形势正在起变化。这一次，是南京房价在回升。

“最近成交量和成交价都在上浮，看房人也多了。”

“新房的折扣相较于去年底有不同程度的回收，整套房子较此前贵十几万元到二十几万元很正常。”

“同一个小区类似户型，去年有420万元/套成交的，这周有加上车位500万元/套卖掉的，价格相差较多。”

2月24日至26日，多位南京地产从业者在接受中国房地产报记者访谈时表示，自去年10月份以来，南京楼市热度较此前有了大幅度提升。今年年初，这一热度也在延续。

市场感受与统计数据完全吻合。

58安居客研究院统计数据显示，2月份新房的热度环比1月增长23%，二手房的热度环比增长71%。南京网上房地产数据则显示，截至2025年2月19日，南京二手房库存量降至140188套，相较2024年12月底的148327套，减少了超8100套；较峰值时期的18万套，已下降22%。

在国家数据层面，国家统计局发布的最新数据显示，今年1月，共有24个城市新建商品住宅销售价格指数环比上涨，南京以0.7%的涨幅领跑。这也是南京新房价格指数连续3个月环比上涨了。

“这是市场深度调整后的修复、政策利好以及改善性需求释放等多重因素共同作用的结果。”对于南京楼市近期以来的变化，麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪在接受记者采访时分析说，南京去年开展了多批次住房消费“以旧换新”活动、实施都市圈公积金贷款政策同城化、推行购房即落户政策等，为市场止跌回稳奠定了扎实基础。除此之外，近段时间以来南京新房市场中，改善性项目和豪宅项目表现突出，也是推动房价上涨的重要因素之一。

“复苏”进行时

热度提升，是多位南京地产人的共同感受。

“供应量少是新房价格上涨的一大原因。目前，主城区板块的新房已卖得差不多了，剩下的楼盘已没太多可选择。”南京地产从业者周本华认为，因此新房的折扣相较于去年底有不同程度的回收，整套房子较此前贵十几万元到二十几万元很正常。

另一名南京市主城区新房代理人告诉记者，改善型住宅的成交情况最好，有楼盘几个月就售罄了。去年12月，南京楼市还再现了“摇号盘”“日光盘”。

关荣雪也提到，新房市场中改善型项目和豪宅项目近来表现突出，2025年1月，南京招商金陵序、中天金宁风华等项目销售火爆。

据了解，2024年南京成功出让地块164幅，在出让地块的分布上，主城六区则仅占14幅。热门板块如大校场、燕子矶、雨花核心区等均未有地块上市。这也意味着未来一段时间内，这些热门板块几乎没有新盘亮相。

主城区的二手房市场同样“火热”。

“这段时间，学区房的销售非常好，业主的心理价位明显提高，房子的溢价空间较去年年底小很多。”南京市鼓楼区的一名房地产经纪人告诉记者，我们门店周末的时候都在连轴转，每人每天都要带看好几组。

58安居客研究院南京分析师表示，南京的学区落户时间为前一年的5月底之前，因此传统“金三银四”叠加学区房落户效应，学区房表现最为突出。例如“金陵汇文小学 汇文中学”双学区房清河新寓二村，近日成交的一套建筑面积约45.67平方米的房子，成交总价为295万元，成交单价为64593元/平方米，相比去年7月，涨了27万元。

除了成交价，一批学区房的挂牌价，也在不断上涨。

上述分析师介绍，一套树人双学区房百合果园130平方米的三居室房源，短短1天时间，总价涨价50万元，单价涨到4.14万元/平方米。

成交量方面，据我爱我家南京研究院数据，南京二手房市场成交量已环比连续两周上涨。上上周（2月10日~2月16日），南京全市二手房成交1310套（含高淳、溧水），环比上涨67.1%，上周（2月17日至2月23日），南京二手房成交1543套（含高淳、溧水），环比上涨17.8%。

“南京多个二手房小区成交周期缩短，热门小区如紫杨佳园、万科翡翠公园等，成交周期普遍压缩至90天以内，部分优质房源甚至实现‘周成交’。”上述分析师表示。

多名南京的房地产一线从业者表示，3月~4月，南京楼市热度有望延续，已经做好了迎接“金三银四”的准备。

人口和产业双重支撑

短期来看，市场修复、政策利好、改善型需求释放的是南京楼市此番“复苏”的重要原因。不过，从长期来看，南京楼市的持续回稳还需要依赖于人口和产业的双重支撑。

去年5月11日，南京市公安局印发《关于合法稳定住所落户有关事项的通知》，进一步放宽落户条件，南京正式进入“买房即落户”的时代。

根据第七次全国人口普查数据，2024年南京常住人口为957.7万人，较2023年的954.7万人仅增加3万人。而在未放开落户的2023年，南京的常住人口就增加了5.59万人。

南京房地产学会会长吴翔华在接受中国房地产报记者采访时曾表示，一些三线城市对于落户没有任何限制，但是依然很难吸引人口落户，或是呈现人口流出的状态。这些都是因为当地缺少工作机会和成家立业的基础。因此，只放宽落户还不够，需要有就业、创业等一系列配套措施进一步完善，才能真正吸引人口，助力楼市。

人随产业走，产业因人兴。

过去数年来，南京对于产业升级的追求一直未停歇。尤其对于新兴科技产业，南京市政府层面一直保持着“上进心”和“反思力”。

公开资料显示，2024年一年来，南京制定落实了工业软件、低空经济、人工智能、智能网联汽车、商业航天、机器人、算力等专项产业政策，系统构建“4266”产业体系，形成1个8000亿级、1个4000亿级和4个千亿级产业集群，未来产业规模实现两位数增长，规上工业企业突破5000家。

城市间竞争日趋激烈，只有在营商环境上抢占高地，才能在区域竞争中跟上步伐。

2025年春节假期刚刚结束，江苏省委机关报《新华日报》旗下“交汇点”客户端就连续发布了三篇专稿文章《DeepSeek为什么会出现在杭州？》《为什么南京发展不出“杭州六小龙”？》《杭州有DeepSeek，南京有什么？》。

文章写道：关心城市发展的南京人难免会想，论高校、科研、人才、科技人口，南京超过杭州，论产业导向，南京很多年前就在人工智能领域发力，很多区都有布局，怎么最后还是杭州DeepSeek破圈？

反思之余，在2月初召开的南京“新春第一会”上，南京发布了2025年全市营商环境重点举措，从五方面规划南京营造市场化、法治化、国际化营商环境，推动生产要素畅通流动、资源高效配置、市场潜力释放的具体举措。

这些规划与行动，是否能将南京的人口和产业带上新的台阶？南京楼市是否能持续回稳？答案并不遥远。