凤凰网房产讯 “我们叫‘四个不失’，战略上不失误，对政策、形势、战略方针等判断不失误；不失血，手握大量现金，大力修复资产负债表；不失速，保证公司营收和利润保持一定规模；不失志，坚定转型信心，守正创新。”

3月18日，招商蛇口（001979.SZ）2024年度业绩发布会上，招商蛇口董事长蒋铁峰坦诚交流公司面对新周期的经营策略，并表示“房地产市场还是大有可为的”，要立足长远去发展。

招商蛇口的业绩会传递了来自头部房企代表的坚定和信心，而这从公司年报分析，能看得更清晰。

不失误、不失速

招商蛇口2024年营利双稳

2024年，招商蛇口的规模类指标整体稳中有升。年报显示，截至年末，公司总资产达到约8603.09亿元，归母净资产达1110.07亿元；全年实现营业总收入1789.48亿元，同比增长2.25%。

其中开发业务作为“基本盘”，招商蛇口在2024年实现了签约销售金额 2193.02亿元，签约销售面积 935.9万平方米，行业排名提升至第5。

值得一提，招商蛇口在“核心10城”的投资金额占比分别达90%，其中在一线城市的投资占公司全部投资额的59%，2024年新增26宗地块均分布在核心城市。

这意味着，招商蛇口的未来规模的质和量，均有保障。因为据国家统计局数据显示，截至2024年12月，全国70城新房价格指数跌幅连续三个月收窄，其中一线城市出现首次反弹，二线城市首次止跌，核心城市率先出现回暖趋势。

在复苏来临前夕，“战略上不失误”尤为重要。蒋铁峰在业绩会上就分享表示，投资都不能拿错一块地、不失误，大的方向不能错。目前房地产市场进入了底部区域，要“优中选优”选择核心城市、核心区域进行投资，每一个投资要确保高收益率。

规模指标之外，招商蛇口的核心利润指标也保持优势。年报显示，2024年招商蛇口归属于上市公司股东的净利润约40.39亿元，基本每股收益0.37元/股，均远高于‌2024年TOP50房企归母净利润的平均值（20亿元）和中位值(10亿元)。

利润的稳定，支持招商蛇口延续高比例分红。数据显示，2024财报期内招商蛇口的分红达比例45%（含回购金额），上市以来累计现金分红389.97亿元（含2024年计划现金分红17.50亿元）。

业绩会上，招商蛇口管理层表示，作为一家市值近千亿上市公司，公司要保证营收和利润保持一定规模“不失速”。要守稳开发的基本盘、存货的去化、首开的提速，还要适当稳杠杆，然后再降点杠杆。

手握千亿现金安全过冬

招商蛇口跨周期“不失血”

现金流作为企业的“安全阀”之一，在当下的房地产尤为重要。行业中不少房企都是因为现金流出现问题，债务杠杆难以控制，导致爆雷。而经过近年的调整，TOP50房企杠杆率有显著下降。Wind万得数据显示，2024年TOP50房企的平均净资产负债率约145.5%。

根据招商蛇口年报披露，公司截至2024年末剔除预收账款的资产负债率62.37%、净负债率55.85%，远优于主流房企平均水平，坐稳行业头部位置。

与此同时，财报显示，2024年招商蛇口的经营活动现金流量为319.64亿元，期末货币资金金额达1003.51亿元，达到5年来最高水平。受此推动，报告期内招商蛇口的现金短债比达到1.59的水平，优势非常突出。

实际上，招商蛇口在房地产“三高”时期便严格控制有息负债率，长期保持在40%左右的低水平。

招商蛇口管理层透露，“不失血”是关键，近年公司还在大力修复资产负债表，计提了60亿存货损失，提前释放不良存货隐藏的风险。其相信，行业困难时手握大量现金，才能保证过冬。

经营业务蓬勃生长

长期主义者“不失志”

凤凰网风财讯留意到，在开发主业以外，招商蛇口“双百”战略发展多年，目前经营型业务已经体现出显著成果。

数据显示，截至2024年末招商蛇口运营板块的营业收入已经占据公司总营收的13%，开发板块营收占比约87%，相较早期95%以上的占比，公司的业务贡献率已出现大幅调整，进一步实现“开发与经营并重、轻重结合”的格局。

具体分析来看，年报显示，2024年招商蛇口新增签约轻资产管理面积约91万平方米，管理输出项目位于上海、南京、无锡、成都、武汉等核心城市

报告期末，招商蛇口已在产业园区、租赁住房、集中商业等业态搭建多个REITs平台，年内通过公募REITs平台管理资产约59万平方米，2024年管理口径收入达8.13亿。

REITs平台的成立，也预示着从开发、到运营、到资本化、再投资，招商蛇口的持有物业形成了良性循环，实现了“投、融、建、管、退”的全生命周期发展模式。

而在物业服务领域，2024年招商积余在管项目2296个，管理面积达3.65亿平方米；年内实现营业收入171.72亿元，较上年增长9.89%；归母净利润8.40亿元，较上年增长14.24%。数据直白体现出招商蛇口在服务服务业务上的突破。

另外，在房企新竞争热土的代建领域，招商蛇口截至2024年末已累计承接代建项目超540个，累计管理面积超2000万平方米，服务客户涵盖各地政府机构、城投公司、大型企业，也形成了独特的优势。

据介绍，招商蛇口在2024年新入市了23个重资产项目，其中包含11个公寓、6个集中商业、3个产业园、3个酒店均为经营性物业，期内公司新增经营面积101万平方米。这预示着，招商蛇口的经营型业务规模将保持稳定。并且基于投融建管退全周期的打通，通过核心资产自持运营，获取长期稳定现金流和收益，将为公司的资金和利润指标带来持续保障。

“虽然行业很困难，我们还是要坚定转型的信心，守正创新，‘不失志’。”招商蛇口管理层表示。

实际上，回顾整个2024年，招商蛇口举措林林总总，核心却围绕“四个不失”十分清晰得沿着「高质量良性循环之路」发展，这一场对长期主义的实践，或许正是其信心的底气。

(王婷婷/文)