近日，深圳南山粤海街道的旧改项目——翰熙典居，传出即将入市的消息。

这个蛰伏十年的桂庙新村旧改项目，以11.44的容积率拉升了深圳居住密度，携预计247套高使用率住宅对话科技园高端购买力，引起广泛关注。

翰熙典居位于南山区粤海街道桂庙新村原址，东临白石路，西接南海大道，北靠深圳大学，南邻腾讯滨海大厦等科技巨头总部，直线距离腾讯仅1公里。项目总占地约7万平方米，规划总建面37万平方米，涵盖住宅、商业、办公及酒店业态，是科技园近五年稀缺新盘。

地铁9号线深大南站与项目距离不足500米，在建15号线（科技环线）将串联前海、留仙洞等核心商务区，20分钟直达深圳湾超级总部基地。3公里范围内集聚腾讯、大疆等多家上市公司。

十年旧改博弈

桂庙新村旧改始于2015年，被列入《深圳市城市更新单元计划第三批计划》，但因涉及原村民、教职工及商户，拆迁谈判耗时五年。2020年更新单元草案公示后，补偿方案以产权置换+货币补偿组合落地，最终于2023年完成100%签约并启动拆除。

项目开发主体为阳光华艺房地产关联企业深圳市贯凯投资，这家深耕深圳23年的旧改专业户，曾打造流塘阳光花园等标杆项目。2023年9月，项目正式动工，总投资83.56亿元，分三期开发。

据了解，项目将首推01地块，247套住宅，建面105平、120平、135平的3-4房，预计2027年精装交付。但据了解项目商品房仅占总体房源数约23%（714套），其余为回迁房（1525套）、保障房（791套）。

约11.44容积率刷新居住密度“天花板”

3月7日，翰熙典居的规划进一步调整引发讨论。一度被网友称为“压缩型豪宅”。根据官方规划，1栋项目（01地块），1栋三单元的层数由43层改为44层，建筑高度由154.0米改为157.0米。地块容积率从9.0调至9.28；

2栋项目（02地块）容积率从9.12升至9.32，住宅层高突破51层；

3栋项目（03地块）更是以11.44容积率刷新纪录，超越罗湖水围村旧改（原纪录11.1），住宅层数达53层。而另一个高容积率项目绿景白石洲璟庭，则达到了10.9。

值得一提的是，01地块车位比仅0.83:1，低于深圳新建住宅标准。价格方面，开发商吹风价8万-11万/㎡，较周边二手房显现优势，但高容积率与混居模式（商品房占比23.5%）的分布，或将影响购房者的决策。

作为科技园核心区近五年少有的新盘，翰熙典居的入市自带流量光环，而当"地段稀缺性"与"居住舒适度"的天平发生摇摆，购房者究竟会如何衡量？且看市场真实反应。