老旧小区更新迎来“春天”？

3月9日，住房和城乡建设部部长倪虹在十四届全国人大三次会议民生主题记者会上表示，将下功夫实施一批惠民生、促发展、防风险的更新项目，其中提出，2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入改造范围，因地制宜实施改造，鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。

在业内人士看来，老旧小区的城市更新可谓迎来“春天”，特别是鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅，也有望进一步推动城市老旧小区的改造进程。

实探深圳首例老旧小区自筹资金旧改项目

近几年来，各地在城市更新方面进行了诸多探索，居民自主更新改造老旧住宅的方式也已经出现不少成功的例子。

而在深圳，一份《关于拟推行红岗花园自筹资金拆除重建改造试点工作的通告》（下文简称《通告》）早在去年就已经在市场上流传，该项目也成为深圳首例老旧住宅小区业主自筹资金原拆原建。

3月10日，证券时报记者再次前往位于深圳罗湖区清水河街道的红岗花园，发现小区内张贴了许多关于旧改的标语，同时还有许多栋楼的墙体张贴了“喜报”，内容关于自筹资金旧改意愿征集的同意率，多数楼栋的意愿征集同意率都超过80%。

记者采访得知，红岗花园的大多数房屋楼龄都已超过30年，而且以小户型为主，基础设施也较为落后，该小区早在2019年就传出棚改的消息，但后续进展十分缓慢。不过，在棚改预期和彼时深圳楼市表现火爆的背景下，红岗花园的房价在最高峰时超过每平方米6万元。现在，小区二手房价格普遍在每平方米3万元至3.8万元之间。

“自去年开始提出自筹资金原拆原建后，相关部门和小区业主就自发开始进行筹备，特别是意愿征集。”有小区居民对记者表示，“虽然旧改开始推进，但依旧面临重重困难，例如一些公司房签约未完成，部分业主出租改为商铺等，而且相关改造政策仍未明确，资金来源、户型设计等难题也有待解决。”

记者采访了多位小区居民，他们表示一直关注着小区的旧改进度，希望相关政策能尽快落实。

全国范围内已有成功案例

一般来说，老旧小区通常是指城市建成区范围内建成使用20年以上，或环境质量差、配套设施不足、建筑功能不完善、结构安全存在隐患、能耗水耗过高、建筑设备老旧破损的居民聚集居住地。住房城乡建设部曾披露，全国2000年底以前建成的老旧小区大约有22万个，涉及居民近3900万户。

去年，浙江省住房和城乡建设厅、省发展和改革委员会、省自然资源厅联合印发《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》，其中一大亮点是自愿、自主，住宅小区可成立业主自主更新委员会或授权业主委员会，在广泛征求业主意见基础上自愿提交更新申请，这也是全国首个推进城镇老旧小区自主更新的指导意见。

2025年1月11日，广东省首例业主“自主更新、自筹资金、原拆原建”危旧房改造项目广州市花都区集群街2号正式验收交房交证；今年2月，浙江省首个采用自主更新模式进行重建的危旧房小区浙工新村正式交房，项目成功实施也标志着老旧小区自主更新的模式探索取得阶段性成果。

有分析人士表示，上述老旧小区的更新改造探索了一条新的路径，也启发了国内其他城市探索这种自筹资金的城市更新模式。“居民主体、政府统筹”的形式既能避免开发商因为资金而引发的问题，也能大大降低政府的兜底风险，同时能更好地满足居民的更新诉求。中指研究院认为，传统的老旧小区更新改造模式存在政府财政压力大、居民参与度低等问题；探索老旧小区自主更新模式既能充分调动居民的积极性，又能精准满足居民的实际需求。

深圳的实践

广东合一城市更新研究院提供的资料显示，近期深圳老旧住宅小区拆除重建类改造模式主要包括旧住宅区城市更新改造项目新试点（前期服务商 市场主体 实施主体）、土地整备房屋征收、独栋危房捆绑周边城市更新、业主自筹资金原拆原建等。

其中，早在2023年9月，深圳市规划和自然资源局就发布《关于加强旧住宅区拆除重建类城市更新工作的实施意见（征求意见稿）》，明确未来旧住宅改造拟采取前期服务商 市场主体 实施主体的城市更新模式，即综合市场化城市更新和政府主导棚改模式的优势，在确保政府主导和回迁安置的前提下，更多引入市场运作的机制。有分析人士表示，深圳的实践，或将为超大城市可持续发展提供重要启示。

“下阶段城市更新实施过程中的综合性、系统性特征进一步增强，将持续推进多种空间更新，特别是此前已开展较为成熟，也是城市更新行动重要组成部分的三区一村（老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村改造），同时将更加注重兼顾多重更新效益，坚持长期主义。”中指研究院研究总监吴建钦说。