2024上海楼市爆量收官，从限购政策史诗级放松，到豪宅热浪持续全年，种种高燃场面仿佛历历在目。回首2024，上海楼市不乏得意之处，却同时也有失意之人。从闹剧不断的新房交付，到慢人一步的四代住宅，起起伏伏的2024，上海楼市这5件值得深思的事，你经历过吗？

01 新房交付“合格率”参差不齐

2024年是上海楼市的交付大年，却也难逃“交付必维权”的魔咒，延期交付、预看房阶段质量翻车已经不算稀奇，有些楼盘甚至在开盘前后或者认购阶段就开始出现舆情。

据凤凰网房产上海站统计，2024年上海共计161个楼盘交付（包含多批次交付的情况），涉及面积1080万方，涉及房企102家。

本站通过调查以及大数据核查发现，在这161个新交付的楼盘中，完全0差评的项目寥寥无几。

例如碧桂园三子在上海统一口碑翻车，柏悦翔湾、柏悦江湾、柏悦前湾三盘交付期间遭遇业主海量投诉，其中柏悦前湾还被闵行区建设和管理委员会盖章“预看房不合格”。

嘉定金地西郊悦章，交付现场更是一地鸡毛，外墙鼓包、脱落，窗户玻璃的标准降低，人车未实现分流，甚至连“西郊悦章”都被写成了“西效悦章”，让人哭笑不得。

甚至大红盘浦开云璟也没能幸免。据业主反映，浦开云璟一期的新风系统与合同所承诺的严重不符，缺少了全热交换器，运行时噪音巨大，且功能表现不尽人意。而二期业主指出，项目公区室内装修质量低劣，三菱电梯变成了上海三菱品牌，卫生间的面砖用了水磨石斑点狗材质，审美堪忧。

当市场回归理性，买房不再上头，在2024年我们有幸看到了不少房企下场卷公区、卷装修，但真到了交付环节却又被尴尬的打回原形。房地产行业还在深度调整阶段，房企的看家本领不应该只是卖房子，更应该是造房子。

02 地价复苏，“面粉”越来越贵了

2024年，房地联动价彻底消失于上海土拍市场，再加上原有的10%溢价率上限取消，“双高双竞”加大房企拿地成本，随之而来的，是上海的土地价格越来越高。

去年8月，绿城以13.1万/㎡的楼板价拿下徐汇原小米地块，甚至成为新晋地王刷屏全国。卧龙之畔必有凤雏，4个月后，宸嘉发展鏖战101轮 、溢价40%拿下徐汇龙华地块。

11月27日，上海七批次土拍首日，经过202轮激烈角逐，华润置地&中能建&越秀联合体最终以78.969亿元竞得，溢价率达到40.37%。地块不止创三年来上海溢价率新高，还首次触发“双高双竞”规则，装修标准、公共服务设施、高端人才住房配建比例全部竞到上限值。

大家都说新杨思上园的业主“赢麻了”，但下一批想要买入杨思的购房者感受更多的，恐怕是焦虑。

这一场场场面热烈的土拍，给了市场珍贵的信心，也写下了2025年上海新房价格的大概轮廓。当房价上涨已成定局，压力已经给到2025年的购房者。

03 第四代住宅翘首以盼

公摊，历来是楼市热门关键词，而第四代住宅，因为天生带着“消灭公摊”的使命，也逐渐让更多普通买房人关注起来。

2024年，可谓第四代住宅概念兴盛之年。据不完全统计，截至目前，全国已有28座城市颁布了关于第四代住宅的方针政策，其中不乏杭州、成都、南京、武汉、合肥、厦门、福州及苏州等核心城市。

所谓第四代住宅，亦被称作城市森林花园住宅，是绿色建筑的一种创新形态。在许多城市中推广第四代住宅项目时，通过赠送宽敞的、外挑式露台花园，且这些空间不计入容积率或仅部分计入产权面积，使得实际使用面积大幅增加30至50平方米。这一创新设计不仅实现了“零公摊”，还使得“≥100%得房率”成为可能。

整个2024年，上海土拍市场在提高装修标准、公共服务设施面积、高端人才房配建比例方面做了微调，目的是让房企造更高品质的房子以及让高端人才低成本入住上海。

可以理解，关于“消灭公摊”和“提高得房率”，上海作为超一线城市必须慎重行事，徐徐图之。所以我们也看到了第四代住宅在青浦西岑科创园区试点，虽然不是面向普通大众的新房，但这些探索得来的经验，终有能用在第四代住宅全面铺开的那一天。

04 二手房以价换量，止跌回稳可期

2024年，上海二手房纯住宅成交21.6万套，比2023年上涨20%，为3年来新高，如果横坐标放宽到10年时间，21.6万套大概是回到了2019年的水平。

数字喜人，市场行情肉眼可见也是好了起来。但一个不容忽视的现实是，这21.6万套背后是靠许许多多房东以价换量换来的。虽然上海链家给出的数据是，2024年上海二手房成交均价为40897元/平，同比持平，但一些媒体机构的价格监控却更能说明一些问题。

有机构统计，在监控的2024年挂牌房源中，有83.93%的房子价格下调，整个大盘的降幅百分比约11%，降幅绝对值在74万。

二手房价的下探让一些客户有了更好的上车机会，也让一些高位买入的房东被迫压下置换需求。尤其那些在2021-2023年买房的业主恐怕很难相信，短短2-3年时间，自家小区房价竟是如此局面。

05 买房成本仍有下探空间

有专家说，2024年是40年来房地产发展历史上最宽松的一年。

1月，上海放松单身限购，单身贵族终于可以在上海（外环外）买房；5月，史诗级新政“沪九条”出台，社保/税单要求5年改3年（特殊区域1-2年），单身全市可买二手房，首套房首付比例降至2成；9月，上海再度奉上“沪7条”大招，社保3年改1年，首付降至1.5成，增值税5改2，及时取消“非普”等等。

以上这些政策，如果在前几年的市场中，任何一条都是“不敢想”的程度，但是这些在2024年都密集发生了。市场已经不可同日而语，因此还是有人觉得这些力度还是不够大，购房成本降得还是不够多。

房贷利率是不是还有下调的可能？公积金贷款利率还能不能再降？中介费是不是太贵了？单身限购能不能全面放开？带着这些疑问，我们期待一个更不凡的2025。