在2025年两会政府工作报告中，“物流”一词被重点提及，“降本增效”成为物流业未来发展的关键方向。当前，全球贸易格局的变革促使物流产业格局向智能化、低碳化、全球化等多元方向创新。第一太平戴维斯发布《2025年中国物流地产报告》，助力行业参与者把握市场前沿动态。

第一太平戴维斯中国区产业及物流地产服务部、投资及资本市场部负责人罗瑾表示：“当前，中国物流地产市场正迎来新一轮发展机遇。在‘双循环’新发展格局的驱动下，智慧化转型与低碳化发展形成战略协同，构 筑起行业提质增效的双轮驱动体系。跨境电商的持续扩容推动跨境物流需求呈指数级增长，催生了保税仓、海外仓、国际中转枢纽等多元化仓储体系的建设。随着市场成熟度的提升，行业正从基础仓储空间提供商向涵盖开发、运营、退出的全生命周期资产管理平台转型。基于此，我们将深度参与产业升级进程，通过专业化解决方案赋能企业实现全链条价值跃升。”

市场驱动因素：供需重构下的深度调整

2024年，中国物流地产市场步入关键转型期。高标仓年均供应量维持高位，与消费转型、制造业柔性化、跨境电商履约升级等因素共同推动需求结构转型。市场呈现出“总量承压、区域分化”的特征：

政策赋能：以物流降本增效、跨境协同、绿色智慧化等为主导方向，各类政策释放存量改造空间、刺激消费活力、推动制造业升级，提升物流效率并带动仓储需求。

需求侧：电商和三方物流占比稳定，制造业高端化催生新需求增长，跨境电商驱动维持沿海地区较短的去化周期。

供给侧：自2024年起，华东、华西、华中地区新增供应增速放缓，而华北、华南地区仍有一定规模的新增供应。在新建项目中，容积率也有所提升。

全国租赁市场：渐成分化的市场图谱

未来租金压力或缓解：2024年，全国非保税高标仓市场面临租金下行压力，业主普遍采取降价填仓策略以提升出租率。一线城市中，核心板块的高标仓租金表现相对稳定，但非核心板块及周边卫星城市因项目选择多、区位受限，租金下调幅度较大。未来租金下行压力或缓解，但区域差异将持续。

物流地产建设模式转变：在企业成本控制及居民消费转变下，物流地产定建租赁增多，自建仓有所减少，同时冷库更多出现改建项目。

聚焦五大区域市场表现：2024年，五大区供应及吸纳节奏各有不同。华南借助大湾区跨境电商增长领跑全国租赁市场；华东、华北在高供应下非核心板块承压；华中、华西降租成效明显，区域内稳步吸纳。

挑战及机遇：外部驱动下的模式突破

物流企业成本上升，科技升级实现降本增效：劳动力和能源成本的刚性上涨、土地资源的约束、技术转型的压力以及激烈的市场竞争，共同压缩了物流企业的利润空间。面对这一挑战，物流企业正不断通过自动化、新能源应用、低空物流等科技创新和有效管理提升生产效率、优化成本结构。

全球供应链面临重塑，海外仓布局加速进程：全球贸易结构与供应链布局的变化，为中国外贸行业带来全新挑战。关税调整影响下，外贸及物流企业的运营成本与潜在风险进一步提高。为更好应对国际局势中的不确定性，海外仓正经历战略性转型与区域格局重构。从地区分布来看，美国目前仍是中企海外布仓的主要市场，但其建仓成本也随存量上升而增加。

投资趋势与展望：风险偏好重塑下的资本流动

谨慎市场下寻求入局机遇：过去24个月中，物流投资市场较为平静。投资者趋于更加谨慎的投资方式，市场中对物流资产的投资以险资及部分自用买家为主。其中，险资倾向于对投资配比及稳定收益率的需求；自用买家则在待售项目增多、资产价格相对较低的环境下，选择抄底收购优良资产。

资产运营能力成为重中之重：仓储作为物流供应链的核心环节，其价值贯穿于“投、融、管、退”的全生命周期。物流运营商的盈利模式不仅依赖于租金收入，更需要通过全链条管理实现价值最大化。因此，运营方能否通过精细化管理和运营优化提升资产价值，成为竞争的关键。

更多企业入局物流地产：随着物流地产市场竞争的加剧，开发商在数量和投资风格上都发生了显著变化。一方面，高标物流项目中定制化项目占比较小，头部企业难以凭借标准化产品或服务占据绝对优势；另一方面，中小型企业不断涌入市场，导致行业集中度有所下降。同质化竞争促使开发商不断提升项目运营和资产运作能力，推动开发商差异化发展。