2024年，房地产行业在深度调整中持续分化，而质优房企美的置业（3990.HK）也开启战略转型之路，通过剥离重资产业务，聚焦轻资产业务，积极探索从“增量开发”向“存量运营”的新方向。

3月31日，在美的置业2024年度业绩会上，公司董事会主席、执行董事郝恒乐表示：“重组之后，美的置业在战略上更加从容，我们会全面发力，轻重结合，充分发挥公司的品牌、资金和美的体系里产业的协同优势，计划用3年多的时间再造一个新的美的置业。”

年报显示，公司全年营收达37.3亿元，同比增长33%；归母核心净利润5.0亿元，同比增长25%，毛利率提升至35.7%，稳居行业高位。

值得关注的是，公司通过资产重组剥离传统开发业务，以“轻重结合”模式聚焦四大板块，展现出穿越周期的增长动能。凭借战略定力与业务重构，美的置业交出了一份韧性十足的答卷。

财务稳健：高分红兑现股东承诺

2024年，美的置业实现营业收入37.3亿元，同比增长33%，增速位居行业前列。其中，物管服务板块贡献收入18.4亿元，同比增长13%。公司盈利能力持续提升，保留业务归母核心净利润达5.0亿元，同比增长25%，毛利率提升至35.7%，保持行业高位。在2024年，美的置业通过精细化运营及成本管控，实现了利润稳步增长。

在行业流动性承压的背景下，美的置业保持了健康的财务结构。截至2024年末，公司总资产97.2亿元，净资产50.8亿元，资产负债率47.7%。根据克而瑞《2024年中国房地产企业偿债能力研究报告》，TOP50房企平均资产负债率为68%，美的置业47.7%的负债率显著优于行业均值。

报告显示，截至2024年末，美的置业现金总量11亿元，覆盖短期债务的1.5倍，流动性安全边际充足。公司净资产收益率（ROE）达9.6%，较2023年提升2.1个百分点，盈利能力持续优化。

管理层延续高分红传统，派息比例由46%大幅提升至70%，每股派息0.27港元，对应股息率8.9%（按2024年末股价3.03港元计算）。

自2018年上市以来，公司累计派息超93.7亿港元，其中2024年重组实物分派现金替代方案每股5.9港元，合计每股回报达13.4港元。这一策略不仅强化了股东信心，也印证了公司现金流的安全边际。

轻资产突围：四大板块协同发力

2024年，美的置业完成业务重组，从“增量开发”转向“存量运营”，形成开发服务、物管服务、资产运营、房地产科技四大业务矩阵，轻资产收入占比达76%。在分析人士看来，2024年是美的置业战略转型取得实质性成效的一年。

在物管服务板块，实现了规模与业态双突破。物管板块在全年营收同比增长13%同时，实现管面积7538万平方米，合约面积9255万平方米，第三方占比提升至20%。公司锚定产业园、医疗康养等非住业态，非住合约面积1130万平方米，占整体合约面积的12.2%。其中，产业园占比76%，医疗康养占比4%，并首次进驻深圳中山妇产医院，开辟医疗赛道。截至年末，美置服务在管产业园56个，包括佛山睿创中心、上华产业园等标杆项目，出租率超93%，年租金收入8000万元。

佛山上华智能智造产业园

据介绍，未来物管服务将叠加团餐、后勤等增值业务。例如佛山睿创中心已引入企业餐厅和行政服务，2024年非基础服务收入占比提升至15%。管理层预计，2025年物管收入增速不低于10%，第三方占比目标提升至25%。

在开发服务方面，以轻资产转型核心支撑，实现开发服务全年收入2.9亿元，主要承接控股股东762万㎡在建土储资源（大湾区和长三角占比超50%）及593万㎡空地土储的管理输出。2024年新拓第三方代建项目2个、合约面积24万㎡，全周期收入预计8000万元。例如，无锡东望府项目通过品牌输出实现溢价销售，均价较周边竞品高12%。管理层透露，2025年该板块将实现全年收入确认，预计贡献营收占比提升至20%-25%。

无锡东望府

在资产运营上，商业与产业园双轮驱动，也带动了良好表现。美的置业自持的佛山悦然广场经营利润率达74%，年租金收入1.2亿元，戴德梁行《2024年华南商业地产运营报告》显示其坪效位列区域前10%。商业轻资产外拓加速，2024年新增2个轻资产项目，管理面积30万㎡，预计全周期收入1.1亿元。产业园板块签约收入3.9亿元，佛山睿创中心及中国塑料世界销售收入4.4亿元，均价6400元/㎡，同比上涨8%。随着公募REITs试点深化，2024年消费REITs扩容至商业地产，公司计划通过资产证券化盘活存量，目标2025年运营收入增长15%。

佛山悦然广场

此外，在房地产科技领域，美的置业也在抢占绿色建筑赛道。睿住科技聚焦模块化建筑（MIC）与智能化解决方案，全年营收6.1亿元，签约金额6.5亿元，第三方占比100%。MIC产品已应用于港澳市场，其中香港公屋项目采用模块化建造，工期缩短30%。公司计划2026年MIC产品占比提升至50%，并拓展欧美市场。此外，智能遮阳系统在长三角高端住宅渗透率超20%，成为差异化竞争亮点。

战略纵深：轻重结合穿越周期

面对行业长期调整，美的置业选择“轻重结合”路径：短期内依托控股股东资源保障基本盘，实现未来三年物管及开发服务占比70%；中长期则通过第三方拓展与科技赋能培育新增长极。董事长郝恒乐强调，公司并非完全“去重资产”，而是以品牌、产业协同优势构建可持续模式。例如背靠美的集团产业链资源，为产业园招商提供支撑，佛山睿创中心重点引入智能家居企业，2024年入驻率提升至95%。

管理层预计，2025年营收与净利润复合增速将不低于25%和20%。四大板块收入结构更趋均衡，物管服务占比或降至40%，开发服务、资产运营及科技板块贡献度提升。未来，美的置业将继续以“好房子、好服务”为核心，继续深化轻资产战略转型，不断推动行业的高质量发展。公司将在开发服务、物管服务、资产运营、房地产科技四大板块持续深耕，进一步优化业务结构，提升运营效率，增强市场竞争力。同时，公司将继续探索轻资产模式，提升资产运营效率，为股东、客户及社会创造更大的价值。

转型成效显著之余，美的置业在2025年面临两大市场增长课题：一是物管服务中第三方占比仅20%，而根据克而瑞《2024年中国物业服务企业综合实力研究报告》，头部企业如万物云第三方占比超50%，这意味着美的置业仍有相当大的业务突破想象空间。据悉，美的置业计划通过区域合资、收并购扩大市场化份额，2025年目标新增第三方合约面积300万㎡。

其次，在业态标准化方面，医疗康养等新兴领域服务标准尚未成熟，也为美的置业的未来提升留出了空间。以2024年新进驻项目深圳中山妇产医院为例，前期需投入定制化系统开发，利润率低于住宅物业5-8个百分点。未来公司拟通过“基础服务标准化+增值服务模块化”破局，以期实现2025年非住业态利润率提升至18%的目标。

深圳中山妇产医院

2024年，美的置业以“减法”剥离周期属性强的开发业务，用“加法”构建轻资产服务生态，在行业低谷中率先突围。未来，其能否凭借“好房子+好服务”的双轮驱动，在存量时代开辟新蓝海，既取决于第三方拓展的效率，亦需验证科技赋能与业态深耕的协同效应。若战略落地顺利，美的置业或成为行业轻资产转型的标杆样本。