近日，DeepSeek新一代开源模型受到广泛关注，DeepSeek概念板块随之火热，各大主流云平台相继宣布接入DeepSeek系列模型。

DeepSeek以低成本、高效率和性能的提升，展示出中国数据中心产业的发展契机。仲量联行最新发布《全球数据中心市场展望》也指出，当前数据中心投资领域正呈现出多个新兴趋势，其中包括智能算力需求激增，设施设备急需升级优化；新能源基建领先优势，推动中国数据中心发展；液冷技术降本增效，建筑新标杆前景广阔；开发融资将创新高，交易量将小幅增长。

仲量联行投资及资本市场中国区负责人庞树东表示，近年受电力稀缺、算力需求增长、人工智能热潮等因素推动，数据中心资产将是投资者持续关注的热点。同时，数据中心作为关键的新型基础设施之一，被各级政府赋予重大的使命，享有政策支持，为中国数据中心公募REITs的推出和发展创造了有利条件，进一步增强了该领域对资本的吸引力，行业潜力可观。

智能算力需求激增 设施设备急需升级优化

以DeepSeek爆红全球为缩影，当下部署和投资“算力产业”的公司已不局限于科技领域，医疗、金融、交通、制造等产业对人工智能的需求正以惊人的速度增长。

受此推动，全球数据中心建设进入高速增长期。公开信息显示，美国宣布投资200亿美元在国内新建数据中心，亚马逊云计算部门AWS宣布计划在美国投资110亿美元扩大人工智能基础设施。在中国，以抖音集团为例，过去半年于智算中心的拟投资额超过180亿元。

仲量联行预计，为了满足更强大、更复杂、更高效的计算需求，企业于数据中心的资本性支出将大幅增长，并推动设施设备标准持续升级优化。

根据《2024年中国智算中心产业发展白皮书》，2023年该领域的投资规模达879亿元，同比增长超90%；截至2024年8月，全国智算中心项目已超过300个，预计到2028年，中国智算中心市场规模将突破2,886亿元。因此，2025年各方对人工智能数据中心需求必将继续攀升，并向大规模、绿色化、可扩展方向发展。

新能源基建领先优势 推动中国数据中心发展

近年来，中国在风能、太阳能、水力、潮汐能及核能等新能源发电方面取得了显著突破。这对于需要稳定、低碳能源供应的数据中心而言，是关键性的发展支撑。

例如，在核能领域，中国在钍基熔盐堆技术上实现了全球领先。这项技术不仅安全性高、核废料少，而且能提供稳定的清洁能源，为数据中心长期运营提供可靠保障。

于此同时，截止2024年底，中国风电太阳能发电装机总量超过了14亿千瓦，再次跃上新台阶，这也为数据中心的发展提供了强大的支撑。此外，2025年全球首座钍基熔盐反应堆核电站将动工，预计2029年实现满功率运行。中国还大力发展具备低成本、模块化、可扩展等优势，特别适用于数据中心的小型模块化反应堆（SMR）。

仲量联行认为，中国在新能源领域的布局，为未来人工智能计算、云计算等高能耗产业的持续发展奠定了坚实基础。

液冷技术降本增效 建筑新标杆前景广阔

随着人工智能计算需求持续激增，高密度机架的功率需求不断上升，传统的风冷系统愈发难以满足散热需求。在这一背景下，液冷技术正迅速成为数据中心基础设施建设的新标杆。

其中，浸入式冷却（Immersive Liquid Cooling）通过液体直接包裹设备，实现更高效的热交换，进一步优化PUE并降低电费支出，这一技术领域将成为未来数据中心的升级方向。

据统计，目前全球现有的数据中心基础设施当中，大多数仍然以风冷作为散热方式，而剩余以液冷散热技术的数据中心当中，采用浸入式液冷的设施占比则少于10%，但其在未来大规模部署的应用前景备受瞩目。仲量联行认为，随着这一技术的广泛推广，数据中心将在能效优化、成本降低以及可持续发展方面取得前所未有的突破。

开发融资将创新高 交易量将小幅增长

在交易方面，数据中心作为交易标的较为小众，但过去五年，全球数据中心行业已发生大量并购活动，交易总额超过2,000 亿美元。

目前数据中心行业的并购势头有所放缓，行业投资策略正从大规模收购向有机增长和合资合作转变。特别是在中国等新兴市场，企业更倾向于通过区域性合作拓展业务，大多数业主倾向于继续持有资产，等待更有利的财务状况以实现资本退出。

仲量联行华东区投资及资本市场资深董事郑凯元表示：“由于数据中心的建设和优化已经成为市场刚需，预计2025年投资者对数据中心的投资需求将保持强劲。”尤其在超大规模和主机托管领域，预计今年全球将有10千兆瓦的数据中心破土动工，另有7千兆瓦的数据中心将会竣工，这相当约有价值1,700亿美元的数据中心资产需要建设贷款或长期融资，私募股权基金将在开发融资中发挥关键作用，为新建项目提供资金支持，助推开发融资再创新高。

从资本端来看，近期世纪互联（VNET）与大家保险集团旗下另类资产投资管理平台“大家投控”在2024年末签署协议共同设立了中国首个数据中心Pre-REIT基金，投资于包括算力中心在内的大基地型数据中心资产，该Pre-REIT基金首个落地的项目是世纪互联太仓数据中心项目。这不仅是国内险资首次购买数据中心资产，也可能推动数据中心资产走向更广阔的REITs公募或私募市场。仲量联行认为，未来将有更多数据中心服务商与资本方合作，预计2025年数据中心交易量会小幅增长。