地产行业去库存的风吹到了物业行业。

3月31日，雅生活服务总裁李大龙在业绩会上表示，2024年该公司对在管项目中交付质量不达标、回款率不及预期的项目和孤岛城市进行出清，全年共计出清项目300个。同一天，保利物业也透露，2024年退出了15个城市和13个高风险的外拓项目。

采取出清措施的上市物企不在少数。2024年，世茂服务终止服务的合约面积超过6000万平方米，中海物业治理的亏损项目近5000万平方米，彩生活终止服务的社区数目达318个，万物云也有53个。

上述动作意味着曾经热衷跑马圈地的物业企业，也开始遭遇粗放增长的阵痛，规模导向下收购、拓展的低盈利或潜在亏损的项目，为企业的可持续发展埋下了隐患。从财务报告可看出，这些企业大部分面临着利润率下降的压力，希望通过减亏达到增效的目的。

毛利率下滑 出清低效项目

世茂服务的业绩报告显示，2024年，该公司实现收入79.96亿元，同比下降3.7%，归属母公司净利润4.92亿元，同比下降24%。管理层在业绩会上解释，过去一年，世茂服务从业务维度和项目维度等方面进行了调整，关停和暂缓一批经营底子比较薄、经营现金流亏损的项目，处置了经营垫资较大的一系列子公司，因此对年度收入水平产生影响。年内，该公司终止的在管建筑面积约6090万平方米，终止的合约建筑面积约6220万平方米。

其他上市物企虽未在业绩会上具体介绍退管的项目情况，但可以从财务报告上窥见一斑。2024年，彩生活基于商业因素不再重续若干物业管理合约，涉及的合约管理面积达5861万平方米，社区数目318个。永升服务全年终止服务的合约面积、在管面积分别为4075万平方米、2961万平方米，时代邻里终止服务的合约面积、在管面积约1059.2万平方米。2024年，越秀服务退出的合约面积、在管面积分别为767.4万平方米、721万平方米，较2023年的257.2万平方米大幅增长。绿城服务也退出了部分非核心城市及存在交付风险的储备项目，截至2024年末的储备面积同比减少了1440万平方米。万物云透露，2024年，该公司共退出53个住宅物业项目，涉及的饱和收入约2.86亿元。截至2024年底，合景悠活的业务覆盖全国133个城市，较2023年同期减少了8个城市布局。

据了解，这些退管项目分几种情况，一是合约到期后不续订物业管理服务合约；二是主动退管，此类退场项目大多存在经营质效低、现金回款率低以及楼盘去化率低等问题。最后则是被动终止的物业管理服务合约，受房地产市场低迷影响，部分地产开发商或资产持有方面临较为严重的阶段性现金流短缺，或选择终止专业物业服务而以自管替代，或因分期项目停工烂尾，这些均对物企开展后续服务产生深远的负面影响。

剥离这些低效项目，对部分企业当期的经营业绩产生了负面影响。除了世茂服务外，因为退出部分管理项目，时代邻里2024年的物业管理服务收入减少，进而影响全年经营收入同比下降3%。但仍保留这项项目，则可能一直拖累毛利率。

从业绩数据来看，2024年，不少物企仍遭受毛利率下滑的困扰。期内，彩生活的整体毛利率为20.99%，对比2023年的29.8%，下降了近10个百分点。雅生活、万物云的毛利率分别同比下降2.1个百分点、1.53个百分点。就连没有关联方流动性危机影响的央企、国企也难以独善其身，2024年，越秀服务的毛利率同比下滑3.3个百分点至23.3%，保利物业的毛利率约为18.26%，同比下降约1.35个百分点。

2018年至2023年，中海物业的毛利率一路下行，从20.4%降至15.9%，直到2024年才回升至16.6%。该公司表示，2025年将持续治理亏损项目，希望能对业绩创造正向的贡献。

城市服务、增值服务也未达预期

近几年，城市服务、社区增值服务大受行业追捧，被认为是物企突破规模瓶颈、提升经营效益的新增长点。但当潮水退去，不少企业发现这些业务并没有想象中那么优质，甚至还成为了影响业绩的不稳定因素。

合景悠活在2024年计提了6.3亿元的减值准备，其中3亿来自城市服务和公建业务的投后企业。据该公司测算，截至2024年底，其部分在城市服务和医院赛道投入企业的商誉已经减值100%。鉴于城市服务业务面临的盈利压力和市场环境变化，合景悠活决定实施战略收缩，谨慎进入财政承压的区域。

雅生活服务透露，由于开展城市服务的非全资附属公司主动退出部分回款周期过长的项目，导致2024年的收入及利润未及预期，公司因而计提了2亿元至3亿元的商誉减值拨备。该公司表示，2024年已主动收缩城市服务业务规模，基本不再开拓需要前期垫资或者需要重大投资的项目，而是专注存量市场。

2024年，世茂服务的城市服务收入同比下降了29%，主要原因是受宏观经济环境改变的影响，部分地区政府收缩了对城市服务的需 求。为此，该公司以2.5亿元的价格出售了无锡市金沙田科技有限公司60%的股权。

由于退出若干环卫项目及市场竞争激烈等综合因素的影响，碧桂园服务的城市服务收入2024年录得14.7%的降幅，占总收入的比重也由2023年的11.5%下降至9.5%。

2024年初，保利物业曾定下社区增值和非业主增值的收入保持稳定的经营目标，最终，社区增值服务板块的收入却录得3.9%的同比下降，毛利率也下降了1.55个百分点。也因此，该公司剥离了社区增值服务中的一些非持续的业务。

中指研究院表示，营业收入增长乏力、经营成本上升、利润空间压缩、服务质量提升难等问题已经成为制约物业行业发展的重要瓶颈，如何实现降本增效，成为摆在物业企业面前的一道难题。虽然伴随物业公司独立性的增强，市场化程度的提升，利润率有望逐步止跌回稳，但很难恢复到之前的高水平。