2025年，全国城市更新工作进一步调整部署，相关政策和行动方案逐步落地。

1月20日，全国城市更新工作部署视频会议在北京召开。会议强调，要进一步认识实施城市更新对于城市发展模式转型、助力经济高质量发展、满足人民群众需要的重大意义，坚持目标导向和问题导向，有力有序有效推进城市更新重点任务。

在新一轮经济稳增长上，城市更新将发挥更大的作用。

根据人民日报披露，2024年全国共实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元。2025年还将谋划实施一批城市更新改造项目，全面完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造任务，基本完成已排查出老化燃气管道的更新改造任务，基本消除县级城市建成区黑臭水体。持续实施完整社区建设、既有建筑改造利用和老旧街区更新改造、口袋公园和城市绿道建设、公园绿地开放共享、城市居住区养老服务设施和儿童友好空间建设等工程。

全国一盘棋！各地建立城市体检与城市更新一体化推进机制，297个地级及以上城市全面开展城市体检，全方位查找城市短板问题，确定城市更新重点任务。同时，创新存量资源盘活利用的土地政策，创新多元化城市更新投融资机制，探索城市更新可持续模式。

国家统计局最新数据显示，2024年我国城镇化率已达到67%，城市规模和数量显著增长，城市化进程持续推进。

城市更新近年来越发受到重视。这是因为城市更新不仅可创造就业机会，推动服务业发展，还能有效防止中心城区空心化，增强城市活力、促进城市更加可持续发展。

城市更新由谁负责？

我国首次提出“城市更新”是在2019年12月的中央经济工作会议上，并于2021年3月写入2021年政府工作报告和“十四五”规划文件，由此上升至国家战略层面。党的二十大报告更加明确提出，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。随着去年12月底召开的中央经济工作会议在两处内容中分别对城市更新予以强调，今年由副总理何立峰主持全国城市更新工作部署视频会议，标志着2025年城市更新工作的推进明显步入了快车道。

那么，城市更新南京将如何坚决贯彻执行呢？

PART 01

重点聚焦！南京划定34个更新片区

无独有偶，在1月末，南京规划也发布新编制的《南京市城市更新专项规划》，正在面向公众征询意见！

该规划共划定更新片区34个，涵盖南湖片区、颐和路片区、江浦片区等多地。

片区序号见下图表↓↓

以区域划分，玄武区的更新片区有5个，为百子亭片区、玄武湖东岸片区、红山片区、孝陵卫片区、花园路板仓街片区；秦淮区也有5个，内有老城南东、西、北三处片区以及光华门东片区、秦虹片区；鼓楼区也有5个，中山北路片区、颐和路片区、建宁路片区、中央北路片区、下关滨江片区；江北新区也为5个包括南港片区、老浦口片区、龙湖巷片区、南京北站、太子山片区；栖霞区为3个，包括金陵石化片区、燕子矶片区、环栖霞山片区，值得注意的是，建邺区、浦口区、江宁区分别只有一个片区入列，为南湖片区、江浦片区和百家湖片区。

本次规划范围为南京市城镇开发边界内的区域，总面积约为1492.53平方千米。更新对象主要包括老旧住区、老旧工业区、老旧商业区、蓝绿空间、历史文化空间以及其他待更新地区。

本次规划重点将城镇开发边界内各类存量建设用地中与空间战略不匹配、物质空间品质差、功能使用效率低的用地作为更新对象。

在规划策略方面分为按分圈层和分行政区两类：

（一）分圈层：

①老城：重点推进历史文化保护传承与特色彰显，人居环境改善、老旧基础设施改造；

②中心城区：重点推进老旧居住用地更新改造和存量产业用地提质增效；

③副城与新城：重点盘活利用闲置低效用地优化工业、仓储等生产类土地运用，合理配套产业服务设施。

（二）分行政区

综合各区社会经济发展阶段、资源禀赋、更新对象特点，因地制宜提出分行政区更新策略，明确各区更新导向、工作重点及相关要求。

在更新片区内划示市级重点更新规划单元62个。分为六类，其中:

老旧住区改造类17 个、历史文化传承类10个、低效产业提质类12个、老旧商业焕新类4个、蓝绿空间完善类3个、其他更新改造类16个。

近期重点开展8大更新行动

围绕城市更新工作目标，聚焦改善人居环境品质、提升城市活力、促进产业增效、彰显文化魅力、提升安全韧性等方面，近期重点开展8大更新行动。

美好家园营造行动：统筹推进老旧住区更新，加大对危房整治改造力度，以模块化推动老旧小区改造，加强社区生活圈建设，提升社区服务功能。

评：这项特别关键，南京主城内仍有部分危房待整治，未来通过城市更新规划有望统筹推进。

城市活力焕新行动：进一步提升新街口核心商圈能级，彰显夫子庙、湖南路等区域性商业中心特色，优化批发市场和老旧商贸区功能业态，建设特色街区、主题街巷。完善便民商业服务圈，增补社区商业功能。

产业空间增效行动：落实工业用地控制线管理要求，保障产业用地底线。鼓励传统产业绿色转型升级，逐步腾退低效产业用地，支持产业用地提容扩产，增补产业配套服务设施。持续打造老城精品城市硅巷，激发创新活力。

六朝古都添彩行动：持续推进“外秦淮——明外郭”百里风光带更新行动、明城墙风光带更新行动和历史城区文化资源整体保护，彰显名城山水形胜与古都历史风貌。推动中华路、御道街等历史轴线沿线文商旅深度融合，促进历史轴线与旅游线路的结合。加强历史文化资源保护与活化利用。

山水魅力彰显行动：优化长江岸线保护与利用，促进沿江公共空间贯通，助力长江绿色生态高质量发展。链接周边“山、水、城、林(陵)”景观和存量资源，针灸式更新完善配套服务功能，打造钟山风景名胜区魅力生态绿核。强化秦淮沿线文旅融合，促进内外新秦淮联动更新，擦亮内外秦淮百里风光

公共空间提质行动：推动街头绿地建设，活化小微空间，加强复合利用。充分利用结构性绿地和滨水空间，深化主题营造，激活大型公共空间活力。

安全韧性提升行动：加强房屋体检，实施危房分类治理，提升房屋安全水平。牢筑城市基础设施生命线，完善应急保障体系，提高城市安全底线。

智慧城市建设行动：构建 CIM(城市信息模型)全息底图，加强基于 CIM的智慧城市治理。搭建城市更新智慧管理平台，完善城市更新精细化管理。依托“一网统管”，促进空间治理现代化。

PART 02

超90%支持！华电三宿舍有望拆除重建！

而稍早前，在网络中流传了一张有关于栖霞区华电三宿舍城市更新项目第一轮意见征询结果公示，南京新一轮的城市更新正有条不紊的推进中！

此表中，可以明显发现，同意通过城市更新（拆除重建方式）来改造华电三宿舍小区及周边地块的比例为94.9%超过90%，后续将依据相关文件要求，进行一询结果上报，并推动下一步工作开展！

而就去年12月第一轮意见征询公告之初，公告就已明确的指出，拟通过拆除重建的方案开展城市更新！

根据此前华电三宿舍城市更新项目引进社会资本采购中标公告结果来看，整个项目总投资约为30亿！

拆除重建，顾名思义权利人或可选择原址回迁安置！这也是不少主城项目原产权人多数人中意的方式，当然房票安置也在政策库中可选，亦可选择商品房或部分市级保障房，安置方式灵活多样。

在南京首个城市更新安全消险改造试点——“石榴新村”项目中，原址回迁成为项目一大亮点！

石榴新村前后对照图

根据相关政策，将主城区的棚户区旧房交予政府，仅需额外支付2800元/平方米，便可享受原地回迁的便利，入住距离新街口仅1公里内的，4至11层高的电梯洋房！如果不选择回迁，也可选择被回购，回购价格为3万元/平方米。

石榴新村的原住民真的笑了！

这片棚户区经过设计单位科学规划，被划分为A、B两个区域，A区规划6栋，4-11F住宅，共282套住宅，B区将新建70套住宅，全部配置电梯。

且在停车位寸土寸金的城中区域，A分区还规划约6000㎡的地下车库，约100个机动车停车位，以满足居民的停车需求。

且在户型方面更是考虑要现实面，便于原住民选房，主力建筑面积20-67㎡，且以每5个平方作为一个面积段划分，提供了20个面积段和36种不同户型。

作为上世纪50年代的棚户区，石榴新村由于历史遗留问题，不少房屋缺少手续、住户情况非常复杂，在本世纪初曾尝试三次拆迁，“传统征收”模式均因种种原因均未能实现。

而机遇就在石榴新村被选为南京首个城市更新危房安全消险改造试点项目，采用了“留改拆”的更新策略，将“传统征收”转变为“包容更新”，并探索出一条新的路径：以原地重建和回迁安置为主体，结合异地置换、货币回购以及优先购买原地商用房屋等多种方式，终于一举成功实现最终城市更新。

通过城市更新，一方面城中市容市貌得以显著提升，另一方面解决了也原住民长久居住在非成套住宅的尴尬，终于有了独立卫生间，居住环境得以显著提升，实现城市与居民的双赢！

通过石榴新村的城市更新的成功案例，相信南京能够充分汲取在价值评估和回迁政策制定摸索的经验，为日后更多项目成功实现更新打下坚实基础。

在南京城市更新中，未来房票安置政策或也将成为一大亮点，与原址回迁形成互补，通过多样化的安置手段，创造更多住房消费需求，联动一二手市场，满足不同人群的需求。