北京师范大学 董藩

近年来业内流传着一个令人很震惊的说法：中国房地产业已经到达顶峰——从开发主体看，目前中国具有独立法人资格的房地产开发公司有9万个，而整个美国不超过500个。中国的房地产开发公司比全世界加起来还多，以后能剩1万家就不得了了——按照这个说法，中国90%的房地产开发公司即将消亡。

在房地产市场不景气的当下，这个说法在业内引起不小的恐慌。那么果真会如此吗？

中国市场上将来能剩下多少开发公司，是由很多因素共同决定的，有些因素还与未来的经济、社会演化连在一起，现在没法说清楚。能说清楚的是：第一，美国只有500家开发商的说法是不准确的；第二，美国与中国的基本国情、房地产业的发展历程差别巨大，据此做简单比较，或以美国的现状作为判断中国市场合理与否的依据，均是不妥的；第三，中美土地制度与房地产管理体制存在巨大差别，简单将两国的情况在一起比较也不合适；第四，中美两国的人口规模、城市化进程、房地产市场现状差别巨大，对开发商数量具有重要影响；第五，全球经验证明，房地产行业属于垄断竞争市场，很难形成高集中度的寡头市场结构。

一、美国房地产开发主体的类别与开发公司的数量

在比较中美房地产开发公司数量之前，首先要了解美国房地产开发主体的构成情况，知晓两国之间的体制差别。

在美国，尽管不同州在开发资质、许可和审批流程方面的要求不尽相同，但总体上看开发房地产的公司不局限于传统的房地产开发公司。一般来说，投资公司、建筑公司以及其他工商企业，只要符合所在州和城市的法律法规，都可以通过收购、开发、融资等方式直接或间接参与房地产项目的开发和管理。

这里重点说一下最常见的投资公司——投资公司尤其擅长通过资本配置来获取和开发房地产。例如，大型投资公司可以通过融资和提供投资策略介入住宅、办公、零售和工业地产的开发管理。选择投资公司结构，而不是设立房地产开发公司，在房地产开发活动中是常见方式。

建筑公司则通常作为施工承包方介入开发活动，也有一些公司直接从事房地产开发业务，包括购地和自建房产，特别是在集合住宅或商业建筑开发领域。其实只要符合当地政府的建筑规范和用地要求，任何普通工商企业都可以自行开发商业地产（办公楼、仓库等），或通过合资形式参与房地产开发项目。很多工商企业的办公楼、仓库和商业设施就是自建的。

需要特别说明的是，在美国，还允许公民自建住房。对自建者没有特别的资质要求，只要能确保工程施工符合所有安全标准和建筑规范即可（通常聘请有执照的承包商来完成专业工作）。美国每年单户住宅开发量在70万至100万套之间，其中5%~10%为自建。这样每年参与自建住房的家庭达3.5万个家庭以上，有的年份甚至高达10万个家庭。

美国法律没有严格要求开发房地产者必须是“房地产开发公司”，很多房地产是其他类型的公司或居民家庭开发的，这是中美两国不能就房地产开发公司数量做直接比较的主要原因。

搞清了美国开发体制和开发市场的真实情况后，再聚焦作为开发主体之一的房地产开发公司的数量，看看是什么情况——网上的确难以查到全美国的数据，要查各州的数据也必须订阅特定行业数据或付费才行，但英文文献中还是能搜到个别州和城市的房地产开发公司数量。例如在加州，目前有超过800家房地产开发公司；在伊利诺伊州，Clutch等商业信息平台上列出的房地产开发公司，单是在人口约270万人的芝加哥地区，就有上百家之多。由此可以推算，即使不考虑同样开发房地产的其他类型的公司和参与住宅开发的家庭（个人），全美国的房地产开发公司至少也有5000家以上，绝对不是只有500家左右。

二、决定中国开发公司数量的四大基本因素

目前，中国约有10万家而不是9万家注册的房地产开发公司。未来几年或十几年，这10万家公司中九成将消亡？当然不会。国情、周期、法制差别与生产的特殊性，是决定中国开发公司数量的四大基本因素，它们在未来十年一定有变化，但不是翻天覆地的变化。

第一，人口基数大、城镇众多，使开发公司与开发活动大量存在成为必然。中国有9亿城镇人口，有直辖市4个、副省级城市15个、地级市293个、地级区333个、县级区2844个（含市辖区、县级市、县、旗等）、县城1468个（含旗政府所在地）、镇21421个、乡7080个。面对巨量的人口和星罗棋布的大小聚集区，若只有1万家开发公司，根本无法承担全部开发工作——一个大都市有上百家、几百家甚至上千家开发公司，小城镇有两三家开发公司，都很正常。虽然大开发公司可把从开发能力下沉、分割到县城、乡镇，但经营管理成本太高，未必划算。如果要这样做，一般也得单独成立公司。另外，竞争机制决定了必然存在大量开发公司。比如，一个县城至少有三五家小开发公司，一个小镇上至少有两三家小开发公司，可能才是稳定的供给结构。若只有一家，处于垄断状态，则利润会偏高，必然会吸引新的资本进入。

第二，产业生命周期和经济周期，对开发公司数量具有重要影响。要随着产业发展的进程去分析、评判供给主体的数量与产能，不能静止地看问题。从房地产业的生命周期看，在孕育期，会出现少量房地产开发公司；在成长期，这类公司快速增加，公司的规模也快速扩大；在成熟期，公司的数量基本稳定下来；在衰退期，公司数量减少，资本流出房地产行业。在成熟期也就是高峰期，10万家开发公司可能不多，在衰退期可能就显得产能过剩了。开发企业的成败存废，除了内部经营管理状况和产业生命周期外，与宏观经济环境和市场环境也有关。因此，经济周期对开发公司的数量也会有明显影响。在扩张阶段，需求旺盛，商品房畅销，开发规模趋升，公司数量增加；在收缩阶段，需求疲软，商品房滞销，开发规模下降，一些企业破产，退出行业。市场能自动调节公司数量及每家的产能，政府则要把握好调控节奏，努力熨平波动轨迹。

第三，由于制度、法规和产品类型限制，开发公司排他性独占中国市场。与美国不同，中国城镇土地属于公有制。根据《土地管理法》《城市房地产管理法》和房地产开发资质管理规定，基本不允许个人和家庭直接参与土地拍卖和房地产开发（个人自建房有极其严格的管理规定），这些经济活动主要面向房地产开发公司，工业企业或具有特定资质的组织参与开发则仅限于自建自用，并受到严格的法律法规监管。而在美国，房地产开发门槛低，参与主体很复杂，因为美国政府认为开发者一般只是投资者，不是设计者或施工者，无需实施资质管理。美国独立住宅和联排住宅占90%，其中很多都是私人或私人合伙开发的。在中国城镇中，独立住宅不足1%，99%以上的都是成片开发的集合住宅，投资规模大，技术与安全性要求高，私人是没有能力和资质开发的，巨大的开发市场被开发公司独享了。这从另一个角度说明，中美开发市场供给主体的数量，是没法直接比较的——不能互相参照，得出多少家合理或不合理的结论。究竟应该有多少家，市场说了算。

第四，开发活动在空间分布上的零碎性，也决定了必须有众多公司参与。与美国相比，中国的房地产开发虽然都是对十几亩、几十亩、几百亩地块的成片开发，但还是散落在城区中，对大小地块见缝插针式的开发，一般并不表现为几平方公里、十几平方公里甚至更大面积的造城或者城市整体片区的同时开发。这就给中小开发企业留下了发展机会和空间。因为那些几亩、十几亩、几十亩的小地块，大开发商根本看不上，或者对大公司来说开发成本很高（例如人工费更贵；因为开发流程操作规范，导致投资周期长，财务成本高等），没有规模经济。而对当地的中小开发公司来说则可能很适合，开发成本也低。房地产开发领域很难像其他商业领域那样，大公司摧枯拉朽，把中小公司挤出市场，于是出现了大中小公司各有生存天地之局面。

三、进一步理解房地产开发规模与行业集中度的五点补充

有些人得出中国房地产开发公司将大量消亡之结论，主要基于两点理由：其一，中国的房地产开发已经过了高峰，今后的规模会大幅度“塌陷”；其二，规模经济这一规律会发生作用，大公司越来越大，最后把中小开发公司挤出市场，导致公司数量大大减少。我不认可90%的开发公司必然消亡的判断。除了上面讲到的一些理由外，还有几点我也想强调一下：

第一，目前房地产的严重过剩状态，误导了大家对房地产供求关系长期态势的判断。这几年，市场处于30多年来最严重的震荡期。大家看到的严重过剩状态，就与当下阶段需求大量沉淀有关。若市场正常运行，则不会出现如此严重的失衡情景。开发规模的确会下降并且已经明显下降，但估计未来几年会先有所恢复（当然无法恢复到高峰时期的规模），然后再逐渐下降。

第二，说市场会先有所回升的理由有三：一是与房地产救市政策支撑。目前必须保交楼、救经济，这必然增加投资。二是市场在经过一段萧条期后，终究会走出阴霾，恢复交易秩序。三是2016年严厉调控前的房地产过剩，其实是结构性过剩——很多人从偏僻、落后、封闭地区或农村、小城镇、中小城市，流入大城市和大都市，流出地房屋过剩了，但流入地需求增加，还需建造更多房屋。

第二，既要看到规模下滑趋势，也要看到仍有一些支撑因素，并出现了新的拉升需求的力量。从支撑因素看，未来仍会有大量房地产拆迁与更新改造活动，城市化与地区间人口迁徙仍在大规模推进，大城市和人口流入地住房需求仍会上升，一些家庭仍存在改善型需求，等等。另外，大龄独居人口、离婚人口、周末夫妻等特殊人口的增加及常态化，必然会拉升房地产需求，抑制房地产开发规模的下滑。虽然与高峰期相比，开发规模会下降，但未来10年会降多少？没几人相信会下降90%，那为什么要相信九成公司会垮掉呢？

第三，不要根据对产能收缩幅度的预测，来简单推导开发公司数量的消亡幅度。基于行业发展状况和市场演化规律，从总量上看，房地产开发规模和中小开发公司数量都会逐步减少，甚至某些大开发公司也会在调整过程中破产倒闭。开发规模的收缩与开发公司数量的减少在方向上是一致的，但在缩减比率上未必一致或大致相同——必然会出现产能的收缩，比如在高峰期，全国所有公司，平均每家年开发2万平方米，后面下滑到1.6万甚至再下滑1.2万平方米，利润率也会下滑，但大部分公司未必垮掉，只是开发规模变小了。

第四，开发公司众多、集中度提升缓慢，也与市场结构及生产的特殊性有关。其他行业如石化、家电、航空、金融等，经过市场竞争，很容易形成寡头结构，几家头部大公司占据整个国家的半数甚至八、九成市场份额。房地产业与之不同：它生产、经营房地产商品，横跨二、三产业，但从一个国家而不是一个城市角度看，几乎见不到寡头市场结构，而是典型的垄断竞争市场。这倒不是因为资本、人才限制，而是因为土地供给零碎、分散，又不能机械化生产，即规模化开发受到限制。很多小地块、小项目，更适合中小开发商操作。这样，大开发公司并无竞争优势，难以排挤中小开发公司，由此也决定了行业集中度的提升会很慢、很难。

第五，开发公司众多、集中度提升缓慢，还与开发商无法建立起品牌优势有关。从忠诚度、附加值、质量的稳定性、专利保护等角度看，品牌之说法在房地产领域几乎不成立。大开发商只是公司名气更大一些，完全没法像其他知名工业企业那样，可凭借企业或产品品牌优势抢夺市场，提升规模经济。经过200多年的发展、演化，剔除自建或合伙建房部分，美国排名前30的开发公司合计市场占有率仅约50%。在中国，经过30多年发展，以一手房销售额高峰年份2021年为例，前30名开发公司合计占有率为42%，前10名合计占有率为24%。碧桂园排名第一，占有率不到4%。这与工业领域高市场集中度的情况完全不同，也间接说明中小开发公司并不容易垮掉、灭失。