由科技创新企业及行业驱动的产业能级跃迁，正在重构北京办公楼市场需求结构。

记者从高力国际方面了解到，中关村作为北京科技创新的大本营，其甲级写字楼市场空置率在今年一季度已降至15.3%，这已是该区域空置率连续六个季度实现回落。

“空置率的下降，得益于中关村区域内头部高新技术企业办公需求的强势扩张，像AI人工智能这类企业在一季度扩租需求明显，且扩租趋势还在持续。”高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部董事陆明告诉记者。

而中关村作为北京甲级写字楼市场去化的核心区域，其需求的复苏，也带动了北京办公楼市场整体的去化。

高力国际监测数据显示，2025年一季度，北京甲级写字楼市场净吸纳量达到3.6万平方米，虽然单季度需求表现仍不及预期，但市场已连续7个季度实现整体市场去化，累计去化总量接近53万平方米。

“在市场需求表现中性的前提下，北京甲级写字楼市场2025年年度净吸纳量，可能不会超过20万平方米，预计后期净吸纳量将呈现区域性和结构性复苏。”高力国际方面表示。

除中关村市场，金融街区域和丽泽区域的甲级写字楼市场也是去化的核心区域。今年一季度，金融街甲级写字楼市场空置率为11.3%，依然是北京市场空置率最低的甲级写字楼子市场；而丽泽商务区在过去五年已实现年均近16万平方米的去化，一季度净吸纳量再度超过2万平米。

“金融街写字楼的市场去化，得益于区域内国央企金融机构在年初办公需求的扩张以及集团自用面积增加。”陆明介绍，丽泽商务区的去化，主要来自于区域内国央企新增的办公需求，由于今年丽泽区域没有待入市的新项目，年末空置率或将进一步回落至20%。

虽然北京写字楼市场需求持续恢复，但并未完全扭转租金下降的市场行情。一季度，北京甲级写字楼租金仍呈下降趋势，但环比降幅收窄。

具体来看，一季度北京甲级写字楼市场月平均净有效租金为243.8元/平方米，环比下降3.2%，同比降幅为16.3%。

高力国际北京公司董事总经理李娟认为，北京办公楼市场亟需在需求变量与供应常量的动态平衡中实现产业结构重构。在科技创新驱动的新周期，将看到更多企业选择从低效资产向优质资产转移，同时办公楼市场也会迎来出清周期，双周期叠加最终将加速资源配置向优质资产集中。

“2025年将是未来三年，北京甲级写字楼市场新增供应压力最小的一年，这也为市场空置率在今年持续回落创造了有利条件。在新增供应有限的前提下，今年北京甲级写字楼市场空置率仍可实现小幅回落，但租金下降趋势仍将延续。”陆明称。