今年龙华新盘真的是多点开花啊，龙胜北片区的「卓越珺奕府」也传出最新动态，项目二期预计本月19号左右开盘，吹风价格比一期有所上调，开发商显然更自信了。

--项目介绍--

01区位交通

卓越珺奕府位于龙华大浪街道布龙路和龙华和平路的交汇处，连接福龙路方便快捷。项目南面毗邻地铁4号线/深大城际（建设中）龙胜站，步行距离约800米（地图测量仅供参考），轨道交通支撑力度尚可。

项目坐落于龙胜北片区，与龙华新城的开发区域相连，同时近距离连接龙华老城片区，配套资源要素上基本都能比较方便获取。但是片区可供开发净地较少，城市建设面貌一般，民房与传统厂房较多，需要旧改推动获取改善。

目前，项目的南面与港铁天颂、深铁珑境花园形成局部的社区组团，居家氛围及城市观感都较好。项目的北面至元芬片区部署了两个住宅旧改，均为鸿荣源的储备项目，启动时间尚不可预测。其余的民房拆除难度高，规划采用综合整治，改造为带有福利性的租赁住房。

示意图

02项目规划

卓越珺奕府占地面积约3.26万㎡，总建面约31.4万㎡，其中住宅建面约22万㎡，容积率约6.75。

项目主要由7栋48-49F住宅（6栋商品住宅 1栋回迁房），1所12班幼儿园组成。

住宅规划总户数2136户（含回迁），可售商品住宅约1800户。停车位约2343个（含5个幼儿园车位），车位比约1.1.1。

卓越的品质口碑优于不少开发商的项目，建筑立面也比较用心，珺奕府立面采用的是涂料 LOW-E玻璃 铝板，近几年卓越比较爱用的设计风格，整体颜值在线，也简洁大气。

项目规划了约2.3万围合式园林，是区域内较大规模的园林社区。立体景观 多维功能打造，度假风泳池、森友寻宝会主题儿童乐园、百变运动场、有氧环跑道、阳光大草坪、多重宅间花园等。

效果图

03房源信息

卓越珺奕府前期已经推出了1栋735套，2栋64套，备案价格约5.65万/㎡，折后均价约5万/㎡左右。

即将入市的卓越珺奕府二期房源位于3栋，48层高，3梯7户配置，准层层高约2.9米。

将推出约309户，其中建面约83㎡三房两卫（88套）、89㎡三房两卫（135套）、四房两卫98㎡（45套）、建面约114㎡四房两卫（41套），预计2027年上半年前带装修交付。

相比一期，二期的整体价格可能全面提升。备案价格还没出，估计套均提升小几十万会有，83㎡的约420万，89㎡的约450万，98㎡的约530万，113㎡的约620万。

但户型方面也相应做了优化提升，户型面积段和一期的差别不大，得房率略有提升，而且据说这次的飘窗能够进行较大地改造，以获得更高的实际使用面积。

建面约83㎡3房2卫，两条腿，全部西北朝向，格局和一期的80㎡差不多，同样做了小3房。但这次格出了两个卫生间，直接对标中洲迎玺三期的82㎡。入户一字型玄关，预留冰箱凹槽，u型厨房，宽尺度阳台，在小面积户型里，这些都是相当实用的设计。

建面约89㎡3房2卫，是一期卖得比较火的面积段，货量相对充足，有三条腿，其中03/04两条腿西南朝向，02的东南朝向。同楼层，东南朝向要贵多10万。

这次的89㎡在空间规划上也有提升，L型洄游厅设计，餐厨一体化，还做了个吧台，可以增加收纳，也可以带来更多家庭互动。不仅主卧升级为270度双面采光，其中一个次卧也同样是双面采光。公卫设计在进门玄关位置，有点不大方便，但回家就洗手也蛮合理的。

建面约98㎡4房2卫，这个应该是目前龙华唯一能把四房做到100平以内的户型。只有1条腿，比83㎡3房2卫要稀缺。这个户型相当于一期的106㎡，户型的改造自由度很高，家庭成员不多的时候，可以改成大客厅三房，或者大客厅 大主卧套间的两房。预计530万出头的话，单看总价比鹏宸云筑的四房还要有点优势。

建面约114㎡4房2卫，均价可能比其他的都要高，大概5.45万。户型还是大面宽，横厅设计，南北通透格局，保留了一期同等的大尺寸阳台。但单层7户，对视遮挡略严重，这些大面积的开窗，带来了采光，也带走了隐私。

--老牛点评--

1.卓越珺奕府是片区内比较大型的围合式花园小区，底层无商业，居住纯粹，优于其它需搭配较多公建的超高层住宅项目。

2.户型设计到位，在有限的建面空间内，二期还进行了优化，几乎是极限操作了，单拎出来看吸引力不错。尤其是小面积段的83㎡，不在意西北朝向的话，对于刚需来说，可以做到花小钱办大事的效果；同样的98㎡四房也是，适合总价有限，房间需求又必须得多的买家。

3.只是单层七户的布局，使得户与户之间凑在一起，难免会“拥挤碰撞”。比如会较大概率出现对视干扰、采光受限制的问题。得房率提高，在所难免会牺牲舒适性，对于私密性比较看重的买家，需要提高警惕。

4.项目在龙华新城和老城的垂直夹角片区，只要从小区里出来，两边的资源都能比较好地获取到。不过抗性在于进出小区的道路较窄，布龙路和龙华和平路交汇路口车多情况突出，周边的观感也较一般，短期内改善变动也不大。

5.即便如此，建面约83㎡-114㎡3-4房，400多到600多万的价格区间，龙华这个区域内的可选新房里，还是有优势，属于那种买了就安心好好住的项目，对于后期走势，不要抱有太多的想法。