐瞒“房屋交易未满两年”的信息，骗得买房者黄某4万余元。后因事情败露，购房者无法支付高昂成交税费，将吴某告上法庭。最终吴某被判处有期徒刑一年缓刑一年六个月，罚金五万元。

（常州二手房“零首付”陷阱案例截图）

与此同时，律师提醒，近期也存在一些中介称“可以帮忙办理延期还本”，存在偿还贷款压力的购房者需要谨慎。

0首付0月供、气球贷、转贷降息...

各类金融花招“遍布江湖”

“雷”声一来即连暴，影响范围如此之广，离不开2024年以来0首付、垫首付、0月供、房贷打折、先息后本“气球贷”、房贷返点、转贷降息……各类超常规信贷产品和营销热招，早已重出江湖，并可谓层出不穷。

2024年5月，凤凰网风财讯就曾报道，成都华发华润某楼盘“可申请3-5年零月供或3-5年先息后本、可执行1.5成首付”；郑州建业某代建项目大楼高举“0首付、0月供、你买房、我还贷”宣传横幅；惠州多个楼盘可提供“变相垫首付”服务（即开发商通过各类渠道将首付款直接打进购房者账户内，购房者再将这部分金额转入开发商监管账户中，用于支付首付款）等事件。彼时相关开发商的态度都是予以否认或剥离责任。

（延伸阅读《0月供、先息后本都来了！新政后第一波演员已就位》）

在开发商基于首付和贷款“玩招频出”的背后，多地银行也针对房贷金融，研发了各式各样的新产品。

例如在上海，部分银行提供“房贷返点”政策，即变相给房贷打折；深圳的“高评高贷”颇为普遍（即以高总价申请贷出更多贷款，就可以支付更低首付）；广东多地银行存在给“转贷降息”开口的情形（即通过中介过桥资金还清现有房贷，再以个体户或企业名义抵押房产申请经营贷、消费贷等低息贷款，以最终实现置换高位站岗的房贷）。

银行方面，平安银行推出的“气球贷”（即可按240期计算每期月供，在贷款期限内分期归还贷款本息，最后一期一次性偿还剩余本金）；建行推出的“轻松供”（即2年内按每期最低可以只还1元本金和应偿贷款利息，剩余本息在偿息期结束后每月分期摊还）；工行推出的“入住还”（即新房交付前只需还利息，入住后再正常还款）等，都是“先息后本”的典型，能为购房者前期减负，但后期普遍还款压力将大幅增加。

谨防按揭买房各类陷阱

超常规路线没必要！

谈及“零首付、首付贷、垫首付”，业内普遍持提醒和警惕的态度。

北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉风财讯，“零首付”的现象曾在2015年房地产火爆时期流行过，但因为隐藏风险大，2017年9月9日住建部、央行、银监会联合印发了《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》(建房〔2017〕215号)明确，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资行为。

并且0月供、0首付此类广告已经存在误导和欺骗的情况，是违法的。

再者，购房不可能不付首付，0首付则意味着开发商可能存在垫资、融资、首付贷等违规操作。0月供也不符合银行贷款以及放贷的标准，不付月供，只是早晚而已。“先息后本”其实是障眼法，一般是配合转贷的操作，被查的风险很大，最后要结清的本金其实一点都没少，过程中可能还会损失手续费。

中指研究院市场研究总监陈文静也表示，“零首付购房”看似可以减轻购房者初期的购房压力，实际上可能会增加后期的资金成本和月供压力，“零首付”买房更多是开发企业、中介吸引购房者的一种手段。

实际上，去年以来多项政策持续降低购房门槛和购房成本，首付比例、房贷利率、公积金首付款等都在降低，没有必要走超常规的路线，购房者还是应该理性做出选择。在签订购房合同时，购房者也要仔细阅读有关贷款、还款、违约等方面的合同条款，避免潜在的法律风险。