有没有发现，低密产品在南京楼市中的“戏份”，越来越重了？

在土地市场“缩量提质”的背景下，2024年，南京加大了低密地块的供应，全市共成交25幅容积率低于1.2（含）的低密住宅用地，其中1.05（含）以下的超低容积率地块14幅，不少地块的容积率压到了1.01。

从上市节奏看，河西南G11、方山、将军山等低密地块，预计不会太快，目前动作最快的为鼓楼滨江G51项目，根据规划显示，项目拟建16幢4-7层洋房住宅，整体的楼栋排布非常明确，主要是两排，局部多排。

从效果图上看，鼓楼滨江G51项目并没有加入露台设计。据相关消息称，项目打造户型建面约124-143、还有部分顶跃户型面积为176、198㎡，预计今年上半年上市。除了跃层基本没有做大户型或以聚焦地缘改善为主。

据官方公布的海报，项目将由绿城和金基联合打造，主要是绿城操盘。强强联合，产品值得期待。

2025年，土地供应“低密化”这一趋势或将延续。

开年首场土拍，南京推出两幅低密地块，分别位于城东麒麟和鼓楼滨江，容积率分别为1.05、1.25，其中，备受关注的鼓楼滨江G96地块经过19轮竞价，溢价16.24%，以楼面价29195元/㎡成交。麒麟G98地块竞价1轮后，由绿城管理&东南国资竞得，容积率仅1.05、限高24米，未来可打造为低密度的山景墅居产品。

而春节后，多个板块迎来规划大改，新增多幅低密宅地，地块清一色降高、降容。

秦淮新河河畔新增宅地，容积率仅1.2

据《南京铁心桥-西善桥片区控制性详细规划修编》NJNBc021-03规划管理单元图则修改（公众意见征询）发布，秦淮新河河畔新增2幅低密宅地，容积率仅1.2！

NJNBc021-03规划管理单元图则位于雨花台区中部，NJNBc021编制单元东侧，北至秦淮新河、南至管道路、西至梅西路、东至梅苑南路，用地面积约43.25公顷。

为保障片区职住平衡需求，加快完善配套设施，故做了此次调整。

拟修改地块东至梅苑南路，西临兴梅路，南至管道路，北临秦淮新河，用地面积约14.14公顷。

拟修改地块现状为绿地和空地。

具体修改内容如下：

优化 03-11、03-12、03-13、03-14 地块用地边界。

在03-08地块结合公园绿地配建南京明外郭-秦淮新河百里风光带服务轻站，主要功能为管理用房、商业及其他服务用房，地上总建筑面积不大于6000平方米。

03-12地块用地性质由商办混合用地（Bb）调整为二类居住用地（R2），容积率由≤2.0调整为≤1.2，建筑密度由≤45%调整为≤30%，建筑高度由≤24 米调整为≤18 米；

03-14地块用地性质由商办混合用地（Bb）调整为二类居住用地（R2）,容积率由≤2.0 调整为≤1.2，建筑密度由≤45%调整为≤30%，建筑高度由≤24 米调整为≤18 米，绿地率由≥25%调整为≥30%。

雨核新增宅地，容积率也降了

《雨花台高新区控制性详细规划及城市设计整合》NJZCf030-LQ-07、NJZCf030-09规划管理单元图则修改批后公布，雨核新添1幅纯宅地的同时，小村DF二期地块容积率也降了。

NJZCf030-LQ-07、NJZCf030-09规划管理单元图则：位于雨花台区两桥片区，东至西春路、西至陇淮路、南至秦淮新河、北至龙西路，面积约97.28公顷。

NJZCf030-LQ-07单元图则修改内容为：

将07-28地块二类居住用地（R2）容积率由≤2.5调整为≤2.0，建筑高度由≤80米调整为≤60米。

需要指出的是，该地块即雨花数字城小村DF二期地块，此前已经出现在2024年市本级拟出让的重点地块中，毗邻华润观云润府。

根据NJZCf030-09单元图则修改内容，新增一块1.5容积率的低密地块，具体修改调整内容如下：

优化纬十路线形，宽度保持24米不变。

将09-02地块用地性质由商办混合用地（Bb）调整为旅馆用地（B14），用地面积由2.97公顷调整为4.65公顷，容积率由≤5.0调整为≤4.5，建筑密度由≤40%调整为≤50%，绿地率由≥30%调整为≥15%；

09-08地块用地性质由商办混合用地（Bb）调整为二类居住用地（R2），用地面积由4.17公顷调整为2.52公顷，容积率由≤5.0调整为≤1.5，建筑密度由≤40%调整为≤25%，建筑高度由≤150米调整为≤35米。

此次调整的两个规划管理单元图则，均位于雨花台区两桥片区，商办改住宅，容积率下调，其中容积率最低只有1.5，未来大概率将打造小高层房源。

容积率仅1.05，一线湖景宅地

《南京江北新区控制性详细规划》NJJBa030-06规划管理单元图则修改（公众意见征询），据显示，六合龙池湖旁，新增两幅低密宅地。

NJJBa030-06 规划管理单元图则位于六合区龙池街道东部，东至宁连公路西至环龙池路、南至六合大道、北至龙池北路，用地面积约118.90公顷。

拟修改地块东至现状绿地，西至现状绿地，南至环龙池路，北至龙池湖，用地面积约 2.69 公顷。

现状主要为居住功能，现已建成17 栋住宅、1栋多层公寓和1个职工活动中心，建筑层数以两层为主。

具体修改内容为：

结合现状小区建筑围墙优化滨湖绿带边界。

将原 06-04 地块切分为两个地块，其中西侧06-04地块用地性质由零售商业用地(B11)调整为二类居住用地(R2)，用地面积由2.69公顷调整为 1.14公顷，按现状保留指标不作要求；（即容积率≤1.5，建筑高度≤24米）

东侧新增06-26地块用地性质为二类居住用地(R2)，用地面积 1.55公顷，容积率≤1.05，建筑密度≤32%，建筑高度≤15米，建筑方案应按近湖低、远湖高控制。

3、06-16 地块配套建设1处社会停车场。

写在最后：

减量提质是目前南京供地的主要逻辑，其好处在于能够推动好产品的输出，助力市场居住品质快速升级。

地块低密化应运而生，催生了一大波产品创新，一波低密产品供应潮，已经蓄势待发。从去年下半年开始，南京爆发了“四代宅大潮”，而接下来，不仅四代宅、洋房、叠墅类产品将有望明显放量。

南京住宅市场的逻辑正在不断被打破…

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