开发商兑现力不足，正成为上海楼市的老大难问题。

有的开发商在销售阶段，会通过精美的宣传资料、华丽的样板间，以及销售人员的话术，宣传得天花乱坠。

购房者被这些承诺所吸引，满怀憧憬地签订合同。可等到项目交付时，却发现所谓的“精装修”变成了“惊装修”，小区的学校、配套设施、装修标准、会所等，都大打折扣，影响居住体验。

凤凰网房产调研了近两年上海楼市部分货不对板的项目，为购房者提供参考和警示。

01 新房兑现问题频发，部分开发商面临考验

“我家小区的会所，怎么不见了？”

买到碧桂园柏悦江湾的胡先生，从去年预看房阶段起，就纳闷不已。

当初来看房时，小区的会所设施特别让他心动，“会所里有儿童活动区、邻里活动区、阅读空间等，生活非常方便。”

可两年过去了，等到2024年实际交付时，会所变成了毛坯，建材堆了一地。车库也跟效果图中的完全不一样，现场一片狼藉。

尽管开发商迫于压力进行了整改，但无论是设施配备还是整体装修标准，都与最初展示的效果图相差甚远。说好的空中走廊、滑梯及“一心三环”设计等，全部消失不见了。

如今胡先生住进去2个多月了，但截至3月中旬，房子的产证还没有办出来。在社交平台上，有不少邻居吐槽，也有人投诉，可惜于事无补。

位于静安内环内的某楼盘业主，也遇到了类似情况。

买房时，开发商的沙盘、宣传文案、围挡上，都标注了有商业配套，宣称要再造一个“新天地”，可交付时，却变成了高层办公楼和商业。

还有中海海上和集项目，卖了快两年，依旧没有售罄。期间，业主提出了30多项待整改清单，包括地下车库设计粗糙、外立面与效果图不符、电器型号老旧等问题。

因为开发商追求快速销售和利润最大化，忽视了房屋质量和业主的实际需求，最终导致业主维权不断，项目销售受阻，形成了一个恶性循环。

嘉定某楼盘的业主，同样因为维权而奔波。其业主在黑猫投诉上写道：“38号楼所在楼幢10幢前面实际存在化粪池，但营销人员并无告知，现场也没有任何公示。”

“楼盘东南方向范家港河道和胜辛路之间两块地，销售告知是高中和幼儿园，实际并无任何规划。”

学区房问题，也是新房维权的重灾区。

比如中企云萃森林的业主，就一度因为学区问题而维权，“要求开发商引入教育资源，在学校未建成之前，针对2025及2026年幼升小、小升初的适龄子女，安排至前滩华二。”

中企云萃森林某业主称，“销售曾暗示过会有不错的集团学校引进，且学校会跟项目同期交付，但现在学校变得很不确定。”

目前前摊西区的业主是否统筹至华二，还是未知数，要以最终规划为准，开发商无法左右。

很多时候，即便学校与小区只有一街之隔，也不一定会被划进去。比如临港105片区的星璟原项目，隔壁就是小学规划用地，但入学依旧要统筹安排。还有临港102片区的中建御湖澜庭，小学被划到了2公里外。

对此，教育局曾回复称：“学区划分依据辖区内人口分布、地理位置及相关学校的招生计划，以河流、公路或小区为界线进行划分。”

业内人士提醒，“任何宣传称能就读某个学校的说法，都不可信。且楼盘的学区也并非一直不变，后续可能依据实际情况调整。”

新房的配套、学区、会所这些问题，后续尚存在改善的空间，可一旦花上千万元买到了“垃圾房”，只能自认倒霉，陷入维权的困境之中。

买在桃浦的王先生看房时，被窗前的中央绿地公园吸引，可没想到家周围有不少垃圾场，比如江桥垃圾焚烧厂、湿垃圾中转站、建筑垃圾站、粪便预处理厂、雨水污水调解厂等，还有新建的生活垃圾处理场。

他调侃说：“感觉买在了垃圾堆里，什么垃圾都有。但销售在签合同时，完全没有提。”

因为是第一次买房没经验，王先生说自己根本没注意开发商公示的不利因素，结果踩了坑。现在每天一看到进进出出的垃圾转运车，闻到垃圾异味，就很难接受。

02 新房货不对板现象，为何层出不穷？

兑现力，是衡量项目品质的关键指标。从交付到实景呈现，再到配套设施的提供，还有很长的路要走。

房地产广告中的虚假宣传现象并不少见，最常见的，莫过于：虚构名校分校或签约情况，实则很难落地；宣称地铁商圈规划，实际并没有政府批文；将市政公园、天然河道等包装为“私家景观”，却对不利因素只字不提。

这样的虚假宣传现象，为何屡禁不止呢？业内专家分析称：

第一，房地产行业在规范制定与执行方面仍存在不足。

部分规范条款表述较为笼统，缺乏明确的细则与可操作性强的执行标准，部分开发商利用行业规范的模糊地带，通过虚假宣传手段夸大楼盘优势。

第二，开发商面临现金流问题，导致交付不及预期。

有的开发商在项目前期过度依赖银行贷款或高杠杆融资，一旦市场环境变化，资金链就可能断裂，从而减少对配套设施、装修质量等方面的投入，导致房屋质量不达标、配套不完善。更有甚者，会出现项目停工、烂尾的情况。

第三，虚假宣传行为的违法成本相对较低。

开发商通过虚假宣传获取的高溢价利润，往往远超其面临的处罚金额，难以形成足够的威慑力。比如佳兆业城市广场，在文案中用了“嘉定主城圈”、“嘉闵线（规划中）、11号线双轨交汇”等词，但因为项目位于徐行镇，地铁线也不途经，被罚了20万元。甚至有楼盘宣称户型可使新冠转阴，被监管部门处罚。

当然，也有些项目没有提前暴露出问题，直到收房时，购房者才发现兑现效果不如人意。

北京金诉律师事务所主任律师王玉臣建议：要取证先行，收集开发商的宣传资料、楼盘规划、建设文件等，向主管部门投诉举报，并督促开发商整改。如开发商逾期交付房屋等，业主可以通过调解、诉讼等方式要求开发商赔偿。

其实，新房延迟交付也是货不对板的表现之一。近日，据宝山区经纬学府阳光业主爆料，因为楼盘延期近1年多才交付，多户业主拿到了10万余元延期交付赔偿款。这也是上海为数不多拿到赔偿的项目。

新房货不对板现象越来越普遍，不仅损害了购房者的切身利益，也在一定程度上削弱了消费者对开发商的信任，进而引发了一系列连锁反应，对整个楼市的生态产生了负面影响。

对购房者来说，买房时应更关注项目周边已有的配套设施，因为这些会直接影响到入住后的生活便利度。至于规划中的配套设施，由于存在太多变数，尽量不要作为购房决策的主要依据。开发商也应拿出担当，打造出真正的“好房子”。