在刚刚过去的两会，住建部宣布了一个重磅消息：住宅层高标准将调整为不低于3米。

这次调整，是“好房子”首次被写入政府工作报告，既蕴含着居住理念的变革，也标志着地产市场从“有没有”向“好不好”转型。

据住建部数据，超60%购房者将层高列为影响居住体验的重要因素。

即将出台的新规范，意味着什么？又会给开发商和购房者带来哪些影响？

Part.1

“层高”，并不等于“净高”

很多人买房时，会误以为 “层高”就是“净高”，等收房测量时，才发现“买家秀”和“卖家秀”相差甚远。

实际上， “层高”和“净高”是两个概念。

层高，从字面上理解就是每一层的高度。根据国家质量技术监督局和建设部联合发布的《住宅设计规范》的规定，层高是指“上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离”，包括保温层和楼板厚度。简单来说，层高不是从地板到天花板的高度，而是从地板到楼上地板高度。

而所谓室内净高，是人在空间中直观感受到的尺度，指“楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离”。

这两年，还流行“挑高”的说法，指层高较高的户型，高度约在3.8~4.9米之间。

一般来说，净高=层高-楼板厚度-装修厚度，即净高通常小于层高。比如层高3米，实际净高在2.8米左右。

净高很好测量，直接用卷尺就能测。层高则相对复杂，最靠谱的方法，是找到对应的图纸，看上面的标注。如果没有图纸，也可以估算。一般楼板厚度（包括面层）为100-120毫米。

如果不知道这两者的区别，就很容易被糊弄。个别售楼处的销售，会用层高来代替净高，混淆概念，导致客诉产生。

我国现在执行的层高标准，是2011年版的《住宅设计规范》，规定“住宅层高宜为2.80米”。因为这份标准距今已较为久远，不再匹配人们的居住需要。2022年，中华人民共和国住房与城乡建设部发布《住宅项目规范》（征求意见稿），建议层高不应低于3米。

除此以外，这份征求意见稿还提到了不少细节，比如：

卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40米，局部净高不应低于2.10米，且其面积不应大于室内使用面积的1/3。

利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其1/2面积的室内净高不应低于2.10米。

厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20米。

厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不得低于1.90米，且不得影响门、窗扇开启。

住建部此次提出要修订住宅项目规范，是层高，而不是净高。我们买房时《商品房买卖合同》中约定的，也是层高。

官方文件之所以按照层高来算，是因为不同楼板厚度不同、房屋建材不同，净高会存在施工误差，难以统一。

现行上海市工程建设规范《住宅设计标准》规定：“住宅层高宜为2.80m，且不应大于3.60m。”上海市住房和城乡建设管理委员会表示，房屋供应主体根据住宅产品的不同定位，制定具体的层高。

凤凰网房产调研后发现，2.8米是上海市住宅层高的最低要求，不过上海很多改善型项目的层高，基本都达到甚至超过了3米的标准，所以新标准对它们的影响微乎其微。至于上海部分经济性和对节能要求高的项目，层高约在2.8米-2.85米之间，标准调整后影响较大。

上海部分在售/待售项目层高数据如下：

Part.2

层高提高后，会带来哪些影响？

对购房者而言，层高从之前的2.8米，上升到3米，居住舒适度会明显提升。

一方面，房屋的窗户面积可以做得更大，室内通风、采光条件都能优化。

另一方面，层高增加后也可以给室内装修和空间布局提供更多可能性，方便安装智能化设备，进行个性化装修改造。但也有人担心，“未来房子变高了，老破小会更难卖了。”

有业内专业人士指出，层高标准调整后，以刚需、刚改项目为主的开发商也会面临一定压力。

以上海地区的项目为例，假设用地4万平方米，限高60米，根据建筑防火规范要求，实际消防高度按54米控制。层高2.8米时，最高可建19层住宅，容积率约2.2。

如果把层高提至3米，最多只能建17层住宅，容积率会降至2.0左右。当然，通过增加楼栋、减少间距等措施，可以保证容积率不降低，但在绿地率、建筑间距、通风采光等方面会大打折扣。

另外，房屋建安成本也会增加。因为层高增加后，导致对应混凝土和钢筋用量增加。按行业惯例，层高每增加10厘米，造价约上涨3%。假设从2.8米增加至3米，增加20厘米，造价会增加6%。

以500万元的房价来算，光层高这一项，成本就增加了30万元。羊毛出在羊身上，这些成本都可能体现在未来的房价上。

当然，层高也不是越高越好，过高会让房子有空旷感，制冷和取暖支出水涨船高。地产专家田华提到：“住宅层高在3.1米到3.3米即可，改善型的大平层或者别墅类房子，层高不宜超过3.6米。层高过高会导致造价浪费，不利于减少能耗，还可能出现人为增设夹层的问题，造成安全隐患。”

从行业长远发展看，我国正从“住有所居”向“住有优居”转变，人们对房子的高度、温度、湿度、净度、亮度等指标越来越关注，好房子是大势所趋。

正如上海易居房地产研究院副院长严跃进所言，“此次调整对标房地产发展新模式，也契合了好房子的建造标准。更高的层高，符合现代人的居住习惯和心理需求，是好房子舒适标准的重要体现。”