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如果要在上海市区找出一个最有“争议”的板块，普陀桃浦板块一定能排进前三。

一面是“国际创新城”“下一个前滩”的宏大叙事，一面又被某些自媒体称作“普陀发展最割裂的板块”。

那么板块发展到底如何？近日，凤凰网房产「开工啦」栏目组实地走访了普陀桃浦板块，注意到，在政府政策的推动下，该区域的城市面貌已显著改善，配套设施亦逐步完善，一个生态宜居之城已初具雏形。

不过，板块内的新房在大量供应的情况下，内卷相当严重，导致众多项目面临销售困境，有项目自开盘以来，月均销量仅8套，亦有项目拿地一年多，迟迟不敢贸然入市。

Part.1

板块大量新盘陷入“去化难”的困境

在楼市进入萧条期以前，普陀桃浦被赋予了很多的期许，国际创新城，对标前滩、世博。但楼市下行以来，桃浦却率先感受到了市场的寒意，土地出让成交低迷，新房销售遭遇困境。

先来看土地出让方面，公开资料显示，2024年，桃浦板块共出让2宗宅地，均只有1名竞买人报名，最终都以底价出让。曾经争相入驻的房企早已经不见踪影，仅剩下普陀本地城投企业中环投资与加大土储投资的华润，且还是以联合体的形式拿地。

新房市场方面，据凤凰网房产上海站统计，目前桃浦板块范围内共有6个新房项目在售，在这些项目中，有3个项目的网签率尚不足3成，而网签率最高的楼盘也仅为77%。此外，部分项目的月均销售量仅有8套。

而这，还是在全力自救的情况下好不容易才取得的销售成绩。像普陀金茂府，最开始时，案名定为景泰府，然而作为和金茂府同源的“府”系产品，景泰府在2023年4月第一次开盘就遇冷。其官微显示，由于未触发积分，认筹客户量亦未达到管理部门设定的2.0入围比（422组），项目提前开盘。

据了解，当时由于销售情况不佳，项目方紧急启动了中介带客，开出的“渠道费”为每套10万元左右。

6月21日，景泰府开启第二次认筹，加推241套建面约107-203平房源，备案均价83341元/平，共计66组客户参与摇号，摇号率约27.4%，与首开相比，数据更为惨淡。

眼看着对面的竞品项目卖得“风生水起”，景泰府无奈只能“升级”，回归主线。2023年9月4日，中国金茂华东公司宣布，项目推广案名由“景泰府”更改为“普陀金茂府”，同时，项目将全面引入金茂的科技系统。

同样在全力自救的还有建发海阅首府、中环云悦府、中环桃源里等项目。据悉，建发海阅首府项目一期在认购阶段曾传出打折消息，最低折扣达到96折，这在上海市内新盘中较为罕见。此外，有知情人士透露，海阅首府非常重视分销渠道，单套房返佣甚至可以达到11.7万元。

老盘卖不动，区域内的新项目更是不敢贸然入市。据悉，宝华&东苑项目案名定为紫薇之星，外立面采用与光新路宝华城市之星相同的白色花岗岩干挂，硬性装标达到5000元/平，与一些14万/平的项目相媲美。目前项目外立面已经建设完毕，但入市消息尚未明确。

北京金隅项目自2023年12月取得土地后，迟迟未开工，直至去年11月，迫于即将超过规定的动工期限，项目才开始动工。

然而，距离施工铭牌上的动工时间已过去三个多月，该项目仍处于土地平整和渣土清理的初步阶段，重型机械如吊车等尚未投入使用，其未来入市时间仍旧不明确。

Part.2

多种因素导致板块新房去化难

其实，桃浦板块也曾辉煌过。

2022年、2023年时，那时候市场还不错，桃浦智创城概念正炒的火热，桃浦板块出让的土地，都有多家房企参与竞拍，溢价成交亦属常态。

其中最热门地块多达17家开发商参与竞拍，不乏招商蛇口、中海、华润、保利发展、中国铁建等头部企业。

新房销售方面，板块内宝华紫薇花园，2023年5月份首开，347套房源开盘当天清盘；7月份，项目加推246套房源，认购率也超过了80%。

昔日辉煌的桃浦板块，何以在短短一年有余的时间内，便从巅峰跌落？究其原因，是多方面因素导致的。

1）新房供应量大，且产品同质化严重。

据了解，桃浦板块除了现有的六个在售住宅项目外，尚有四个待售项目，且桃浦智创城，正处于发展前期，未来供应量充足，不会存在短缺问题。因此，众多潜在买家在未能找到心仪的楼盘或合适的房源时，往往选择持币等待观望。

此外，桃浦板块的住宅产品存在较高的同质化现象，众多项目在容积率、梯户比、户型面积及结构等方面趋于一致，这使得客户的选择范围极为广泛，进而导致了市场上大量项目的竞争压力增大。

2）城市界面还不符合高总价客户的审美。

虽然近年来，普陀桃浦板块的城市更新非常快。但不可否认，这里的城市界面依旧有很大的改善空间。

不少外区客户，不论是看完普陀金茂府、宝华紫薇花园，还是建发海阅首府，第一感受就是“产品是都不错，但城市界面和配套还有待改善”。

例如，建发海阅首府坐落于桃浦西路，该项目周边除了正在建设中的象屿交控中环云悦府以及华润、建发、金茂联合开发的项目外，便是动迁安置住宅区。

3）垃圾中转站之殇。

桃浦板块的市场地位受到冲击，部分原因还在于垃圾中转站的建设。

原本，购房者选择在此置业的一个重要因素是该区域环境优越。然而，2023年，该板块宣布将扩建湿垃圾中转站的消息，引起了公众的关注。

公开信息显示，普陀区规划的湿垃圾中转站设计日转运能力高达800吨，而最近的在建居民区距离该中转站约163米，综合处理车间的建筑边界与居民区建筑的实际距离为200米。而这一扩建计划进一步加剧了板块内新房销售的困境。

Part.3

从未停止前进脚步，未来可期的桃浦

桃浦板块真的就此没落了吗？其实不然。

经过四年多的发展，尽管桃浦未能蜕变为世博或前滩那样的区域，但它并未停滞不前，而是在持续进步。

近期，普陀区官方网站公布了关于桃浦科技智慧城（W06-1401单元）控制性详细规划的局部调整草案，涉及071、072、073、074、083、092、093街坊。规划指出，073街坊内的住宅、商业办公及文化用地将被取消，并合并为绿化用地；原定于073街坊的文化设施（美术馆）将迁至074街坊。

此外，桃浦地区位于古浪路TOD上盖的70万平方米综合体项目已启动盘活程序，其一期近20万平方米的大型商业部分已封顶，预计将满足桃浦智创城未来一站式商业消费需求。

位于15号线祁安路站上方的TOP金光汇，是一个集家庭居住、购物、娱乐、餐饮等多种业态于一体的社区型商业综合体。该项目已启动招商工作，预计将于2025年三季度开业迎客。

桃浦在生态、交通、教育、医疗、商业等方面也在持续提升。在其核心区，长达2公里的桃浦智创城景泰路两侧中央公园、豪宅大道以及高端产业轴线已基本建成，建设标准符合上海的高标准。

在商办产业方面，桃浦智创TOP产业集群已初步形成，总建筑面积超过113万平方米。其中，桃浦智创TOP B区，已建成并投入使用；桃浦的地标性建筑，170米高的桃浦智创TOP D区也已封顶。目前已吸引东方雨虹、德爱威、睿创微纳、灿瑞科技、乐土生命科技等优质企业入驻。

在绿色生态方面，中心城区最大的开放式公共绿地桃浦中央绿地，总占地面积约959,105平方米，已基本建成并逐步投入使用。中央绿地内的国金体育中心已于2023年10月14日正式运营，内含专业标准冰上运动中心、游泳馆、篮球馆、击剑馆等设施。

教育方面，覆盖12年教育的上外附属桃李未来实验学校及幼儿园已正式签署办学协议。在华润置地&金茂&建发桃浦项目旁，还规划了一所18班幼儿园。

医疗方面，桃浦智创城也将引入西部医疗中心，一个总建筑面积约23.9万平方米的大型公立三甲综合医院。

业内人士分析认为，2025年，房地产市场仍处于调整期，供应量庞大的桃浦板块，新房市场大概率还会面临着滞销的困境，竞争也将愈演愈烈。对于该板块内的新房项目而言，唯有增强自身的竞争力，走好差异化之路，才能在激烈的市场竞争中争取到生存的空间。