近日，深圳住建局公示了福田区皇岗村改造一期（暂定名）一期一标段主体工程的施工许可，意味着位于福田CBD的最“豪”城中村的皇岗村终于迎来“开建”！

位置在福民路与皇岗二街交汇处西北角，靠7号线地铁皇岗村站一侧。该项目的建设单位为深圳市皇岗实业股份有限公司、深圳卓越皇岗旧城改造有限公司。

合同开工时间是2024年11月1日，合同竣工时间是2028年8月30日。

被成为深圳最“豪”城中村之一！

苦等十几年，近几年改造进展“神速”

皇岗村位于深圳福田CBD，旁边是深圳地铁7号线皇岗村站，邻近3号线石厦站和4号线福民站，三线交汇。

皇岗村一直被认为是深圳最有钱的城中村之一，据传村集体资产市值达350亿，位列深圳城中村财富榜第四，有“深圳第一村”之称。

同时，皇岗村作为福田中心区目前剩余为数不多的城中村之一，皇岗村的旧改进度一直是市场关注的焦点。

2010年，皇岗村改造专项规划通过公示，之后整整十年时间，对外口径始终是“前期沟通中”。

直至2020年末，皇岗村传来拆迁消息。

之后，项目火速推进进度，2023年6月公布申报主体，2023年8月公示修规，2023年11月公布，一期已完成搬迁补偿安置协议签订工作，2024年7月，一期建设用地获得批复。

2023年修规：一期建设约20.3万㎡住宅

根据2023年公布修规，皇岗村一期将主要为两块宅地 商地，建设约20.3万㎡住宅。规划修改内容 ：

一是涉及实施分期及一期拆除范围线的修改 ，如原一期06地块（规划学校）调整至与现状小学（规划01-02地块）同一分期实施。 原一期拆除范围与周边国有已出让用地重叠部分调出一期拆除范围。 原一期拆除范围涉及二期的建/构筑物边角部分调出一期拆除范围。

调整后，一期拆除范围用地面积为50071.8平方米。

此外，还涉及到地块划分与指标控制的修改

原07-01地块与皇轩酒店重叠949.5平方米用地扣除后，划分为07-01-01、07-01-02和07-01-03三个地块。

07-01-03地块用地性质为绿地 广场用地（G1 G4），用地面积1930.8平方米，产权归政府。

07-01-01、07-01-02地块用地性质为二类居住用地 商业用地（R2 C1），允许在07-01-03绿地广场上方设置建筑连接体（跨街建筑物）一处 （仅出让建筑连接体自身空间范围），用地面积合计为31428.9平方米。

07-01-01、07-01-02整体开发，地块总建筑面积为273000平方米（包含住宅建筑面积203000平方米、商业及服务业建筑面积44000平方米、地下商业建筑面积为26000平方米）。

一期拆除范围内皇轩酒店东北侧593.8平方米用地划分为07-02-01和07-04两个地块，07-02-01地块规划为旅馆业用地（C4），07-04地块规划 为广场用地（G4），均移交政府。

2010年专项规划：将建起“会展中心南广场” “双子塔”

根据2010年的《福田区皇岗村改造专项规划》（以下简称专项规划），皇岗村旧改规划用地面积50.38万平方米，建设用地面积31.40万平方米，总建筑面积约200万平方米，其中住宅面积约70万平方米。

专项规划定位为福田中心商务及会展配套功能的承接区，由办公、商业、酒店、公寓及居民住宅等功能组成。

专项规划中的皇岗将建起“会展中心南广场”，以两栋高约200米、连在一起的双塔形商业建筑和一个8万平方米的广场，将深圳中轴线引进皇岗，并通过周边商业和居住楼群，为会展中心提供配套服务支持，与此同时，皇岗片区也将成为中心区一个最大的综合居住社区。

此前，滨河大道的南北两侧是截然不同的两种风景，北面是高大上的会展中心区域，南面是低矮、拥挤的皇岗村。

该专项规划已经有十几年时间，十几年间间福田发生翻天覆地的变化，皇岗村旧改规划也将不断跟进，在定位、规划上可能作出相应调整。

因此本专项规划仅供参考，最终规划情况以官方公布为准。

（此专规为2010年公布专柜，最终规划以官方最新公布为准）

周边新房供应极少，次新房房价10万

该项目申报主体为深圳市皇岗实业股份有限公司，由卓越集团操刀。为皇岗实业股份有限公司与卓越在皇岗村集体改造项目顺利合作后，再次牵手达成合作开发协议，共同更新改造的第二个项目。

首次合作项目是卓越世纪中心的旧商业区改造项目，其中的2号楼返还给皇岗村，也就是如今的皇岗商务中心。

目前，皇岗村周边楼龄大多为20年左右的商品房，福田区商品房供应极少，长期处于供不应求状态，周边的次新房很少。

参考周边约1公里的二手房价格，由于楼龄等原因，价格跨度较大，在4.9-11.9万/㎡。

（来源：链家）

次新房方面，参照一下2022年住宅入市的福田岗厦天元花园，当时的备案均价约11.67万/㎡。岗厦天元花园的住宅二手房市场挂牌很少，大多挂出的的是更早卖出的商务公寓产品，可以看到商务公寓产品的挂牌均价也在10万左右，8-14万/平之间。

2014年建成的宝生Midtown，目前二手房价已经达到11.3万元/平方米。