东莞楼市行情迎来转向。

来自合富研究院数据显示，一季度东莞全市新房共成交4200套，同比增约10%；二手房网签6900套，同比增长约30%，规模逼近2023年同期高位水平。尤其过去的3月份，二手房成交量同比上涨超50%，环比大增80%，喜迎“小阳春”行情。

“受去年9月底贷款政策刺激，交易数据逐渐提升，目前大部分业主心态在变好，已经停止降价抛售的恐慌心态，也让真正急售的业主得以快速卖掉。”乐有家东莞区域总监陈光洁在接受采访时提到。

新房二手房成交量虽双双上扬，但成交价格方面尚处低位。

据东莞市住建局每月公示数据显示，3月全市新房成交均价约2.5万元/平方米，二手房成交均价约1.5万元/平方米，虽环比有2%和1%微增，但较去年同期仍有2000元~3000元/平方米回落。

陈光洁表示，当前东莞新房和二手房主要进入以价换量和止跌阶段。

二手房低价托市

距初次看房尚不足1个月，东莞购房者王立便果断出手，买下了一套二手房。

在价格上，相较原业主265万元的挂牌价，房源最终成交价协商至240万元，该成交价也是目前同小区同户型中的最低价。

“片区低价房源成交周期都比较快，消化了不少。”东莞南城街道链家门店一中介机构人士表示，现阶段挂牌的房源不少已属于之前的“次低”价格，但整体成交价还是处于低价区间。

在乐有家陈光洁看来，早前一些购入成本较低的二手房价格尚未触底，客户对性价比要求高，低价走量局面短时间内或无法改变。

遵循量在价先定律，基于当前二手房市场在直观利好刺激下成交量的仍明显跃升，多位受访人士均认为东莞楼市已完成止跌。

合富研究院提到，东莞二手房市场回归交投活跃、量增价稳局面，带动更多存量房流通，最终将实现“以旧换新”良性循环。

已锁定万科中天世纪水岸新品组团光境一房源的王女士便于日前成功卖出镇街一套二手房，紧接转身置换进城区。

面对二手房市场的低价“围剿”，部分房企人士不乏表露出焦虑情绪。

“二手房对项目的价格策略会有干扰，也会分流目标客户，尤其当楼盘所在的区位或者产品没有足够的溢价支撑空间，对于销售而言是比较麻烦的。”一开发商人士直言。

新房多盘喊涨修复利润

相较二手房的交投活跃，新房市场整体更为温和，留给房企们的压力也有目共睹。

“不仅要直面市场竞品的挑战，甚至自家新旧产品之间也要博弈。”东莞一头部房企营销人士表示，新产品是房地产行业进步的成果，配合各类限价政策取消，可重塑人居住房品质新标准，但新旧过渡期对于房企营销实力却是一大考验。

以东莞主城为例，年内入市进度较快的新规产品有万科中天世纪水岸光境、华润置地·旗峰润府二期。

目前光境两个新规户型已开放样板房，为尽可能规避对旧产品的影响，该盘的新规产品与现在售现房于面积段上做了一定差异。

旗峰润府二期有关户型信息尚未公开对外，项目管理人士坦言不想新规旧规在一个盘内部“打架”，现阶段还是主力现有产品消化。不过旗峰润府现在售产品虽属旧规范畴，但基本也做到了极致，得房率接近百分百，与新规产品差距不是很大，一些有上学、结婚、镇街回归主城等置业需求的一直在陆续进场。

相较之下，华润置地的滨海润府二期作为完全的新规地块，加持一期现已告罄，新产品宣发势头猛烈。

锁定核心板块积极补仓的同时，华润置地也在不断调整价格策略，成为当前东莞新房市场多次喊涨的主力之一。华润旗下旗峰润府项目一策划人士表示，开年以来，该盘已先后进行4次调价，客户接受度尚可，且有推动成交效应。

“接下来不会降价了，今年的核心战略是修复利润、结束观望。”华润置地一管理层人士进一步提到。

参考市场消息，诸如万科、保利、光大、建发等不少开发项目也均先后释放提价信息。

“喊涨”背后反映出房企信心出现一定回升，保利润意愿增强。有市场人士提到，这与当前部分开发企业货值储备不足亦有关。在经历近些年招拍挂成功出让用地持续缩减后，东莞新房市场“去库存”特征显著。参考东莞市自然资源局发布的2025年全市供地计划，年内宅地计划供应6宗，规模仍相对有限。

值得一提的是，以核心区项目为首喊涨声渐起同时，当前新房市场主流仍表现为以价换量，不过整体折扣力度呈现趋稳，进一步的大幅度促销鲜有。

多位已进场购房者在谈及进场理由时，均不乏提到认为现阶段已是价格低谷。

相较价格战，也有一些地价过高或不急于回款项目选择封盘不卖，以待楼市行情重启，守住新房价格底线。

诸如中海过去高价拿地开发的大朗松湖云锦、道滘凤凰熙岸，保利上一阶段土地市场广布局打造的望牛墩阅江台、清溪堂悦等不少非核心区地块项目等目前均处封盘状态。

“其实客户的反应并不会像行业内人士表现出的那么高期待。”谈及市场对新规产品的态度，有房企人士直言。就目前来看，对比周边穗深等城市，东莞住宅新规政策放开力度仍较为温和。

外部压力加速城市动能转换

不管是政策端的刺激还是开发企业于营销、产品层面的发力，作为粤港澳大湾区核心节点城市的东莞，楼市起伏始终与其经济底色紧密交织。

面对制造业承压、外贸增速放缓等现实问题，这座曾以“世界工厂”闻名的城市，近年来也一直在通过“腾笼换鸟”加速产业转型，并同步催化人口结构变更。

2010~2023年间，东莞新增人口226万人，其中大专以上学历人口占比从2010年的8.3%升至2023年21.5%，人才结构显著优化。截至2024 年，东莞人才总量已突破 350万。

高素质人才占比不断提升，同步带来对居住品质的更高需求，一定程度推动楼市产品迭代。

但外部环境仍面临不少挑战。

譬如作为全球供应链重要一环，近期的关税冲突无可避免再度为东莞外向型经济蒙上阴影，该背景下，等待回暖中的东莞楼市或面临新挑战。

有市场人士在采访中对此提到，短期看东莞楼市分化或进一步显性化。“一些外贸重镇可能会因企业外迁人口流失，使得区域楼盘去化周期拉长，加剧以价换量；南城、松山湖等区域，随着新兴产业持续导入和公共服务配套不断完善，房价将更具支撑性。”

不过在国家高端智库CDI研究员宋丁看来，东莞是国内外贸依存度最高的城市之一，面对这种情况必然受影响，但美国对中国外贸的打压已经很长时间了，东莞的外贸出口结构已经有了很大调整，实际影响有限。

2023年，东莞GDP增速仅2.6%，位居广东省倒数，也是全国26座万亿GDP城市中的末位，经济上演“失速”。2024年，在抢抓国家支持“两重”项目和“两新”政策实施机遇下，东莞实现地区生产总值12282亿元，同比增长4.6%，增速上升至全省第2。

“找准定位，主动加强区域协同发展，合力做强湾区经济；以科技创新引领新质生产力发展，统筹推进传统产业升级、新兴产业壮大、未来产业培育.....”在东莞今年的政府工作报告中，基于制造业当家根基之上，这座城市的发展重点与自身亮点正愈发鲜明，有望为楼市提供更坚实价值基石。