南京，打响了2025年长三角楼市调控松绑的"第一枪"。

3月31日，南京宣布全面取消限售，并同步推出了“房七条”，包括扩大公积金提取范围，从购房人本人和购房人的配偶，扩大到购房人的父母和子女，支持购房人通过家庭互助减轻首付压力。

同时，各区可结合实际叠加人才房票、租金抵房款、先租后售、贴息消费等政策。南京这么做的目的很简单，就是降低购房门槛，刺激市场需求。

这股政策松绑的风，会吹到上海吗？市场众说纷纭。

Part.1

“限售 限购”，上海楼市政策暂未调整

南京的限售政策，始于2017年，已执行近8年。当时为了抑制炒房，要求新购新房或二手房须取得不动产权证书满3年后，才能上市交易。

上海从2021年3月3日起，也出台了类似政策，对认购比高于1.3的新房实施五年限售。出台限售政策的初衷，是为了避免楼市过热。

不过今时不同往日，随着市场整体需求减弱，去库存压力增大。放眼全国，目前除了北京、上海、杭州、成都、苏州、无锡等城市有限售政策，其他城市大多已取消。

58安居客研究院院长张波认为，“南京取消限售目的在于推进房地产市场走稳，并拉动更多有效置业人群入市。但一线城市政策调整会更为审慎，尤其是核心区域的限购、限售放松的可能性在近期都较小。”

需要注意的是，限售不等于限购。早在2023年9月，南京就取消了商品房限购，如今南京楼市的限制令基本消失。

而上海，目前仍执行限购政策。根据去年9月29日出台的“沪七条”，非沪籍单身人士只能购买外环外住房，社保年限需连续缴纳满1年。

此前，坊间有传闻称“上海或将实行按价格限购政策”，也有人称“上海极有可能按区域放开，外环外可能会全放开。”

3月29日，上海房产交易中心称限购政策目前并未调整，仍按原政策执行。

不过，上海限购政策并不是没有放开的可能。今年3月，“稳楼市”首次被写进政府工作报告，央行明确择机降准降息，财政部提出要实行更积极的财政政策，住建部也多次强调”坚决稳住楼市“。

近期，全国各地都在迅速推出新政。比如深圳提高公积金贷款额度至231万，长沙推出“购房7天无理由退订” ，宁波扩大契税优惠范围，苏州推出”三低一宽”金融产品，旨在提振购房者信心。

上海作为国内房地产市场的风向标，政策是否会进一步放松，放松到什么程度，后续大概率会根据市场情况来评估。

Part.2

去库存压力大，上海2026年将迎来“解禁潮”

如果用一句话来形容当前的上海楼市，那就是“冷热不均，分化严重”。

据网上房地产数据，截至4月2日，上海全市可售住宅约59481套，外环外共47853套，占比超80%。

从2022年-2024年的供应来看，郊区新房长期处于供大于求的状态。郊区新房基数本就大，供应量又一直是全市主力，导致累积下来的库存量越来越多。

也因此，部分项目迫于压力，价格一降再降。上海有规定，所有新房降价幅度不能超过备案价的5%，有的开发商便在95折的基础上，通过大额返现、赠送黄金、免物业费、送车位等方式，来吸引购房者。可即便如此，去化效果依旧不如人意。

哪怕是市中心的项目，除了部分顶豪一房难求，其他项目的去库存压力也不容小觑。

就拿去年大热的风貌别墅来说，上海去年共入市了约313套风貌别墅，弘安里、黄浦源等项目几乎都卖得不温不火。

去年6月，中海推出49套亿万级风貌别墅，宣称首开即快速售罄。

不过，据业内人士透露，实际可能并没有卖完。最近在社交平台上，能看到不少中介在宣传项目，反馈可以直接预定。

今年中海顺昌玖里还有大量风貌待加推，均价约29.8万/平，总价约9000万-1.5亿/套，能否像高层那样一售而空，存在很大的不确定性。

还有保利外滩序BUND45风貌部分，虽已取证入市，但看过房的客户褒贬不一，有客户觉得“私密性不足、产品支撑不起4000万级的价格”。据业内人士透露，截至3月中旬，尚未有客户进行“查房”，这意味着大概率一套都没有卖出去。

接下来上海至少还有30多个“里”或者“园”排队入市，加上未公布规划方案和土储的，将超过50个。

风貌别墅的总价动辄5000万以上，再加上是毛坯交付，装修耗资金额高，注定只能成为少数亿级富翁的选择。

据胡润报告披露，上海净资产过亿的家庭仅约1.02万户。这些人能否消化得了这么大体量的供应量，还是个未知数。

另外，上海部分项目声称“热销”，但是不是真的卖得那么好，需要打一个问号。

以北京城建国誉府项目为例，3月9日开盘，一次性推出全部76套房源，公开资料显示开盘去化80%。

然而根据网上房地产数据，截至4月2日，实际已售住宅套数仅33套，网签率不到一半。

当然，交易流程各环节之间可能存在一定时间差，但一般一周左右可以更新到最新状态。对于开盘超一个月甚至更长时间的项目，未更新的原因大概率是尚未售出。

更值得注意的是，2026年，上海将迎来“解禁潮”，这是上海新房积分制以来的新房解禁“元年”。据凤凰网房产上海统计，未来4年预计解除限售的新房约12.5万套。

具体来看，2026年约33016套，2027年约47691套，2028年约32672套，2029年约11702套。哪怕是按照5%的挂牌量来看，这些次新房流通出来，市场竞争势必更加激烈。

从供应的角度看，不论是风貌别墅还是郊区刚需，上海新房市场压力都非常大。

政策调整的天平两端，站着不同的利益主体和考量因素。上海是否出台新政，又将掀起怎样的波澜，答案或许就在不远的将来。

但可以确定的是，任何政策调整都服务于"好房子"的大趋势。当中国楼市走过野蛮生长阶段，唯有回归居住本质、尊重市场规律，才能实现真正的可持续发展。