广州又有一个旧改要转模式了。

近日，广州市黄埔区南岗南片旧改项目迎来新进展，因原旧改方案无法实施，将转为“依法证收，净地出让”的新模式继续推进——也就是俗称的“做地”模式。

自2018年启动以来，南岗南片拆除率超8成，但后因合作开发商合景泰富暴雷和政策限制陷入停滞，临迁费拖欠超12个月。

有市场消息称，南岗南片村民对新模式持谨慎态度，主要担忧补偿方案能否保障利益，以及项目能否避免烂尾，但无论如何，“做地”为旧改提供了一条新的出路。

南岗南片的困境

时间回到2021年11月30日，据广州公共资源交易中心公示消息，广州合景控股集团有限公司、广州市东宏项目管理有限公司（背后是置力投资控股公司，曾经与合景合作过增城石下村旧改），通过黄埔南岗社区（南片）旧村改造项目资格审查。

黄埔南岗南片，东至新塘镇水南夏浦村，南至东江河，西至沙步社区，北至广州经济技术开发区，在册总人口7405人，现状建筑面积150.62万平方米，规划建设用地约141.68公顷。在地理位置上，该片区是广州东进联通深圳、东莞的枢纽要道，南岗街道以广州黄埔综保区、穗港智造合作区为牵引，推动西区和黄埔新港转型升级。

按照规划，南岗南片，将以打造具有文化特色的都市休闲目的地与智慧产业总部经济中心为导向。

整个项目拆迁安置投资总额约147亿元，改造用地面积超182公顷，这是当时黄埔旧改在广州公共资源交易中心公开招商以来最贵的旧改项目。

基于板块发展意义，以及项目自身体量，南岗南片对引入合作企业设了层层门槛：实缴注册资本金不低于20亿元，企业自有资金比例不得低于项目总投资的30%；企业总资产不低于1000亿元且企业净资产不低于200亿元；

另按要求导入产业、教育、医疗资源；接受联合体投标，联合体成员不得超过2个，在联合体中占有不低于51%份额。

作为“华南五虎”之一的合景泰富，曾在广州布局多个旧改项目，涉及天河猎德村、吉山村、黄埔双沙村、红卫三四社，以及增城新塘石下村等，在当时看来，南岗南片会成为合景泰富又一件旧改代表作。

据合景泰富城市更新消息，南岗南片未来将规划9大回迁区，分布在改造范围内各个地段，包括地铁口附近、商业区、村域中心、祠堂周边、原北街、中街、南街、南园、西约片区，满足村民原址回迁和放租等需求。

但实际上，南岗南片旧改在合景泰富手中还没开始就已经暂停。

据广州市黄埔区区委书记领导留言板消息，南岗南片旧改签约合同注明三十个工作日收拆迁款，但8月9日签约的村民超期几个月后都没有收到拆迁款。另有市场消息称，8月份签约的村民好歹能拿到临迁费，8月后再签约的就连临迁费也没能拿到。

到了2023年5月，合景泰富公告其7.95亿美元优先票据违约，触发所发行的9笔美元有限票据的全面交叉违约，就在前不久的3月7日，合景泰富公布其约45亿美元若干境外债务重组相关事宜。

如今合景泰富自顾不暇，南岗南片也就转向“做地”。

难兄难弟齐“做地”

如果南岗南片的村民们还不太清楚“依法征收、净地出让”是什么路数，可以先问问自己的“难兄难弟”，也就是南岗北片。

整个南岗被黄埔东路一分为二，划分为南、北两个片区，体量分别为307.58万平方米、139.73万平方米。

其中，南岗北片改造范围包括亨元、柯庄两个片区合计6个经济社，以及周边具有改造意愿的国有用地，纵然不及南片，但仍算是大体量项目。

2021年华润退出南岗北片旧改后，雪松集团接棒介入相关工作，再后来便是熟悉的剧本，雪松雷声并不比合景泰富要小。

今年2月份， 南岗北片停滞约3年后迎来复建区建设招标，投资额88亿元，总规模约69.8万平方米，建设周期至2029年12月止，透露了“先安置后搬迁”的信号，建设单位为科学城集团。

同时有村民表示，南岗北召开改造方式表决，将由传统旧改模式，表决为“依法征收、净地出让”。

南岗村民曾在2021年2月同时对南、北两个改造片区进行了《补偿安置方案》表决，两条时间线在南北片区一度错开，现在又重新汇合。

广州的“依法征收，净地出让”新改造模式始于2023年末，当时四大重点片区（广州新中轴（海珠）、广州火车站、罗冲围、环五山创新策源区）基本完成启动区前期工作。

根据2023年11月22日广州市人大常委会发布的《广州市城中村改造条例（草案修改稿·征求意见稿）》，当中提到两条核心内容，一是征收补偿一律按照经依法批准公布的标准公开执行，任何单位和个人不得以任何方式提高、降低或者另行补偿；二是市、区人民政府组织实施的城中村改造项目涉及土地供应的，除按规定可以划拨的以外，应当以公开方式出让，并实行净地供应。

不难发现，新模式力图改善过去开发商和村民就赔偿标准扯皮不清这一旧改难题，让城市更新前期的主体从合作开发商转为地方政府或城投公司。

有市场观点认为，政府“做地”是保本微利，虽然后续向开发商出让时能够赚取差价，但更多还是通过带动片区发展获得间接收益，而且以政府或区域性城投为做地主体更容易获得政策和资金支持，目前在黄埔区尤为明显。

例如去年4月份，黄埔区便在九佛街“五村七片”项目发放了全国第一张“依法征收、净地出让”城中村改造新模式项目房票，该项目还获得了全国首批城中村改造专项借款，首笔专项借款6000万元。

此外，黄埔洋田村、镇龙村（西片）、火村（莲潭）等旧改已先后开展“做地”表决，接手企业为知识城集团、科学城集团等，原先的合作开发商包括勤诚达、升龙等，而这些地方的村民也或多或少被停工、临迁费延发等问题困扰。

“做地”为各方提供了破局的思路，但旧改总是难有万全之策，也有市场人士指出，目前关键点在于现有补偿标准或许会让部分村民产生落差感。

就以含南岗在内临港片区为例，黄埔去年底发布的补偿标准为，弃产1-1.2万元/平方米，安置280平方米/户；而对比2021年南岗北公布的标准为弃产1.5元/平方米，回迁安置总建筑面积=首层有效建基面积 二至四层中最大的一层建筑面积X3或=首层有效建基面积X4--或许有的开发商已经走远了，但有的村民还不能放下他们曾经画的大饼。

“做地”如何做下去，仍然需要继续观察。