曾经他风头无两，如今他黯然离场。

无论是前期新房开售，还是后期在市场上的活跃度，中凯曼荼园向来有发言权，热度、价格皆高于周边小区。

然而，令人唏嘘的是，因开发商上海中凯置业有限公司（嘉凯城）的债务问题，近日中凯曼荼园小区又有2套房产被摆上法拍货架。

2套房产总起拍价5674.7万元，已于2月5日正式开拍，不过，截至2月7日下午18:00，虽有近万人围观，但无人报名。

2套房源7折出让

据了解，本次拍卖涉及的两处房产，坐落于小区的1260号和2230号。

1260号房产的总建筑面积为911.73平方米，其中地上建筑面积为356.98平方米，地下建筑面积为554.75平方米，起拍价格为2858.7万元，折合单价8万/平。

而2230号房产的总建筑面积为562.94平方米，地上建筑面积为373.18平方米，地下建筑面积为189.76平方米，起拍价格为2816.02万元，折合单价7.5万/平。

值得一提的是，与市场价相比，这2套法拍房源的起拍价相当于市场价的7折。

上海网上房地产显示，本次上架的2套法拍房源于2022年入市，当时开盘均价约11万/平。

此外，项目一房一价表显示，1260号房产备案单价为11.44万/平，备案总价4083.85万元，而2230号房产备案单价为10.78万/平，备案总价4022.88万元。

据悉，这并不是中凯曼荼园第一次被摆上拍卖架。

去年12月12日，该小区共有九处房产被推上拍卖平台，起拍价定在评估价值的85%至125%之间。然而，首次拍卖并未成功成交。

同年12月31日，这9套房源又进行了二拍，彼时折扣进一步下调，个别房源折扣低至74折，不过二拍再次流拍。

02 开发商欠债超9亿元

根据法拍网站的信息，中凯曼荼园的两次司法拍卖均与开发商的债务纠纷相关。

阿里拍卖的执行裁定书指出，由于上海中凯置业有限公司未能履行法律文书所确定的义务，申请执行人向上海松江区人民法院提出申请，要求对上海中凯置业有限公司名下的位于上海市松江区佘山镇佘天昆公路333弄1260号及2230号的房产进行拍卖或变卖。

京东拍卖的执行裁定书亦表明，上海中凯置业有限公司未能支付债务重组的标的金额487,451,034.52元以及相应的债务重组收益和违约金等。

申请执行人中国东方资产管理股份有限公司天津市分公司向上海金融法院提出申请，要求对上海中凯置业有限公司名下的位于上海市松江区佘山镇佘天昆公路333弄2300号、2340号、2350号、2360号、2380号、2390号、2400号、2410号、2000号的房产进行拍卖或变卖。

值得注意的是，这两次司法拍卖仅是中凯置业有限公司（嘉凯城）所面临的债务问题的冰山一角。

据天眼查显示，中凯置业有限公司（嘉凯城）目前存在多项风险，并且多次被列为被执行人，其被执行的总金额已超过9亿元。

若无意外的话，接下来，中凯曼荼园或还会有陆续有房源被摆上拍卖台。

03 捂盘18年成老大难

当时有多风光，现在就有多落魄，用来形容中凯曼荼园再也合适不过。

公开资料显示，中凯曼荼园项目由79幢住宅别墅、2幢商务别墅构成，建筑面积约61715平方米，积率仅为0.2。

据开发商宣传资料介绍，这81幢别墅分别集合了全球数十家著名建筑师事务所，共100多位设计师精心设计，100%原创产物，光是设计费用就高达1.5亿。

在整体分布上，别墅为地上二层、地下一层打造，拥有独属花园，专利外形，风格迥异。

2007年9月，项目首开入市，当时推出4套建面约368.02-479.52平方米独栋别墅，备案总价2715万-6800万/套，单价区间7.38万-14.62万/平方米。

开盘当月，项目就售出3套房源，开盘3个月，项目4套房源就已全部网签完成。

2009年12月，项目加推20套独栋别墅，彼时，项目售价也再创新高，最低单价7.5万/平，最高报价甚至高达16万/平，要知道当时上海顶豪翠湖天地嘉苑开盘价也不过7万/平。

值得注意的是，尽管该项目的售价不菲，却依然获得了众多支持者的青睐。上海网上房地产显示，开盘5个月，项目网签率就高达95%。

然而，随着时间的推移，佘山别墅区的市场地位已不如往昔，中凯曼荼园的热度也随之降低。

2022年2月，中凯曼荼园加推32套独栋别墅，均价11万/平，单价区间10.45万-11.5万/平。

其官微显示，这一次，项目在认购期间无客户参与认购。据上海网上房地产的最新数据显示，自开盘以来的三年时间里，该项目的32套房源仅售出了13套。

这样的去化“成绩”，开发商的资金压力可想而知。