近日，广州市越秀区北京南路在售楼盘“汉国置业·港汇台”举办商业亮灯暨住宅交付仪式，称“将为广州敬献一场关于城市进阶的完美答卷”。

港汇台（凤凰网房产广州站摄）

另一方面，这个被开发商称为“稀缺江景豪宅”的项目，以8.5万-11万元/㎡的高价入市，却因居住密度过高、户型使用率低、产权大幅缩水等问题，被购房者质疑“价格与价值严重错配”。

居住密度高：商业裙楼上的“卷空间”

据凤凰网房产了解，港汇台占地仅5400平方米，却规划了3.6万平方米的商住综合体，包含两栋住宅、写字楼及商业裙楼，容积率高达6.67。与广州豪宅常见的2至3容积率相比，显得相当“卷”。

港汇台住宅部分共162套，梯户比为2梯4户，由于住宅楼位于5层商业裙楼之上，低层住户需直面商业区人流噪音。有看房者直言：“上千万元的江景房，住出了城中村的感觉。”

（图源：网络）

使用率低下：户型设计的“反向优化”

在产品上，港汇台最小户型为69平方米两房，最大户型也仅是144平方米四房。

港汇台户型平面图（来源：网络）

尽管开发商宣称户型“方正实用”，但毕竟是二十多年前的规划，产品使用率只有75%。相比之下，当下主城区不少新入市楼盘，实用率最高都能做到110%以上。

以港汇台69平方米两房为例，走道面积超6平方米，实际使用率仅72%，远低于同面积段竞品78%-82%的水平。

144平方米四房户型虽主打“江景大平层”，但使用率仅75%，而周边二手次新盘同面积段使用率普遍超过78%。           

一位看房客对该户型实际空间效果不以为然：“总价超1500万的144平方米户型，主卧放张1.8米的大床都没宽裕空间感，开发商把面积都浪费在过道和阳台上。”

根据港汇台官方公布的144㎡顶复户型户型图，其主卧开间3.2米，若扣除墙体厚度约0.2米及床尾过道至少0.6米，剩余空间确实难以满足舒适居住需求。

在当下产品力不断升级，空间优化推陈出新的广州楼市中，港汇台的低得房率产品，在销售竞争中显得十分尴尬。

价格泡沫：缩水产权与虚高溢价

港汇台，作为港汇华庭二期，一期楼龄都已有26年。其地块为1997年拿地，至港汇台开发入市时，产权年限已缩水28年，剩余42年的使用权让购房者内心不爽。

而在同为老城区一线江景盘的价格对比上，港汇台更显尴尬：荔湾的江景次新盘“珠光御景壹號”二手成交均价仅6.8万-8万元/㎡，且得房率更高、产权年限更长。

即便开发商标榜“精装交付”，配置有大金中央空调、汉斯格雅卫浴等，与同价位顶豪项目相比仍缺乏地暖、智能家居系统等高端配置。

市场数据显示，港汇台首次开盘四个月仅8套房完成网签。2024年底为促销回笼现金，部分房源暗降5000元/㎡促销，进一步暴露价格虚高本质。截至发稿，阳光家缘显示其批准预售套数为141套，已售总套数仅为42套，去化率不足30%。

“开发商把北京路的地段稀缺性当作高溢价卖点，却忽视了产品力才是豪宅的核心。”一位地产分析人士指出。对于购房者而言，港汇台的交付后入住体验再次印证：地段价值无法抵消产品短板，真正的豪宅必须经得起居住体验的考验。

项目短板拖累公司业绩预警

2024年11月，港汇台开发商汉国置业发布盈利警告，预计中期亏损4000万港元，主要由于位于广州北京南路的住宅项目（即港汇台）预售单位所产生的物业销售因延期竣工而延迟确认。

（来源：港交所公告）

该公告称，因广州北京南路住宅项目（即“港汇台”）未能按时取得监管批文，导致预售收入约3.5亿元人民币延迟确认，公司2024/25财年中期（截至2024年9月30日）收入同比暴跌50.86%，录得股东应占亏损3900万港元。

受项目延期及投资物业估值下滑影响，汉国置业2024年度中期亏损扩大至4000万港元，与2023年同期盈利8910万港元形成鲜明对比。

这一港汇台开发负面消息，也暴露了项目开发周期管理不足、市场风险应对乏力等问题。广州港汇台项目的竣工验收延期和财务亏损，叠加房地产市场持续调整，导致公司业绩剧烈波动。尽管公司计划通过下半年确认收入改善财务状况，但市场对其长期盈利能力仍持谨慎态度。