2025 年3月31日，保利物业服务股份有限公司（简称“保利物业”）发布 2024 年业绩公告。报告期内，公司实现营业收入163.4亿元，较2023年同期增长8.5%，归母净利润为14.7亿元，较2023年同期增长6.8%。合同管理面积与在管面积分别约为9.9亿平方米与8.0亿平方米，遍布全国30个省、直辖市及自治区的194个城市。管理费用率6.9%，同比下降1.2个百分点，降本控费成效显著。此外，公司现金流充裕，经营性净现金流23.0亿元，覆盖净利润倍数1.5倍，展现出较强的财务稳健性和抗风险能力。

尤为突出的是，保利物业成功在京召开首届国资服务论坛，形成国资商办服务、公共服务两大市场拓展增长引擎，2024年新拓展第三方项目单年合同金额首次突破30亿元大关，再创新高并实现稳健增长，业务独立性增强，大物业战略成效凸显。

构建动态平衡机制，市场规模质量实现双突破

市场拓展“三个深耕”策略进阶，精准定位核心城市及业态、聚焦客户密度及产品能力、推进组织变革。保利物业通过构建规模-效益-现金流的动态平衡机制，实现了拓展规模与质量的同步改善。

在规模上，新拓展第三方项目单年合同金额约30.1亿元，创历史新高并实现稳健增长。在质量上，拓展结构取得多维度改善：一是核心50城的新拓展第三方项目单年合同额占比达到约79.5%，其中北京、广州、上海、成都、长沙、天津六个城市的新拓展第三方项目单年合同金额均突破亿元；二是非居业态结构优化，商业写字楼、城镇景区、高校及教研物业、轨道及交通物业、医院物业五大核心业态的新拓展单年合同金额占比达到约75.9%，同比提升约10.3个百分点；三是大项目数量增加，单年合同金额超千万元的新拓展第三方项目达90个，在新拓展单年合同额中占比约65%。得益于拓展端科学的项目筛选，有力保障了企业经营现金流，年内公服与商办业态综合回款率分别同比提升1.4个百分点与0.2个百分点，实现了有现金流保障的高质量拓展。

以长期主义锻造品质壁垒，产品服务溢价能力显著增强

秉持长期主义发展策略，不断提升产品建设与服务体验，坚持以品质赢得市场。住宅服务产品上，保利物业围绕客户体验评价体系“ITRUST”六大服务内核，构建了儿童守护、长者关怀、应急响应、居旧如新等35项场景的服务升级，多维度提升不同客户群体、不同房屋状态的美好居住体验。年报显示，保利物业源自住宅社区的物业管理服务收入约为67.8亿元，较2023年同期增长约14.4%。年内保利物业焕新东方礼遇高端服务，匹配保利发展全新高端产品，同时成立“保利东方礼遇高端服务学院”，推进好服务标杆项目落地，实现始终如一的服务供应和不断代的服务体验，进一步提升专业服务力。

在商业及写字楼服务产品上，全新发布“超级快充”服务模式，重点升级对于国资及“三新”产业客户的服务内容，推出以嵌入企业生产生活多空间的方式，为企业提供生产、经营、办公、生活等全链条的生产性配套服务保障，把“国资服务”这条独特赛道做深做实。保利物业在高端制造业与战略新兴产业客户的拓展上卓有成效，获取了网易（杭州）二园区、青岛海尔（开发区）工业园等头部客户项目。在金融客户的拓展优势也进一步凸显，年内新增获取了中国工商银行总行、中国建设银行总行等优质项目。据年报显示，保利物业新拓展第三方商业及写字楼项目的单年合同金额约11.1亿元，同比增长约17.9%。源自商业及写字楼的物业管理服务收入约为19.5亿元，较2023年同期增长21.2%，商业及写字楼服务已成为其新的增长引擎。另外，响应双碳国策要求，保利物业携手清华大学技术团队打造“IEIM综合能源智慧管理体系”，接入DEEPSEEK大模型，实现数据分析，自适应优化等AI节能策略，为不同场景提供专业的绿色节能服务。

在公共服务产品上，持续践行“全域飞轮”模式，以物业服务为基础产品，依托不同业态场景叠加定制化服务内容，形成城镇景区、轨道交通、教研业态、医疗物业等多个业态类别的专属化服务体系。保利物业于长三角、珠三角等核心区域持续叠加项目密度，成功拓展苏州市周庄古镇、肇庆市端州区岩前片区、惠州市永汉镇全域化等55个超千万的大型项目。据年报显示，新拓展公共及其他物业项目的单年合同金额达约16.4亿元，源自公共及其他物业的收入约为29.4亿元，较2023年同期增长约12.4%，占物业管理服务总收入的比重约为25.2%，公共服务作为保利物业的代表性业务，发展潜力仍然巨大。此外，在城镇景区的优势业态，保利物业持续挖潜项目潜能，开发票务管理、配套商业生态规划、招商运营、品牌IP活动打造等专业壁垒更高的运营类业务，实现由物业服务向综合运营服务进阶。

全链路精益化改革，管理运营再提效

伴随市场竞争加剧，保利物业从组织模式、管理体系与管理工具等维度，对成本结构进行优化调整，实现成本集约、产出高效。一是组织设置上，秉持精简敏捷原则，重新分配业务前-中-后台的人力投入，提升资源配置的产出效能。重点推进事业部改革，专注于业态能力构建与优质资源深耕，加速核心区域布局。同时，组建 COE 专家团队，为市场拓展、专业条线提供人才支撑，强调专业化管理，促进专业能力整体提升，多维度赋能全国核心业态。

二是管理体系上，沉淀出将服务标准、运营流程与经营管控三维融合的系统，推动效率与质量均好发展，实现管理精细度提升。三是业务运营上，强化规模效应，年内已完成52个片区化项目组团的改造，并在多个高密度区域加大供应链集采力度，实现核心成本项集约成效。在管理工具上，持续加大数字化技术应用，年内完成数字指挥中心与客户响应中心的建设联动，实现工单全流程追踪、客户需求秒级响应，客户端实现报事工单100%AI智能回访，显著提升服务效率与业主服务体验。得益于运营管理的持续精进，年内，保利物业保持了较稳定的物业管理服务毛利率水平，管理费用实现同比下降8.5%，占收入比例降低约1.2个百分点。

精准狙击差异化需求痛点，社区产业实现单品爆破

在居民消费波动与市场竞争加剧的复杂环境下，保利物业更加聚焦业主真实需求，寻找业主在社区场景下未被满足的个性化痛点。结合线下服务优势，深入筛选适配业主需求的产品供给和供应链保障，强化专业团队与项目人员的组织协同，做精做透精选产品，实现了由全品类向核心单品布局的优化。

在社区家政维度，推出员工制与无人托管模式的家政自营产品，大幅提升客户体验，取得97%的客户满意度。升级社区生活服务品牌“和市集”，融合社区文化IP运营与精准选品机制，成功打造超20个百万元级单品及近10个千万元级核心爆品。在资产服务维度，加速布局房屋资产服务，其中以二手房屋租售服务为发力点，年内实现“保利托房”收入同比增速51.0%，并围绕房屋修缮、机电维保、能源改造等业务赛道，深入打造工程服务专业能力，布局未来趋势性产业机会。

未来展望：以战略韧性穿越周期，提供高质量发展要求下的好服务

面对当下复杂多变的行业环境，保利物业以审慎的姿态，稳健的步伐，应对了房地产转型的波动和深度调整，展现了强大的抗风险能力，更在挑战中持续保持战略定力，找到了优化经营策略、强化专业能力的契机。

未来，保利物业将坚定信心，锚定「大物业生态平台首席运营商」的企业愿景，在“十四五”收官与“十五五”布局的交汇点，以“品质有为、市场有为、经营有为、组织有为”为行动纲领，加速实现物业服务的模式创新与能力升级，赋能现代化基层治理与居民美好生活。