龙华接下来住宅供应最多是观澜这一片，然而，龙华去化较慢的也是在观澜片区，尤其是随着鸿荣源CITY X 观城（以下简称 观城）这个巨无霸项目的入市，片区内的竞争将更加激烈。

对于地理位置不占优势的楼盘来说，这一新项目的推出可能会带来更大的冲击，进一步加剧去化压力。

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据了解，观城预计在上半年会首推08地块（未来平方云山府），约1500多套住宅，面积段主要为88-143㎡3-5房为主，市场已传首推价格超惊喜，预计单价3字头起（价格和产品信息以官方信息为准）。

据称目前已经开始招聘销售工作人员入场，近日将开放展厅及样板房！

项目航拍，目前部分地块已建多层

观城是鸿荣源继壹成中心、珈誉府后的又一巨无霸综合体，规模超越此前所有前辈，总建面达到了约410万㎡。

项目涵盖约40万㎡升级版壹方天地商，5大公园环绕并通过3.6㎞空中连廊串联起来、3所九年一贯制学校5所幼儿园、住宅、写字楼、产业、文化、医疗、养老等国际超级综合体标杆。

由多个地块组成，共有约住宅9674套住宅（保障性住房2506户）。从目前公示的地块来看，观城还有小半的地块的规划还未公示，由此可见，项目全建成后将可能超过万套住宅！（具体以官方信息为准）

目前项目有多个地块的规划许可公布，分别是未来平方云山府、未来平方云岭府、未来平方云馨府、未来平方云翰府。

效果图，以实际为准

观城包含13宗含住宅类型地块，目前进度最快的是08地块（备案名为未来平方云山府），目前几近封顶，此地块规划户数为1566户，全为商品房。

预计该地块住宅会是项目首发，此地块毗邻72班九年一贯制学校、壹方天地商业和地铁口。

该地块包含5座58/59F住宅（1栋一二三 3栋一二单元），2座35F办公（4栋一二单元）及1所18班幼儿园。

从配套上来看，项目已然自成一体，未来自己就是一个具有丰富配套的大城；

周边已汇聚多个旧改项目，片区的面貌改善还需待较长的时日。

交通上，观城创新“地下 地上 空中"多重立体交通；直连地铁4号线观澜站、有轨电车新澜站在旁，此外，项目附近还有22号地铁线“鹭湖北站”在建，交通较为便利。

大城规划 现有的交通优势将给项目带来巨大的关注度。

4号线观澜站D口就是项目

项目其它配套方面：

咚咚牛浩思文章截图

结合项目的属性来看，在片区这个项目都是非常能打。

按照咚咚牛浩思的预测，会持续多年以较大的优势压制区域内的新房，这对于待置业的普通刚需/刚改家庭，鸿荣源CITY X 观城是值得期待的。

值得一提的是，巨大的开发规模 包罗万象的配套集群 鸿茉源成功的品牌效应，都是优质之作的先决要素，期许它能够以“一己之力”大幅改善大观澜的城市观感和配套水准。

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观城，其实就是下一个鸿荣源壹成中心。

在有期许的同时，我们不妨了解一下壹成中心的大城生活现状及其二手房市场，这或许能为你在购买大盘时提供更多的参考和准备。

壹成中心作为龙华中心的标志性大盘，自2015年9区首次开盘以来，已经走过了9个年头。

这个350万平米的多组团大城项目，不仅时常成为龙华区的热门话题，更是区域内的生活核心。

如今，片区的大城生活已趋于成熟，商业氛围浓厚，生活配套一应俱全，唯一的不足是距离4号线稍远。

目前，壹成中心已有约1.5万户居民入住，按每户3-4人计算，常住人口超过5万人。再加上周边二手房小区和不断入市的新盘，整个壹成中心周边区域的人口密度可想而知，工业路、建设路、人民路以及龙华大道的交通压力，会有多么拥堵。

这正是大城生活所带来的现实影响，在享受便利的同时，交通拥堵、人口密集等问题也随之而来。

另外，从二手房市场来看，尤其在市场不好的情况下，超大盘更加容易造成价格踩踏，因为免不了有业主在扛不住或其它情况下砸盘出售的。

娟子看了下贝壳的挂盘价，目前壹成中心一共有464套房在售（可能存在重复），在这么多的挂售房源中，相当于一个新盘的数量，业主们想要把房子卖出去，并非易事。

这也是为什么许多人劝置业者不要买超级大盘的原因。

壹城中心2区在2021年开盘，当时的均价在6.8万左右，目前的挂盘价最低已经在5.3-5.4万/平左右；

再往前推，2020年壹城中心11区(璞誉府)开盘均价在6.85万，目前的挂盘价最低已经在5.5万/平左右；

这个价格如果加上这几年的月供和税费，2019年-2021年这几期的买的业主，亏损都达20%以上。

目前，整个小区除了第一批9年前2015年买入壹城中心9区未亏损，2016年及以后买入壹城中心的业主基本都是亏损的。

当然，这也深圳市场整体的下行有关系；

但即便是在2020年，深圳房价大涨这一年，壹成中心的房价也很平稳。

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前面所说的，这个超级大盘的推出会给同片区其它楼盘带来一定的冲击。

据我们年初的片区新盘统计，2025年龙华还将有19个新盘项目入市或加推，从项目的供应来看，可选项目较丰富。

供应比较大的有塘城壹号，项目规划总建面约55万㎡，涵盖住宅、办公、商业、幼儿园等多重复合业态。其中，住宅约20万㎡（含保障性住房），总户数约2000户，商品住宅约1382户，主推建面约66-125㎡2-4房。

位于大浪街道的鸿荣源赖屋山项目，规划计容建面约44万㎡，其中住宅约21万㎡，商业、办公及旅馆约22万㎡，配建一所幼儿园，毗邻九年制学校。

咚咚牛浩思统计制图

金光华溪山禾玺二期总建面约120万㎡，集住宅、商业、教育、文体和生态环境于一体。首发地块溪山禾玺首府已入市，454户建面约72-95㎡3-4房，备案均价约4.4万/㎡；此项目也还有大量的住宅货源，并与观城项目邻近。

从统计的入市新房来看，龙华大部分的住宅货量都在福城和观澜片区。

像观城和金光华溪山禾玺这类项目，都是旧改，未来建起来以后，会直接让观澜站周边产生蝶变。

金光华溪山禾玺二期效果图

去年，龙华有18个商品住宅新盘获批预售许可，共计7890套新增。得益于“929新政”，深圳北站片区和龙华传统中心去化显著，全区诞生了两个日光盘。

今年，龙华的楼市又会怎么样呢？

以上所有涉项目信息仅供参考，以官方信息为准。